房產深讀：穿透資本迷霧 看清真正的地產江湖

　　新浪財經訊 2019年1月30日，嘉凱城集團股份有限公司（以下簡稱“嘉凱城”）公布2018年業績預告。2018年公司實現歸屬上市公司股東的凈虧損約為16億元，比2017年19.87億元的利潤同比減少180.49%，當日嘉凱城股價收跌-8.2%。由于公司加大了房地產項目的處置力度，計提了資產減值，房地產業務持續收縮，一個去地產化并聚焦院線業務的嘉凱城不久后或將浮出水面。

　　控股股東持續增持  項目公司接連出售

　　2016年4月24日，恒大地產發布公告，宣布從浙商集團、杭鋼集團、國大集團收購嘉凱城約9.52億股股份，合計金額約36.09億，占嘉凱城總股本的52.78%，成為嘉凱城控股股東。不到一年后，2017年2月6日，嘉凱城發布公告稱，恒大地產與其控股股東廣州市凱隆置業有限公司（以下簡稱“凱隆置業”）簽署協議，前者擬將所持嘉凱城股份悉數轉讓給后者，公司實際控制人仍為許家印。

　　此后，嘉凱城連續公告其控股股東凱隆置業于2018年下半年持續增持嘉凱城股份，增持目的是基于對公司長期投資價值認可及未來持續穩健發展的信心。四次分別增持總股本的1%，合計增持總股本的4%，截至2018年10月30日，凱隆置業持有公司1，024，460，194股，占公司總股本的56.78%。

　　與公司增持股份樂觀態度形成鮮明對比的是，嘉凱城2018年的業績較2017年明顯“跳水”。嘉凱城表示為了集中精力布局第二產業， 公司從2017年開始便逐步處置手上的房地產資產，相關資產的體量也持續收縮。2017年公司在營收同比下滑-59.06%的情況下，凈利潤同比大增398.39%，主要是由于出售房地產項目的非經常性收入。2018年在持續處置房地產項目的同時，對部分資產計提了減值準備，業內人士表示，此次減值準備或是業績“跳水”的主要原因之一。

　　梳理嘉凱城2018年以來的全部處置房地產項目的公告，同時整理公司并購文化影視相關資產的公告，不難看出，嘉凱城的第二主業已逐漸浮出水面。嘉凱城與恒大院線的控股股東凱隆置業和實際控制人許家印均做出解決同業競爭的承諾，由于嘉凱城此次新增的業務與恒大集團旗下恒大院線管理有限公司目前開展的相關業務存在同業競爭，因此承諾恒大院線不再新增與嘉凱城院線業務存在的同業競爭業務，對于恒大院線已有的院線業務，承諾自出具承諾函之日起12個月內，以通過注銷恒大院線公司及分子公司、逐漸停止業務、不再使用“恒大院線”品牌從事院線業務。

　　集中精力布局第二主業  第一主業還要不要

　　公告稱，嘉凱城繼續堅持響應國家“去庫存、防風險”的調控目標，加快低效資產處置，改善財務結構，積極培育院線業務。通過收購艾美影院、明星時代影院，公司將獲得電影發行經營許可證，進入前景良好的院線行業，收購標的總價5.95億元，其中明星時代影院作價5.65億元，艾美影院作價3000萬元。

　　“嘉凱城收購艾美影院的目的在于解決資質問題。”有分析人士稱。公告顯示，艾美影院現合法持有影院放映的相關資質，包括但不限于《電影放映經營許可證》、《食品經營許可證》、《公共場所衛生許可證》及《消防安全檢查合格證》等。而明星時代影院擁有正在營業自營影院18家，非自營加盟影院24家。

　　做為實際控制人許家印旗下的兩家地產公司，中國恒大與嘉凱城在地產開發行業本身就面臨同業競爭問題，因而嘉凱城戰略調整布局第二主業，那原房地產業務還要不要呢？這或許可以從公司僅幾年拿地情況看出些端倪。

　　查看公司近兩年的所有公告，沒有一則是關于公司取得土地或者并購取得開發權的相關公告。相應的，公司的土地儲備也逐年下降，從2016年13個儲備土地項目建筑面積達134.38萬平方米，到2017年的減少至11個土地項目建筑面積為122.07萬平方米，到2018年大副減少至6個儲備土地項目，而且建筑面積僅剩24.11萬平方米。嘉凱城基本上已經停止補充土地儲備，目前主要在開發、銷售已有的項目，加上第二主業還剛剛起步，并未實質性地貢獻收入，因此房地產業務目前還是第一大業務。按照公司目前集中精力布局第二產業的戰略定位看，第二產業或在將來超越房地產業務，成為嘉凱城的第一主業。

　　資產減值輕裝上陣  嘉凱城或成恒大體系內的院線業務平臺

　　由于公司前三季度歸母凈利潤虧損5.39億元，而全年預計虧損16億，四季度虧損超過10億元。公司所處置的5家項目公司資產包均是按照略高于凈資產的價格出售的，并未出現大幅浮虧的情況，因此公司浮虧突然大幅增加或主要由公告中所述的資產減值所導致的，具體的資產減值內容，公告并未說明。

　　在處置地產項目及資產減值后，嘉凱城或可輕裝上陣。據業內人士稱，恒大地產近年來有意將自身的業務多元化，目前參股或控股的業務包括：地產（恒大地產集團、嘉凱城、廣匯物流）、旅游（恒大旅游集團）、健康（恒大健康集團）、銀行（盛京銀行）、保險（恒大人壽）、其他金融（恒大金融集團）、汽車（瑞典NEVS、新疆廣匯、恒大智慧充電）、能源（廣匯能源）、物流（廣匯物流）、高科技（恒大高科技集團）、體育（恒大淘寶足球俱樂部、恒大女排俱樂部）、文化影視（恒大院線、嘉凱城）。

　　嘉凱城早在2014年就已經轉型進入城鎮商業地產領域，對于商業運營管理及影院管理業務有一定程度的了解，此次直奔院線行業，或將成為恒大多元化背景下的院線業務上市公司平臺。隨著相關布局的逐步深入，“大變樣”的嘉凱城將浮出水面。

責任編輯：公司觀察