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文 孔海麗
當代置業的債務違約，將這場多米諾骨牌傳導到了第4塊，又一次驗證了新政策環境之下，“高杠桿—高增長”模式再也無法繼續。
相比之下，當代置業10月26日宣布2.5億美元債實質性違約并不突然，其“流動性困境”已經持續了一段時間，無論是10月8日將旗下物業公司短暫停牌以待刊發與收并購有關的內幕消息，還是10月11日公告尋求前述美元債展期，都顯示了這家公司在資金承壓情況下的掙扎自救。
據官網介紹，當代置業成立于2000年，總部位于北京，2013年在香港聯合交易所上市。
當代置業具有一級房地產開發資質，自主研發運營十大綠色科技系統和五大擴展系統，打造中國綠色科技地產領域的標志性品牌——“MOMΛ”，當代MOMΛ項目曾榮獲世界十大建筑奇跡之一。
今年前9個月，當代置業合約銷售額約335.44億元，其中物業合約銷售額約330.29億元，物業合約銷售面積約328萬平方米。
據克而瑞數據，今年上半年當代置業以189.7億操盤金額位居房企第77位；以183.1萬平方米操盤面積排第50名，屬于百強中小房企。
已開始裁員
多方信源告訴21世紀經濟報道記者，當代置業旗下物業公司——第一服務控股（02107.HK）或將售予融創方面，以此獲得一筆10億元左右的資金，合并公司董事會主席張雷和總裁張鵬提供的約8億元人民幣股東貸款，未來陸續緩和現金流。
但第一服務的交易歸屬問題，并未獲得當代置業的證實。
與此同時，當代置業總裁辦發出的內部信透露，未來希望通過資產重組和戰略投資人的引進，實現公司的再生和持續發展。
21世紀經濟報道記者從多位接近當代置業一線的知情人士處獲悉，該公司中西部地區拉開了裁員的序幕，被裁人員既有中后臺崗位也有銷售，且疊加了降薪等常規舉措。北京總部銷售崗暫停發放傭金，其余崗位薪資目前正常，“但大家都對年終獎沒抱什么指望了。”
實際上，當代置業的產品風評和員工評價都還不錯，行業內產品風評是因為其綠色科技住宅產品相對有特色，員工評價則多源于員工福利“職員寶”。
“職員寶”是當代置業的員工理財產品，已經正常運轉了多年，利率也比銀行定存高很多，可選擇6個月或12個月的跟投時長，往常年化利率基本為9%-12%，起投金額設置也比較低，3萬元即可起投，若投資幾十萬以上，會配備15%的年化利率。
一位熟悉當代置業的知情人士透露，公司對資金的渴求也體現在“職員寶”利率的突然上漲，大概2個月之前，“職員寶”的利率提高到了15%，并且給各地區下了金額指標。
不過當代置業并沒有打算放棄對員工的承諾，管理層應允在今年年底之前將“職員寶”的本金歸還給員工。
復盤當代置業的流動性危機，可以發現，該公司高昂的資金成本和今年上半年激進的土地拓展是兩條主線，背后則是愈加嚴格的資金管控大環境，這也為眾多中小房企的資金處理敲響警鐘。
如今，“安全發展”已經不再是一句口號，而需要房企將這一原則落實到運營鏈條的每一步。
“高杠桿夢”破碎
當代置業10月26日違約的美元債發行于2019年，也是該公司近期存續的5筆美元債中利率最高的一只，利率為12.85%，較穩健型房企的融資成本高出許多。
實際上，高息發債是當代置業一直以來就存在的問題，也是橫亙公司發展道路上的一道溝渠。
早在2018年12月，當代置業發行的一筆1.5億美元優先票據，利率高達15.5%，彼時創下了亞洲之最。
計算整體美元債成本，當代置業也居高不下。
Wind數據顯示，自2019年1月以來，至少有84家房企發行過海外債，涉及415只美元債共計1386億美元，平均票面利率為8.18%，但當代置業的發債利率幾乎處于最高成本梯隊，平均票面利率12.2%，同一梯隊房企只有泰禾集團、陽光100、海倫堡、港龍中國等寥寥幾家，還幾乎都是“債務壓頂”的成員。
截至10月28日，當代置業的存續美元債還有4只，債券余額合計為10.17億美元（約合人民幣65.05億元），僅在4個月后的2022年2月25日，當代置業又要面臨一筆2億美元（約合人民幣12.79億元）的到期債務，明年到期的美元債總額為4.99億美元（約合人民幣32億元）。
而當代置業的總體融資成本也偏高，其2018-2020年的平均融資成本分別為8.20%、9.90%和9.90%，今年上半年雖然降至9.73%，但在房企中依然處于高昂之列。
