姚勁波的“霸氣”與安居客的“殺氣”

　　安居客與貝殼找房“互撕”背后暗藏著怎樣的利益之爭？貝殼找房真如姚勁波所言涉及壟斷行為嗎？

　　文｜胡嘉琦 朱耘

　　安居客實控人姚勁波再一次“手撕”貝殼找房，之后其微博淪陷了，直接被關評。

　　4月10日，58同城網CEO姚勁波在個人微博發文稱，“房產交易領域有更明目張膽的‘二選一’包裝成自愿，強烈呼吁國家反壟斷罰款貝殼40億元（4%標準）。”

　　對于姚勁波的說法，貝殼找房并不買賬，公開回應稱，“自創立起，貝殼堅持依法經營，完善合規體系，以科技驅動行業良性發展。”

　　歷史總是驚人的相似，兩年前，2019年4月23日，貝殼找房成立一周年之際，安居客和貝殼找房“互撕”起來，雙方均指責對方盜用自己的房源圖片，且將對方告上法庭。

　　安居客與貝殼找房“互撕”背后暗藏著怎樣的利益之爭？貝殼找房真如姚勁波所言涉及壟斷行為嗎？

　　姚勁波“手撕”貝殼的時間點正是安居客赴港上市之際，有觀點認為，該行為有為安居客上市造勢之意。

　　目前，貝殼找房并未因姚勁波的言論而遭受懲罰，而此刻姚勁波的微博卻因58同城、安居客虛假房源問題而深受網友質疑。

　　利益之爭

　　“沒有永遠的朋友，也沒有永遠的敵人，只有永遠的利益。”這句話用在安居客與貝殼找房身上再合適不過了。

　　實際上，安居客與貝殼找房“互撕”背后暗藏的是雙方的利益之爭。貝殼找房還未誕生之前，姚勁波的安居客與左暉的鏈家是合作關系。兩者的業務“井水不犯河水”。

　　然而這一切在2018年4月的一天結束了。這天對鏈家創始人左暉和安居客實控人姚勁波而言，意義非同。

　　貝殼找房的誕生，意味著兩者的合作模式徹底“土崩瓦解”，隨之而來的是圖窮匕現。

　　安居客及貝殼找房潛藏著怎樣的利益之爭，雙方的商業模式是怎樣的？雙方又是如何獲利？

　　實際上，雖然在用戶眼中貝殼和安居客同處于房產經紀賽道，但貝殼找房傾向打通房產交易全鏈路，通過收取傭金獲利，而安居客實則做的是流量生意，通過向房產中介或經紀人出售平臺曝光位來獲得收入。安居客擁有中國最大的線上房地產經紀服務平臺，貝殼找房則是由中國最大的線下房地產中介公司推出的線上平臺。

　　貝殼找房與安居客雖同為居住服務領域的服務商，貝殼找房要建立的是一個中國版MLS平臺。所謂MLS是美國房地產中介共用的買賣數據庫，由經紀人申請入會，得到批準后成為會員，依靠經紀人自主更新和第三方數據整合，完成持續建設。

　　貝殼找房試圖通過ACN（Agent Cooperation Network）經紀合作網絡搭建一個開放的、信息共享的平臺，以吸引更多的中介機構和經紀人入駐。

　　對此，房地產和互聯網研究院創始人相國良認為，貝殼找房和安居客雖然是兩種不同的商業模式，但是在貝殼找房誕生之后雙方就產生了很明顯的利益沖突。安居客是做流量分發型的商業模式，通過先批發流量然后零售給中介和經紀人賺取收入；貝殼找房則是從鏈家的母體上生長出來，是從線下的閉環交易轉變為線上的交易平臺，做成線上交易平臺后，貝殼找房也具備了獲取流量后，分發給平臺所有經紀人和商戶的能力，所以，鏈家一旦進化成貝殼找房，跟安居客有很強的競爭關系。

　　同為房產中介，安居客成立于2007年1月，是國內房地產租售服務平臺，專注于房地產租售信息服務。2015年3月2日，58同城宣布以現金加股票的方式收購安居客集團，交易金額為2.6701億美元。

　　貝殼找房作為鏈家系的主要品牌，脫胎于鏈家，為消費者提供包括二手房、新房、租賃和家裝等全方位的居住服務。“平臺化”被認為是其最主要的特征。

　　實際上，安居客與貝殼找房早已“相殺”多次。2018年6月，姚勁波在北京發起了一場全行業真房源誓約大會，聚集了58集團、我愛我家、中原地產、21世紀不動產中國、萬科物業樸鄰、麥田房產、中環互聯、新環境、龍湖冠寓等國內房地產服務企業。為取得“聯盟者”信任，姚勁波還對外作出了兩份承諾：一個是永遠不會切入中介業務，只做信息平臺，二是2018年端口費沒有漲價計劃。

