疫情之下物業(yè)公司股價波動加大，是否迎來布局良機？3月31日，新浪財經(jīng)“資本+”系列分享會之“物管行業(yè)的機遇與發(fā)展“在新浪財經(jīng)云會議端線上舉行。新浪財經(jīng)特邀佳兆業(yè)美好董事會主席及總裁廖傳強、上投摩根中國世紀基金經(jīng)理王麗軍、招商證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙可，硬核解讀疫情之下物業(yè)管理行業(yè)的機遇與發(fā)展。

　　與會嘉賓包括佳兆業(yè)美好集團主席及總裁廖傳強，上投摩根中國世紀基金經(jīng)理王麗軍，招商證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙可。在談及展望2020年物業(yè)股的投資機會方面，三位嘉賓分別從自身專業(yè)的視角闡述了各自的觀點。觀點提煉如下：

　　從2014年第一家物管公司上市到現(xiàn)在已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)有二十幾家了，從二級市場表現(xiàn)來看，股價少則都翻了2倍以上，佳兆業(yè)翻了差不多3倍。所以，作為投資人來說，這一波的獲利肯定是已經(jīng)落袋了。

　　物管公司現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，抗周期性比較強，業(yè)績基本上都是可以達到預期的。佳兆業(yè)美好給分析師、投資者在路演的時候的承諾基本都能兌現(xiàn)，說明這是一個比較穩(wěn)定的，而且是穩(wěn)中有升的局面。

　　很多物業(yè)公司的估值大概到了40倍左右的位置，這是什么意思？這意味著當前的市場是很有效的。這幾年因為有一個竣工周期的主導，物業(yè)公司從2019年開始往后推三年的高增長都是比較確定的，也在高估值上給了反應。

　　三年之后竣工周期走完，比如三四線項目竣工之后，再往后面走增速肯定會下來，這是不用懷疑的事。未來三年物業(yè)板塊的投資肯定是從一個板塊性的機會往個股性的機會變化的過程。

　　到2020年之后估值到20倍就算比較快的增長了。在這種情況下，我們要去看這些公司的估值落腳點應該往后推。如果你能夠高于20倍，你就必須具備一些能力，如果低于20倍，是不是你確實差。

　　部分物業(yè)公司的問題，比如收繳率到底高不高，關(guān)聯(lián)交易交易到底支不支持這個公司的業(yè)績穩(wěn)定性，同樣的并購是不是有可能造成未來的商業(yè)風險，這些都是問題，但是核心的角度還是要回到這個行業(yè)的本質(zhì)，這個行業(yè)本質(zhì)是一個服務性的行業(yè)。服務性行業(yè)跟母公司，比如房地產(chǎn)開發(fā)公司最大的區(qū)別來說在于你的經(jīng)營管理能力是不能有失的。

　　物業(yè)管理的利潤率必須通過強有力的to C的基因來滿足，這個to C的基因怎么去觀察，這是很復雜的事情，要通過充分的調(diào)研，包括去了解公司的一些歷史去觀察這個公司的變化。言下之意，我們要看什么？

　　第一，公司的管理者，包括核心的管理者是不是在做事，過去有沒有深厚的從業(yè)經(jīng)驗，從做法上和打法上來講是以做事為出發(fā)點還是只是以增長為出發(fā)點。

　　第二，能不能拿出充分的激勵來，這是關(guān)鍵。

　　這段時間大家可以買行業(yè)，下一段時間就會從買行業(yè)過渡到買公司，從原來純住宅物業(yè)費的收入到社區(qū)運營非物業(yè)費社區(qū)增值服務的收入，再擴展到去做非住宅類的準商住或城市功能管理項目。滲透到后面，它對你的專業(yè)化的運營能力，對你的資源獲取能力，包括資本的消耗都會有很多專業(yè)化的要求。在這方面可能會有很多的分化。到這個階段就會提到我們一定是買公司，最后每個行業(yè)勝出四到五家，按照每個行業(yè)的特征，最后都會剩下幾家優(yōu)秀的寡頭公司。

　　但是物管行業(yè)有一個比較明顯直觀的難點，就是這個行業(yè)人員層次比較多，基數(shù)又比較大，是一個很難管理的行業(yè)。它對公司的管理的精細化程度要求比較高，甚至對管理的標準化程度要求也很高。

責任編輯：公司觀察