新浪財經房產|大眼樓管

　　自1998年房改后，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，房地產開發投資及其拉動的上下游相關產值是我國GDP的重要組成部分。而今，站在16萬億體量的基礎上，“穩地價、穩房價、穩預期”成為房地產行業調控常態化的主要目標，在持續的調控及調整中，行業內部分化明顯加劇。因此對于投資者來說，深入剖析、對比分析各主要頭部房企的經營情況及投資價值顯得尤為必要。

　　目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商，并站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業內在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：企業規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等，并最終形成“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”。

　　榮盛發展成立于1996年，2007年8月8日成功登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過 IPO上市的房地產企業。經過20余年發展，公司在經營規模、業務領域取得長足發展， 已從最初的普通住宅開發快速成長為集地產開發、康旅投資、金融投資、互聯網創新等業務。榮盛發展位于此次“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第47位，其中公司在綜合規模方面表現中等，千億規模已成頭部房企的門檻；運營周轉方面表現相對較弱，位列37位；而盈利能力方面在TOP50中表現中游，位列20位；且榮盛發展的財務表現較為一般，較高的融資成本與償債壓力拉低公司整體的財務穩健性。

　　綜合規模：銷售額行業排名有所下滑

　　據克而瑞及公司公告數據，榮盛發展在2019年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為302、1153.6、3915億元，在TOP50房企中分別位列第33、25、35位，頭部效應不算明顯。榮盛發展銷售額從2017年的行業第26位，逐漸下落至2019年的第30位。

　　榮盛發展拿地力度你是加大，但近幾年的整體拿地表現較為一般，2019拿地面積仍略小于銷售面積，整體的土地儲備池子持續減小，因此公司的土地儲備面積并不算特別充裕。由于房地產從預售到結算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數房企2018年的業績收入反應的是前兩年的銷售情況，榮盛發展營收為709.12億元，同比增速達到25.8%，在此前幾年行業大牛市的背景下，這一增速表現基本反映了銷售業績。

　　截止2019年末，公司的總資產和凈資產分別達2546億元、446.7億元，凈資產規模在所有TOP50房企中僅位列第28位。

　　運營周轉：逆勢加大拿地力度

　　2019年是房地產行業的轉折之年，行業洗牌加劇，中小房企大面積被淘汰，而不少中大房企紛紛加入降杠桿去庫存的陣營之中。而榮盛發展2019年整體施工轉結是趨緩的，但拿地確是逆勢加強的，2020年也將延續這一趨勢。首先是公司全年的施工進度是不及預期的。新開工面積944.3萬平，完成年度計劃的99.0%，竣工面積為632.3萬平，僅完成年度計劃的73.5%。在竣工不及預期的情況下，2019年榮盛發展拿地一改2018年的相對謹慎，全年的拿地金額達到302億元，同比增長73.2%，其權益比達88%。

　　榮盛發展2019年拿地金額為銷售額的0.26倍，且2020年計劃新增土儲建面約1355.9萬平，對應同比增38.5%，在全年預計銷售額增5%的情況下，榮盛發展將繼續保持較高的拿地力度。不過2019年的拿地均價3084元/平米，較2018年的2292元/平米大增34.55%。占比銷售均價29%，而這一比例2017/2018年均為0.22。價差的減少將進一步拉低已連續兩年下降的凈利潤率水平。

　　榮盛發展全年銷售面積為1098.1萬㎡，銷售金額為1153.6億元，同比增長13.6%，這一增速在TOP50名單中較為靠后，這在很大程度上拉低了榮盛發展在這一領域的得分情況，全年銷售均價與拿地均價之比為3.41。總體看，全年的拿地面與銷售面積相近，整體土地儲備變化較小。

　　結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的系數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。榮盛發展收入儲備倍數為6.71（參照的是2019年收入），明顯低于主流房企數據均值相仿，而公司該數值2018年為6.35。榮盛發展近兩年的存貨周轉率在0.3左右波動，整體周轉效率算高。

　　盈利能力：2015年以來最低的分紅率

　　榮盛發展近年來營收及利潤增速較為平穩，基本反映了此前幾年的銷售業績，但利潤率表現一直中規中矩。2019年榮盛發展銷售毛利率為30.08%、銷售凈利率13.52%，最終靠著較高的杠桿率，使得凈資產收益率（加權ROE）達到21.88%，各項盈利指標處在TOP50房企的中游。

　　在千億規模左右的幾家房企中，榮盛發展的加權ROE表現一般，比藍光發展、美的置業、龍光地產都要低一些，這跟榮盛發展的凈利潤率、周轉率較低有關系。不過，值得注意的是，榮盛發展全年實現歸母凈利潤91.2億元，同比增長20.6%，基本每股收益2.10元，但由于經營現金流入同比大幅下降87.9%，賬面資金基本與去年持平。公司擬每10股派發現金股息4.8元（含稅），分紅率下降至23%，這也是自2015年以來榮盛最低的分紅率。

　　財務：財務緊張 股權高比例質押

　　榮盛發展2019年平均融資成本較2018年基本持平，簡單估算達到8%的水平，大幅高于TOP50房企平均融資成本均值6.35%。截至2019年末，盡管榮盛發展的資產負債率、凈負債率分別為82.5%、79.7%，分別同比下降1.6、8.2個百分點。但截至去年末，一年內到期有息負債額348.3億元，占總借款約660億元的逾50%以上，債務結構不盡合理。而公司賬上貨幣資金為303.55億元，其中涉及受限資金近50億元，短債償付壓力不小。

　　榮盛發展資金緊張與賬面龐大的應收款有著一定關系。截止2019年底，包括應收賬款以及其他應收款在內的應收款合計達到268億元，而股東權益合計才446.7億元。值得注意的是，在其他應收款項中，賬齡超過2年的達到163億元，預計未來12個月的預期信用損失達到6.96億元。

　　此外，近日控股股東榮盛控股所持有榮盛發展的部分股份被質押，本次質押8950萬股，截至2020年4月2日，榮盛控股及其一致行動人所持公司股份累計質押、設定信托情況如下，超一半的股權被質押。

　　附：2020新浪財經上市房企價值榜TOP50