房產深讀：穿透資本迷霧 看清真正的地產江湖

　　新浪財經訊 近日，港交所披露浙江開元酒店已通過港交所的上市聆訊，擬于3月中旬港交所主板上市，集資額超過10億港元。這意味著開元酒店歷時14年的上市夢終于實現。

　　在高端酒店不占優勢的前提下，未來中檔酒店成為開元酒店的擴張首選。公司表示，此次上市集團融資款項中，超過一半用于開發中高檔酒店、商務及度假村酒店。

　　然而，作為開元旅業集團拆分出來的輕資產，開元酒店并不“輕”的根本問題尚未解決。依靠輸出管理的輕資產委托模式能否帶來持續增長，還有待考證。

　　定位不明確

　　一路走來，作為開元旅業旗下輕資產部分，開元酒店的發展與集團緊密相連。

　　“開元酒店的掛牌上市，以實現開元旅業集團輕重資產在資本市場的齊頭并進。”今年1月份，開元旅業創始人陳妙林曾這樣解讀開元酒店的上市。

　　據悉，開元集團的酒店板塊分重資產自持物業、輕資產租賃和管理兩大部分。2008年，重資產業務通過房地產信托上市。當時計劃未來將會收購更多酒店資產陸續注入開元產業信托，進一步將輕、重資產逐步剝離，并提出輕資產模式的租賃和管理酒店獨立上市。

　　而所謂的輕資產模式獨立上市，現在看來指的是開元酒店的赴港。透過這位集團前掌舵人的話語，開元酒店的形象變得清晰起來。

　　陳妙林表示，未來開元旅業集團有三大戰略：一是著力于一些休閑度假類型的投資，減少對于高星級商務酒店的投資；二是大量進行輕資產的委托管理。三是逐步轉向中端商務酒店。這一規劃在一定程度上反映了開元酒店的現狀。

　　聆訊資料顯示，開元酒店目前是中國領先的酒店集團之一。截至2018年8月，開元酒店經營/管理140家酒店，81家為中檔酒店；待開業酒店有135家，80家為中檔酒店。從開元酒店自身構成來看，無論是在營還是待開業，中檔酒店的數量占比均過半。

　　但按照客房數量統計中國市場份額排名，開元酒店在中檔、中高檔的份額僅排第七，在市場上并不占優勢。客房數量靠前的是高檔酒店這一檔次，占比為4.3%，卻又面臨占有率12.4%的外資強勁對手。

　　整體上，國內酒店集團在高檔酒店市場上優勢都不明顯。根據浩華報告，市場占有率前11的名單中有6家為國內酒店集團。中高檔國內外份額占比分別為15.8%、13.2%，中檔占比分別為17.5%、9.3%。在高檔份額占比上，國內酒店份額為12.5%、國外酒店份額為24.4%。

　　國內酒店集團多發力中檔、中高檔酒店，在高檔酒店上缺少優勢。外資則更偏好占據中國高檔酒店市場。

　　與此同時，開元酒店經營的中檔酒店毛利率在2017年達到22%，超過高檔酒店17.8%的毛利率水平。公司指出，高檔酒店的人工成本自2013年至2017年復合增長率為2.8%，而中檔酒店呈現小幅下降趨勢。

　　根據集團戰略，減少對于高星級商務酒店的投資、逐步轉向中端商務酒店。這或表明，在定位尚不明晰的情況下，開元酒店放棄高檔酒店的競爭，已將重心轉向中檔酒店。

　　輕資產盈利待考

　　“我們現在開張的酒店一共是150多家，其中100多家是輕資產委托管理的。用我們的品牌，派出我們的人員對他們進行管理，是輕資產的管理方式，取得了比較好的效果。”陳妙林曾這樣表示。

　　根據聆訊資料，開元酒店140家在營酒店中，經營業務下擁有31家酒店，包括29家租賃酒店和2家自營酒店；酒店管理業務下擁有109家酒店，其中96家為全方位服務管理酒店及13家特許經營酒店。按照陳妙林所言，109家酒店管理業務，對應的就是輕資產委托管理模式。

　　大量進行輕資產的委托管理，這是開元旅業集團的第二大戰略。未來，開元酒店可能有更多的酒店開張，但這一模式能否成為盈利驅動還有待考證。

　　2015年-2018年8月，公司實現營業收入分別為15.2億元、16億元、16.6億元、11.2億元。酒店經營貢獻收入占比在92%左右，酒店管理約為8%左右。具體到金額上，酒店經營營收規模在10億元以上，酒店管理則在1億元以上，二者營收規模相差10倍。

　　由于模式差異，兩部分業務的毛利率也差別較大。2015-2018年8月，酒店經營業務毛利率分別為8.4%、13.5%、19.1%、15.3%；同期酒店管理業務毛利率分別為87.3%、89.7%、90.6%、91.5%。也就是說扣除成本，2015-2017年，酒店經營毛利為1.4億元、2.2億元、3.1億元，酒店管理毛利為1.06億元、1億元、1.2億元。

　　對比之下，依靠租賃或者自營的“重資產”酒店經營貢獻毛利占比較大，且逐年增長。“輕資產”酒店管理貢獻毛利則較為平穩。

　　也就是說，無論是營收還是毛利，開元酒店目前的業績驅動，仍然是“重資產”的酒店經營業務。大量進行輕資產委托管理這一戰略，能否帶來持續盈利還有待觀察。

　　此外，開元酒店目前仍為一家區域性品牌，140家在營酒店中，有81家位于浙江省。貢獻90%以上營收的酒店經營業務，有40%左右的營收來自餐飲業務。主要的銷售渠道也是依靠350人的銷售團隊。公司所面臨的不可控風險并不少。

　　   16億租金

　　第一家“開元”品牌酒店蕭山賓館在1988年開業，是陳妙林接手縣政府招待所后改造籌建而成。十幾年過去，利用酒店房產的聯動模式，陳妙林親手打造了一個房地產+酒店的集團。

　　“我們不能像前幾年一樣，僅僅運用酒店房產聯動的模式，今后的發展設想是，將酒店投資和房地產投資分開”。2005年，陳妙林的想法開始發生變化，也就是開元集團輕重資產分拆上市的轉型開始。

　　歷時14年，拆分之后，開元酒店目前仍然每年向開元產業信托基金支付2億元以上的租賃開支，這部分為雙方關聯交易的主要內容。

　　這僅僅是5家酒店的租金，截至2018年8月開元酒店租賃的酒店有29家。隨著酒店經營業務的發展，經營租賃成本逐漸增加，占銷售成本及各項開支27%左右。

　　聆訊資料顯示，2015-2017年，公司一年以內需付的租金為1.6億元、1.5億元、2.7億元；一年以上五年以下租金為5.2億元、6億元、7.4億元；五年以上的租金為7.6億元、8.3億元、8.4億元。截至2018年8月，公司需要承擔的租金累計為16.8億元。

　　與此同時，截至2015年及2016年，公司的流動負債凈額分別為4150萬元、2420萬元；而在2017年及2018年8月，公司的流動資產凈值分別為8830萬元和1.048億元。流動比率分別為0.94、0.97、1.15。會計師報告顯示，同期金融負債分別為6.2億元、6.4億元、4.5億元，存在流動性風險。

　　有意思的是，2017年，陳妙林沒有等到開元酒店的上市，就卸任了開元旅業集團的總裁一職。接班人并沒有選擇自己的女兒或者弟弟，而是選擇自己的第一任人秘書陳燦榮。其弟陳妙強目前擔任開元酒店總經理。

責任編輯：公司觀察