新浪港股訊 9月6日消息，SOHO中國股價跌跌不休，截至發稿，報價2.38港元，距離年初高點3.423港元，累計跌幅已經高達30%。市值蒸發54億港元，最新市值為124億港元，而這個市值距離公司高點的255億市值已經蒸發了50%以上。SOHO中國怎么了？癡迷木工的潘石屹為何搞不好地產開發了？
凈利遭遇腰斬，賬上現金從100億降到10億
8月30日，上市公司SOHO中國發布公司2019年半年報，實現營業額約人民幣8.89億元，凈利潤約5.65億元。值得一提的是，凈利潤同比下滑48.36%。
曾經的百億房地產企業，如今營收只有20億。總營收從2013年的149億直線降至2014年的69億，2018年更是只有20億營收，隨著今年只錄得10億的總營收，今年大概率營收也維持在20億的水平。而公司主營業務收入更是只有8.89億。
報告期內，實現營業收入8.89億元，同比增長約11.8%。期內毛利為7.11億元，同比增加10%。毛利率上升至約為80%。本期間實現公司權益股東應占凈利潤約人民幣5.65億元，同比下降48.36%。
截至2019年中期，公司賬上現金為10.65億元。不過，公司在2014億賬上現金逾100億，而經過四年的大幅減少，截至2018年賬上現金驟降至7.3億元。
曾經風光無限，如今轉型面臨困境
SOHO中國前身為紅石實業，是潘石屹與其妻張欣共同創立。目前，潘石屹夫婦持股63.93%公司股份，為公司實控人。
大約20年前，開發第一個樓盤項目SOHO現代城。彼時，張欣以從香港、英國學得的發達商業模式運用于經濟尚需發展的北京。此后，中國經濟飛速發展，SOHO中國風光無兩，SOHO系列成為一線城市的標志性建筑。
曾經SOHO中國業績風光無限。2012年SOHO中國營業額達153億元，同比上漲約169%；凈利潤約為106億元，同比上漲約172%；核心凈利潤約為33.4億元，同比增長約135%，核心凈利潤率約為22%。
不過，2013年以后，SOHO中國業績直線下滑，SOHO中國的營收分別為142.6億元、60.98億元、9.95億元、15.77億元19.63億元、17.21億元。
2012年SOHO中國宣布去地產化，轉型發展辦公空間區域，從“開發銷售”轉為“自持租賃”，由賣樓轉化為收租的同時逐漸剝離地產業務。自此之后，SOHO中國鮮有拿地，營業收入逐步減少。
近年來，SOHO中國基本上每年賣一兩棟樓，一方面可以提升利潤、回款，另一方面美化報表，這已司空見慣。某資深地產人士這樣說。據不完全統計，自2014年至今，潘石屹賣樓收入近300億元。
業績不斷下滑，但潘石屹張欣的個人財富卻不斷增長。2018福布斯全球億萬富豪榜顯示，潘石屹張欣夫婦以36億美元排名全球第629，中國第71。約合人民幣250億元。
不斷向美國大學捐款，兒子上哈佛引熱議
2014年，潘石屹夫婦曾宣布向哈佛捐贈1500萬美元（約1億人民幣），同年，SOHO中國官方微信公眾號也宣布向耶魯大學捐款1000萬美元（約7000萬人民幣）。當時SOHO中國此舉，被網友質疑是潘石屹夫婦為兒子入讀美國名校“買門票”。很多人指責潘石屹不捐國內卻捐國外。
五年后，8月29日，潘石屹兒子到哈佛報到，張欣在自己的社交賬號發文祝賀。此消息一出，立馬有人翻出潘石屹夫婦“捐款舊賬”。
針對網友質疑“為什么要把錢捐到國外的大學”，潘石屹夫人張欣表示，其實在美國，像哈佛大學這樣的學府，“本科學生60%到70%都是助學金的，他們已經完全打破了有錢人上這些學校的概念”，但在中國卻不是這樣。張欣強調，隨著中國經濟崛起，很多孩子高中就被家長送到國外讀書，但家境貧困的學生能這樣去接受世界一流大學教育的卻越來越少。“我們就決定做個事情”，改變這個現象。
潘石屹夫婦從2014年開始捐款名校，SOHO中國卻從2014年開始出現業績大幅下滑，有投資者玩笑道：SOHO中國“大撒幣”后卻沒能保住自己的營收。
北京“三大金剛”出租率下跌
SOHO 中國有“八大金剛”，支撐其業績。指的是北京的望京SOHO、光華路SOHO Ⅱ、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場。
它們也是潘石屹眼中的“非賣品”，他本人曾在今年推介會上信誓旦旦說道，“我可以非常肯定的說，這八個項目，散售的計劃不可能有，散售太復雜””
截至目前，SOHO中國“八大金剛”中，出租率最低的為外灘SOHO，出租率86%。此外，北京區域的3個寫字樓出租率相比去年都有所下降，降幅約在4%左右，唯有銀河SOHO微微上漲。上海區域中，于今年2月開業的古北SOHO為新進入統計的項目，出租率為45%。在建項目中，麗澤SOHO預計9月竣工并實現開業，可租建筑面積為13.38萬平方米。
在租金收入方面，位列前三的三棟資產為望京SOHO、光華路SOHO和SOHO復興廣場，分別為1.91億元、1.33億元和1.14億元。
此外，SOHO中國在半年報中依舊沒有公布其力推的共享辦公項目——SOHO 3Q的具體運營數據。對于SOHO 3Q何時上市，目前也沒有具體的時間表。
今年6月底，SOHO中國在物業銷售推介會，宣布出售物業計劃，涉及北京、上海13處物業，預估總價值78億元，且此次出售的項目都已經處在城市核心地段。
需要提及的是，SOHO中國從2014年以來就開始“賣賣賣”，據不完全統計，2014年至2018年3月SOHO中國已出售或將要出售的額自持物業累計達8個項目，涉及金額或超350億元，加上此次78億元，其已回籠資金近430億元。
賣項目降負債
與傳統開發商的高周轉、高杠桿和高負債的“三高模式”不同，SOHO中國近些年一直堅持較為保守的財務策略，潘石屹亦多次在公開場合表示，公司負債率較低。
財報顯示，2014年至2018年，SOHO中國資產負債率平均值保持48%左右。2019年上半年，凈負債率約為44%，平均借貸成本約4.8%，境外負債占全部負債約3.5%。
報告期內，SOHO中國的總借貸共計約177.6億元。借貸中約20.53億元將于一年內到期，約8.27億元將于一年以上二年以內到期，約31.89億元元將于二年以上五年以內到期，約116.9億元將于五年以上到期。
實際上，轉型本身往往會帶來資金流的變化。對于一些物業來說，拋售后進行資金回籠，本身也是一種很好的經營模式。2019年上半年，SOHO中國現金及現金等價物為11.54億元，同比增加近六成。
本文部分內容綜合自樂居財經等
責任編輯：張海營
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