房產深讀：穿透資本迷霧 看清真正的地產江湖

　　新浪財經訊 2019年2月16日振興生化股份有限公司（以下簡稱“振興生化”）發布重大訴訟進展公告，此次公告所涉及股權解禁訴訟的背后是振興集團、浙民投、佳兆業等三方長達幾年的利益糾葛。盡管佳兆業集團控股有限公司（以下簡稱“佳兆業”）的主業在2019年迎來開門紅，但形成鮮明對比的是，公司近年來多元化業務卻屢屢不及預期，尤其是深陷振興生化的宮斗連續劇，更是把佳兆業多元化策略的尷尬境地赤裸裸地展現了出來。

　　地產銷售開門紅  持續調控背景下走出獨立行情

　　據佳兆業披露的2019年1月份經營數據顯示，公司銷售金額達44.19億元，同比大增49%，銷售合約建筑面積達26.54萬平方米，同比大增52.1%，平均售價約為16653元/平方米，比去年同期微跌2%。近幾年佳兆業在房產主業領域實現了快速發展，2017年、2018年分別實現銷售金額達447.14億元、700.59億元，同比分別大增49.8%、56.7%。值得注意的是2018年12月份銷售金額達103.97億元，同比大增105%，有明顯提速跡象，到今年1月，尤其是在萬科、恒大、碧桂園、融創等房企銷售明顯趨冷的大背景下（如下表所示，數據來源：公司公告或克而瑞），佳兆業在價格無大幅下降的情況下保持近幾年來的高速增長，實屬不易。

　　但佳兆業近年來整體杠桿率高企，公司2018年中期凈負債率高達258%，平均融資成本較2017年有所上升，為7.9%，高于主流上市房企平均融資成本均值6.07%。在此情況下，佳兆業加大了去杠桿力度，2018年以來加大銷售力度，并減緩了拿地節奏，面對較大的財務壓力以及長期化的調控政策，較好的銷售業績是必然的選擇和應有的結果，這或是佳兆業能在今年實現開門紅、走出獨立行情的根本原因。

　　佳兆業物業港股上市遇冷  振興生化宮斗劇已敗下陣來

　　現如今，深度介入物業管理行業已經成為房地產開發商去地產化最主要的方式之一，佳兆業物業集團有限公司（HK.2168）于2018年12月6日在港交所敲鐘上市，這使得佳兆業物業成為繼雅生活服務、南都物業、碧桂園服務、新城悅之后2018年第五家在資本市場上市的物業管理公司。但公司上市幾個月以來估值遇冷，整體估值水平從上市首日估值水平為PE（TTM）：22.4，此后公司股價一路下探，截止發稿日，公司股價為6.5元，相應的估值PE（TTM）：15，總市值約為8.7億港幣。一方面由于新股市況（新股破發率七八成），一方面不是因為市場對物業管理公司估值低。去年各行業低估的行情下，物業股是市盈率比較高的一個行業。

　　此外，試圖進入血制品行業而投資振興生化已經讓佳兆業深陷上時公司控制權的宮斗之中，圍繞著振興生化核心子公司廣東雙林管理權的爭奪，振興生化大股東浙民投與二股東佳兆業的激烈交鋒，近期已隨著佳兆業的“落敗”告終。1月14日，振興生化宣布，當天廣東雙林已領取新的營業執照，將法定代表人變更為浙民投提名并當選為執行董事的楊成成，并啟用新的公司公章。這意味著，浙民投全面接管振興生化旗下的核心公司，佳兆業正逐漸喪失對廣東雙林的控制權。

　　去地產化頻頻出手  結果多不及預期

　　近兩年，佳兆業在多元化的路上越走越遠，頻頻出手，包括收購南太地產強化主業，收購美加醫學涉足大健康，收購明家聯合試水科技領域，以及收購振興生化的22.61%的股權。佳兆業集團經濟研究院院長劉策表示，在房地產行業增量放緩的背景下，發展多元業務是佳兆業未來保持高增長的重要途徑之一。2019年，佳兆業將提升多元化與地產主業的協同效應，尋求突破，強化各業務板塊的盈利能力。

　　佳兆業集團官網的“公司介紹”欄目顯示，目前已涵蓋綜合開發、財富管理、城市更新、文化體育、商業運營、旅游產業、酒店餐飲、物業管理、航海運輸、健康醫療、科技產業、公寓辦公、足球俱樂部等超20個產業。不過，公司涉足的幾個主要上市公司平臺盈利能力都較為一般，如下表所示。

　　佳兆業健康，2018年半年報顯示，公司的凈利潤僅93萬元，同比大幅下降84.06%，經營現金流也為凈流出狀態，收購以來三年ROE分別為-3%、0.51%、0.11%。

　　南太地產，公布的2018年經營數據顯示，公司營收僅338萬元，浮虧9096萬元，經營現金流為凈流出狀態，近幾年來僅有2017年實現了盈利，其余年份均為浮虧，也包括2108年。

　　佳云科技，據公司三季報數據顯示，歸屬母公司股東凈利潤僅3319萬元，同比大幅下降78.42%，多年來，經營活動現金流為負的年份居多，且近幾年ROE多在8%左右。

　　振興生化，振興生化或已經失去經營管理的主動權，且浙民投的公開表態要繼續加大對于振興生化的持股，深化在血制品的生產經營，留給佳兆業的操作空間已經很小。

　　佳兆業物業，2018年實現港股上市，可公司項目的絕大多數依然來源于佳兆業集團，來自第三方的項目占比一直較低，且公司盡管背靠佳兆業地產，以及近幾年的快速增長，但佳兆業物業在已上市的物業管理公司當中仍然是體量較小的，在13家上市物業管理公司（含擬上市）中位列第十位。2018年上半年的營收增速也位列10位，整體看佳兆業物業處在已上市物管公司尾部。

　　盡管佳兆業的主業在2019年迎來開門紅，但形成鮮明對比的是，公司近年來多元化業務卻屢屢不及預期，尤其是深陷振興生化的宮斗連續劇，更是把佳兆業多元化策略的尷尬境地赤裸裸地展現了出來。多年來，資本市場多元化折戟沉沙的例子數不勝數，佳兆業的多元化將走向何方，或需要長時間來考察。

責任編輯：公司觀察