從籌資現金流來看，當代置業對非銀行借貸和債券融資也較為依賴，其2016-2020年的非銀借貸新增額分別為31.10億元、57.80億元、30.89億元、65.55億元和124.02億元，而2015年非銀借貸新增規模僅0.30億元。
當代置業對規模是有追求的，曾經提出過2020年達到500億元銷售額的目標，但其2020年僅實現了422.1億元的合約銷售額，2021年的目標為470億元。
這種“高杠桿”作風同樣體現在當代置業今年上半年的拿地中。
據半年報數據，僅2021年上半年，當代置業就在西安、重慶、青島、蘇州、合肥、呼和浩特等地新獲取了20個項目，新增建面356.4萬平方米，而去年全年，這一數據為24個項目、462.6萬平方米。
背負著高昂資金成本的當代置業，在上半年的“攻城略地”中，甚至在佛山以一塊商住地刷新了當地的樓面價，并在下半年的7月13日，延續了收并購節奏，以3.8億元收購了禹洲集團旗下的惠州水口鎮項目。
與“高支出”形成鮮明對比的是，今年下半年以來樓市急速降溫，當代置業的銷售和回款都受影響，這也是當代置業公告中“預計之外”的因素。
國家統計局數據顯示，自今年7月以來，單月商品房銷售規模已連續三個月同比下滑，9月的降幅更是達到兩位數。在下半年的市場“退潮”中，傳統的“金九”已然不再。具體到當代置業，則是7、8、9月的銷售數據的同比增幅在持續下滑。
資產亟待處置
外部環境是惡劣的，尤其受某TOP房企信用危機影響，整體市場對房企的風險厭惡空前增加。
10月12日，國際評級機構穆迪將當代置業的家族企業評級從B2下調至Caa2，將其發行債券的高級無抵押評級從B3下調至Caa3，并將上述評級列入可能進一步下調的觀察。
10月26日，幾乎在當代置業公告美元債違約的同一時間，穆迪再次將當代置業的評級從“Caa2”下調至“Ca”，并將當代置業已發行債券的高級無抵押評級從“Caa3”下調至“C”。展望從評級觀察名單改為“負面”。穆迪預計，當代置業的還款風險將繼續上升，因為此次未能安排還款可能引發交叉違約并加速公司償還其他債務。
“當代置業不得不依靠資產出售或獲得潛在投資者的投資來籌集資金以償還債務”，穆迪在報告中如此指出。
實際上，當代置業的自救從實質性違約之前就已經啟動，并且目前尚未停止。
本次于10月25日到期的美元債違約之前，當代置業就已經在10月11日公告尋求展期至2022年1月25日，同時，該公司還在尋求縮短債券選擇性贖回的通知期，并贖回8750萬美元的債券本金。
雖然債券展期最終并未奏效，但其他的行動也在同時進行。
10月11日，當代置業還宣布，集團董事會主席、執行董事兼控股股東張雷及集團總裁兼執行董事張鵬，有意向集團提供約8億元的股東貸款，預期于未來兩至三個月內完成，張雷表示將視乎集團財務狀況適時考慮予以持續支持。另有市場消息稱，張雷和張鵬已經在積極處置個人資產，以完成向公司提供貸款事宜。
資產處置方面，當代置業旗下物業公司第一服務控股于10月8日已經申請短暫停牌，以待根據香港公司收購及合并守則刊發構成公司內幕消息的公告。目前第一服務依然在停牌中，21世紀經濟報道多方獲悉，收購第一服務股權的公司或為融創方面，交易對價在10億元左右，但未經當事方證實。
Wind數據顯示，第一服務控股停牌期間每股均價為1.37港元，總市值為14億港元，折合人民幣約為11.52億元。如果前述消息屬實，10億元的交易對價預計將覆蓋第一服務控股幾乎全部股權。
出售物業公司幾乎是近期遇到資金困境房企的“標準動作”，藍光發展將旗下上市物業公司藍光嘉寶受讓給碧桂園，富力地產將物業公司售予碧桂園，花樣年同樣出售旗下物業公司彩生活的部分資產，前述陷入危機的TOP房企亦打算出售物業公司，但其與合生創展的協商陷入僵局。
當代置業的自救同時體現在對員工理財產品的“負責到底”。
前述知情人士告訴21世紀經濟報道：“當代在內部理財這方面一直挺好的，相當于給員工發福利。近期大家隱約聽過內部資金有些問題但利率實在是太高了，很難忍住不下手。”
當代置業管理層在內部會議承諾年底歸還本金，員工的信心或許并未消散。
責任編輯：王涵
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