原標題：一頭豬引發(fā)的樓市思考

　　證券時報

　　【環(huán)宇雜談】

　　樓市不一樣，有點集體失靈的感覺，誰來糾正呢？

　　李宇嘉

　　近期，“二師兄”真正坐上了風(fēng)口，直躥云端，豬肉價格紀錄被打破，這可急壞了管理部門。隨即，供給和需求兩端雙箭齊發(fā)。需求端，補貼、限購、限價等罕見的政策重出江湖，老街坊們仿佛又嗅到了肉票的味道；供給端，生豬“穩(wěn)產(chǎn)保供”納入“菜籃子”負責(zé)制，環(huán)保高壓下禁養(yǎng)、限養(yǎng)的規(guī)定退出，生豬養(yǎng)殖附屬設(shè)施用地15畝的上限取消，鮮活農(nóng)產(chǎn)品運輸“綠色通道”恢復(fù)了。近日，銀監(jiān)會還推出一個貸款新品種——生豬活體抵押貸款。

　　甚至，美國“人造肉”代表企業(yè) Impossible Foods稱，明年將進入中國市場；生豬存欄量全球第一，已被河南雙匯收購的美國史密斯菲爾德（Smithfield Foods），開始推出以大豆為基礎(chǔ)的素肉產(chǎn)品。相信，眼花繚亂的一攬子“組合拳”密集布下后，豬肉價格即便還會飆一陣子，但也撲騰不了多久了。畢竟，膳食結(jié)構(gòu)優(yōu)化，還有替代品，年度人均豬肉需求基本在21公斤上下。再說，近期政策指向生豬存欄和出欄這兩個產(chǎn)能指標，可謂擊中要害。

　　一個朋友說，豬肉畢竟不是房子，它的需求是穩(wěn)定的，但供應(yīng)卻可以無限。但房子不同了，需求無限，供應(yīng)卻是有限的。這個比喻不恰當，但貌似有些道理。這些年來，樓市一波波的熱潮，不斷滌蕩國人的心底。本來不相信“需求無限”的人，慢慢也就信了。隔壁住著一位教授，筆者屢屢聽到他愛人抱怨：“不知道做那些研究有啥用？還不如聽你的建議，多買套房子。”不久前，教授私下問：聽說最近廣州公寓賣得好，手上有20萬，可以出手買一套嗎？

　　一致行動的示范效應(yīng)下，再理性的個體也是渺小的。所以，也就不奇怪，為何“大媽樓市”也瘋狂，因為她們也是拿這個簡單的供求關(guān)系來判斷。除了壹號土豬這類，豬肉是均質(zhì)的，但房子是不均質(zhì)的。所以，無論什么時候，每個城市大家眼里的“好房子”，永遠是稀缺的。暫不說一線城市上熱搜的那些豪宅，筆者老家的那個中西部三線城市，上了收縮型城市的榜單，但最近親戚告訴我，畢業(yè)季剛過，市一中騰出的學(xué)位房全漲價了。

　　即便如此，筆者還是想強調(diào)，房子“需求無限、供應(yīng)有限”，這個剛性預(yù)期得扭轉(zhuǎn)一下了。近期，筆者一位開發(fā)商朋友在大灣區(qū)某城市推出新盤，本想借著灣區(qū)紅利，打響“金九銀十”的開門紅。不成想，周邊競品樓盤搶先一步降價，逼著這位朋友不得不把均價從11000元調(diào)到9000元。但即便如此，也只賣了20套。朋友說，真想賣出去，估計得降到9000元以下。為何呢？他們城市公司辦公的這棟寫字樓，3年前只有3家房企，現(xiàn)在TOP30都來了，供應(yīng)量太大。

　　原來，樓市給人的感覺，就是需求像太陽能一樣，取之不盡，短缺的是供應(yīng)。但不知不覺，供應(yīng)量這個灰犀牛從遠處襲來了。業(yè)內(nèi)經(jīng)常引用的一個數(shù)據(jù)是，我國城鎮(zhèn)戶均住房擁有達到1.1套，貌似供求剛好平衡。但是，一位資深的專家說，這個數(shù)據(jù)沒有把小產(chǎn)權(quán)房（據(jù)說有70億平米）、自建房、學(xué)生宿舍、集體宿舍等算上，也沒有把“在路上的”算上。目前，處于施工狀態(tài)的房子就有79億平米，相當于5年的銷售量，已批地但未開工的房子，高達3年的銷售量。

　　調(diào)研發(fā)現(xiàn)，很多城市樓市潛在庫存很大，但財政吃緊，還得賣地，后續(xù)的庫存留給未來。局部看似理性，但全局非理性。紅利一股腦吃盡的欲望下，所有人被綁在戰(zhàn)車上。于是，需求無限被吹捧，后果成了“皇帝的新裝”。回歸豬肉的問題上，自豪的是，我們成功解決了14億人吃豬肉的問題，但至今無法擺脫上躥下跳的“豬周期”，這次周期來得最猛。重磅政策如此密集，會不會擔(dān)心，過一段時間豬肉價格大幅下跌？5年前，樓市從業(yè)者都在談“去庫存”，2年前開發(fā)商開始“補庫存”。2020年，是不是再談“去庫存”？“豬周期”短，市場靈敏，自發(fā)糾錯機制強，跌價利好百姓。但樓市不一樣，有點集體失靈的感覺，誰來糾正呢？

　　（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

責(zé)任編輯：張國帥