新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院 大眼樓管/肖恩

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 7月22日晚間，新城控股集團(tuán)股份有限公司（下稱“新城控股”）發(fā)布了一則市場(chǎng)傳聞的澄清公告，主要是回應(yīng)了22日下午某自媒體爆料的關(guān)于新城控股在“出售68個(gè)項(xiàng)目權(quán)益”的傳聞，新城控股稱已在洽談、協(xié)商出售的項(xiàng)目約為40個(gè)。7月23日，新城旗下三家上市公司的股價(jià)大幅下挫。

　　據(jù)市場(chǎng)傳出的消息，此次新城出售項(xiàng)目的接盤方可能包括弘陽地產(chǎn)、金科股份、新力地產(chǎn)、陽光城等企業(yè)，其中新力地產(chǎn)主要接手新城控股在南昌的部分項(xiàng)目，主要涉及的是新城控股自身不操盤的、利潤率預(yù)期不高的合作項(xiàng)目。7月23日截止發(fā)稿，相關(guān)人士并未對(duì)有關(guān)公司正在出售項(xiàng)目的具體進(jìn)展問題給予回復(fù)。

　　在公司實(shí)際控制人、前董事長王振華爆出黑天鵝事件以來，市場(chǎng)較為普遍的兩種聲音是：

　　一是新城控股還是那個(gè)新城控股，公司經(jīng)營不受影響，股價(jià)下跌便是抄底的好時(shí)機(jī)；

　　另一種聲音是公司靈魂人物的黑天鵝會(huì)對(duì)融資、拿地、銷售等諸多方面都將逐步產(chǎn)生負(fù)面影響，此類黑天鵝有可能會(huì)極大影響新城控股。

　　時(shí)至今日，在平安早已事先停止合作、獨(dú)立董事辭職、被傳推出員工9折購房、近期新城幾無公開市場(chǎng)融資以及此次大規(guī)模出售約40個(gè)項(xiàng)目，可以說事情的軌跡正沿著第二種預(yù)測(cè)在往前發(fā)展，公司的悲觀預(yù)期逐個(gè)兌現(xiàn)之際，賣地或是新城控股當(dāng)下的無奈之舉。

　　黑天鵝襲來 即轉(zhuǎn)讓24億元項(xiàng)目

　　新城控股在澄清公告中表述，為積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，公司正與合作伙伴就公司近期公開市場(chǎng)新獲取項(xiàng)目的合作方式進(jìn)行洽談、協(xié)商，籌劃出售部分項(xiàng)目公司股權(quán)。目前，公司已在洽談、協(xié)商出售的項(xiàng)目約為40個(gè)。截至公告，新城控股已就5個(gè)項(xiàng)目與交易對(duì)方簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易成交總額約為24億元，約占公司2018年末經(jīng)審計(jì)歸母凈資產(chǎn)的8%。此次大規(guī)模甩賣項(xiàng)目距離前董事長王振華被捕僅過去20天，新城形勢(shì)惡化速度之快超出市場(chǎng)預(yù)期，此前股價(jià)反彈幅度被一根大陰線全部抹掉。

　　此次將上半年新拿項(xiàng)目平價(jià)擺上貨架，相當(dāng)于減少了上半年的拿地力度，今年上半年，新城控股在土地市場(chǎng)上一路狂奔。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，新城控股上半年拿地金額為559.2億元，新增土地建筑面積1571.8萬平方米，分別較2018年上半年的245.1億元、1070.1萬平方米增幅高達(dá)128%、47%。可以說，在房地產(chǎn)調(diào)整政策持續(xù)高壓、眾多房企紛紛開啟降杠桿模式的背景下，新城控股今年上半年的拿地策略與前些年一致：高歌猛進(jìn)，上半年新城控股的全口徑銷售面積為1239.8萬平方米，拿地面積仍然大于銷售面積，新城控股的盤子依然在壯大。

　　能逆勢(shì)高增長的原因主要還是銷售業(yè)績(jī)不俗，在過去多年新城控股的銷售增速均超過70%，短短幾年銷售額從500億以下狂飆至2000億以上。盡管2019年的預(yù)計(jì)銷售增速有所下降，但2700億元的體量已經(jīng)很大。