　　有意思的是，當天左暉發了一條朋友圈，說“此時的北京，烏云密布。有會解天象的嗎？”姚勁波回復左暉：“相由心生，我看到的是陽光明媚。”左暉果斷懟了回去：“老兄慧眼，烏云中的確有陽光。不知為何下午突然打了一會兒雷，應該是又有人賭咒發誓了。”

　　幾天后，58集團宣布投資10.68億元入股我愛我家集團,獲得8.28%的少數股份，成為我愛我家第二大股東，曲線切入了中介業務。

　　雙方的“斗爭”并未結束。

　　2019年4月23日，貝殼找房成立一周年之際，安居客和貝殼找房就曾“互撕”，雙方均指責對方盜用自己的房源圖片，且將對方告上法庭。

　　安居客稱，貝殼找房網運營方涉嫌盜用安居客網站房源、周邊配套圖片，要求北京市知識產權法院判決貝殼找房網立即停止侵權行為、賠禮道歉以及賠償經濟損失9000萬元。隨即，貝殼找房起訴安居客。

　　雙方各執一詞。

　　據安居客的申訴，2018年7月起，其運營人員專門拍攝的樓盤照片被貝殼找房盜用，甚至連水印都沒有抹去就被直接上傳，還會不定期調整、刪除原告擁有著作權圖片的權屬信息。經安居客方初步核實，其扒取圖片數量約為6萬余張。

　　貝殼找房反訴稱，安居客從鏈家網、貝殼找房網站和APP盜圖片的行為從2016年就開始了，除了圖片，自己投入大量資源研發、拍攝、制作的房源VR圖片也被篡改盜用。據貝殼申訴稱，安居客盜用VR房源、實勘圖、戶型圖共計超過260萬張。

　　據《裁判文書》顯示，2019年11月25日，安居客作為原告與被告北京鏈家房地產經紀有限公司庭外和解，原告安居客撤訴。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《商學院》記者采訪時表示，雙方互相起訴意味著安居客和貝殼找房競爭公開化，也說明競爭中存在很多矛盾點。

　　嚴躍進認為，企業之間的合作是為了擴大競爭能力，尤其是現在幾家大型機構都在資源獲取等方面發力，在此過程中也引發了很多競爭。而對于中介機構而言，競爭的焦點是在搶客源和房源。尤其是互聯網概念下，房源的搶奪力度很強。中介機構的競爭，是幾家大型企業的競爭，本質上也是希望做到TOP1的概念。而其他中介機構，競爭是比較模糊的，或者說沒有過多公開性的競爭。當然實際過程中也存在房源資料抄襲、傭金方面打價格戰等現象。

　　實際上，市場化的競爭機制下，必然會產生相關的法律去制約市場的無序競爭。IPG中國首席經濟學家柏文喜認為， 濫用市場支配地位的問題，在平臺型公司做大以后都會或多或少存在，必然會影響市場競爭秩序與行業進步，國家工商總局對于阿里巴巴集團的處罰就是一個重要警示。

　　強大對手

　　隨著入局者增多及市場環境的變化，房產中介格局發生了本質變化，安居客成立得早，后入者不斷入局，對安居客威脅顯而易見。

　　“貝殼找房與安居客的利益沖突還是非常明確，貝殼找房做得越強大，對安居客的商業模式沖擊就越大。”相國良向《商學院》記者表示。

　　安居客的招股書顯示，據艾瑞咨詢數據，安居客目前線上覆蓋820余個城市，在2020年第4季度平均移動月活躍用戶人數為6700萬人，按2020年平均移動月活躍用戶量計算，為中國最大的在線房產平臺。截至2020年12月31日，安居客在線房產平臺上的付費經紀人數量超72.6萬人，占據67%的線上房地產營銷市場份額。

　　作為目前中國最大的在線房地產平臺之一的安居客與貝殼找房是爭奪什么呢？

　　“安居客體系要求經紀公司和經紀人越分散越好，只有大家都分散，安居客這個端口才能賣得出去。一旦一個比較大的閉環體系出現，且具備流量分發能力，經紀公司經紀人就不會購買它的端口了。這也是貝殼找房出現后，鏈家停掉了安居客端口的原因所在。”相國良分析。

　　對于安居客的痛點，在相國良看來，安居客的商業模式最大的問題在于沒有經營線下經紀人門店體系的閉環，所以沒有完整的交易閉環。而安居客脆弱的商業模式也讓貝殼找房問世后成為了安居客最嚴峻的競爭對手。