　　行業(yè)調(diào)控對(duì)新城的戰(zhàn)略影響不大，黑天鵝事件讓新城控股的戰(zhàn)略在20天內(nèi)就180度大掉頭。僅成交的5個(gè)項(xiàng)目交易額便達(dá)到24億元，后續(xù)有無進(jìn)一步出售項(xiàng)目的計(jì)劃管理層并無透露，這將取決于公司的融資及銷售狀況。

　　7月無公開融資公告 財(cái)務(wù)緊張預(yù)期驟升

　　近期在A股、H股上市的房企均加大了海外融資的步伐，甚至有泰禾集團(tuán)發(fā)行成本高達(dá)15%的美元債， 新城也不例外。新城發(fā)展1月份發(fā)行3億美元票據(jù)，新城控股發(fā)行了債券19新城01、19新城02，3月又獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的80億債券的發(fā)行許可，4月份港股新城發(fā)展發(fā)行了2億美元票據(jù)，今年5月境外子公司發(fā)行了3億美元的海外債。

　　房地產(chǎn)做的就是高杠桿的資金融通的生意，資金流一旦出了紕漏，整個(gè)鏈條必然面臨風(fēng)險(xiǎn)。截止2018年底，新城控股賬面資金454億元，而短期債務(wù)130億元，長期債務(wù)503億元。

　　截止4月份，公司銀行貸款凈增148.03億元，發(fā)行債券及債務(wù)融資工具凈增49.94億元，其他借款凈增42.66億元，合計(jì)240.63億元，240.63億元為新城控股凈資產(chǎn)的近50%。預(yù)計(jì)上半年公司的凈負(fù)債率較去年底有所上升。

　　而新城控股7月份未發(fā)布一項(xiàng)與融資相關(guān)的公告，同月中誠信證券評(píng)估有限公司也將新城控股主體及相關(guān)債項(xiàng)列入信用評(píng)級(jí)觀察名單，此前有消息稱平安銀行在年初就停止了新城控股的貸款業(yè)務(wù)。在一系列不良預(yù)期的陰影下，新城控股的融資或?qū)⒚媾R長期的困難，財(cái)務(wù)緊張預(yù)期驟升。

　　賣項(xiàng)目成為無奈之舉

　　盡管新城控股2019年度合同銷售目標(biāo)仍為2700億元，上半年1239.8億元的銷售業(yè)績(jī)未達(dá)全年目標(biāo)的50%，由于公司品牌形象、建設(shè)交房預(yù)期等受負(fù)面消息的影響，下半年銷售或大幅不及預(yù)期。從近期新城控股被傳內(nèi)部推出員工9折購房的活動(dòng)便可見其端倪，值得注意的是，新城控股的銷售凈利潤率也就僅逾20%，10%的折扣將明顯影響公司的盈利狀況。

　　公司533億元的所有者權(quán)益規(guī)模下是476億元的公允計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)，主要為公司的自持物業(yè)。且不論這些自持物業(yè)賬面價(jià)值是否公允，僅是新城控股遍布二、三、四線的自持物業(yè)公允價(jià)值的變動(dòng)都將在很大程度上決定著公司的家底和財(cái)務(wù)狀況。

　　有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)稱，在過去的兩年中，135家房企中負(fù)債總額最高的前五名一直是萬科A、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口。其中，各自分別的最新負(fù)債達(dá)到13149.77億、9666.47億、7114.51億、3778.52億、3264.48億。新城控股則緊隨其后，負(fù)債壓力行業(yè)第六。

　　隨著新城的企業(yè)信用評(píng)級(jí)被列為觀察名單，未來企業(yè)或由于品牌受損而面臨更大的融資壓力。在融資受阻，銷售又將不及預(yù)期的大背景下，賣地回款或是新城無奈的選擇。

　　不過，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截止2018年，新城控股的土儲(chǔ)貨值9397億元，若按照2700億元的銷售預(yù)期來看，目前的賬面貨值只夠新城控股無增長銷售三年，加上出售項(xiàng)目的影響，新城控股未來的銷售預(yù)期及增速或?qū)⒋蟠蛘劭郏舫?000億銷售規(guī)模行列或不可避免。

責(zé)任編輯：公司觀察