　　貝殼找房有多強呢？

　　據貝殼發布的截至2020年底未經審計全年財務業績顯示，2020年全年，貝殼找房GTV（平臺交易總額）達3.50萬億元，同比增長64.5%。可對比的是，阿里巴巴2020財年GMV為7.053萬億元，拼多多2020年GMV為1.67億元。

　　截至2020年底，貝殼找房平臺連接的經紀門店數已超過4.69萬家，同比增長25.1%，連接的經紀人超過49萬，同比增長37.9%。

　　據中信證券研報顯示，貝殼找房是目前中國規模最大的房地產經紀公司，其覆蓋的經紀人已經達到全國的約25%，二手和新房業務市占率分別達到19.2%和5.4%。

　　2020年8月，貝殼找房在紐交所敲鐘上市，上市當天市值超過200億美元。截至2021年4月19日，貝殼找房的市值為597.02億美元，股價報為每股50.38美元。

　　相比而言，安居客傳統的流量分發業務估值并不高。

　　從市場分額、體量規模、用戶認知等層面，貝殼找房是安居客最強勁的競爭對手。

　　姚勁波急了。2021年4月8日，安居客宣布赴港上市。兩天后，4月10日，58同城網CEO姚勁波在個人微博發文稱，“房產交易領域有更明目張膽的二選一包裝成自愿，強烈呼吁國家反壟斷罰款貝殼40億（4%標準）。”

　　姚勁波還建議將此罰款打入國家公積金賬戶，以降低公積金貸款利率減輕老百姓買房負擔。58安居客今年將作為挑戰者全面進入新房交易領域，希望良性競爭能讓行業更公平，老百姓買房更簡單。

　　除了發表希望國家懲戒貝殼的言論外，姚勁波在個人微博上還附有貝殼“獨家”房源的圖片及貝殼與中介簽署合同時要求中介“自愿選擇與合作期間就貝殼方與其他方共同參與銷售的新房項目，乙方僅為貝殼方提供共場項目的渠道銷售服務，不以任何方式為貝殼方以外的任何第三方直接或間接提供共場項目的渠道服務。”

　　《商學院》記者在搜索關于貝殼房源時，并未發現姚勁波所謂的“獨家”房源。

　　貝殼找房真如姚勁波所言涉及壟斷嗎？

　　在相國良看來，從市場支配地位上，貝殼找房全國只有不到20%的市場份額，另外，貝殼應該不存在“二選一”的問題，因為每個城市都有若干家的中介可選。沒有貝殼找房，還有我愛我家、麥田、中原。但是相國良也提出，在一些少數城市，貝殼找房的市場份額確實比較高，比如說北京，但是也沒有達到所謂的70%左右的市場支配地位。

　　對于貝殼找房該協議內容或有關行為是否違反了《反壟斷法》，即是否屬于實施了“二選一”的壟斷行為？在上海大學法學院副教授魏艷看來，“二選一”壟斷行為的認定，首先，不僅要看合同條款，還要看具體實施該條款的手段和行為。2021年2月7日，國務院反壟斷委員會印發了《國務院反壟斷委員會關于平臺經濟領域的反壟斷指南》明確了“要求平臺內經營者在競爭性平臺間進行‘二選一’，或者限定交易相對人與其進行獨家交易的行為”可能構成濫用市場支配地位限定交易行為。

　　與此同時，證明平臺實施“二選一”壟斷行為或是否會被反壟斷執法機構認定為違法，需要從相關市場界定、市場支配地位，存在濫用行為且無正當理由，該行為產生了排除限制競爭的效果等幾個方面綜合入手予以判斷。換言之，貝殼是否構成《反壟斷法》上濫用市場支配地位限定交易行為，首先需要根據證據資料確定其是否具有市場支配地位，對此要綜合考慮相關市場競爭狀態，貝殼的市場份額、控制相關市場的能力、其具備的財力和技術條件、其他經營者對貝殼在交易上的依賴程度等因素。如果可以認定其市場支配地位，還需對其“二選一”行為的表現形式，排除競爭影響，以及其行為是否具有正當理由等綜合分析判斷。正當理由通常會考慮行為所帶來的提升效率、促進創新和提升消費者福利等方面的積極效應。

　　另外，“二選一”行為不僅僅受到《反壟斷法》的規制，《合同法》《電子商務法》《反不正當競爭法》也有相關條款可以規范“二選一”行為引發的爭議。

　　柏文喜則認為，貝殼是否存在姚勁波所說的行業壟斷行為與問題還需要監管部門調查與認定，不過無論姚勁波的“發難”是否有借機炒作為安居客上市拉人氣的問題，這也給其他行業的企業發出了合法經營以維護市場競爭秩序的提示。另外，監管部門的反壟斷調查也應該排除所有制歧視，不能只針對民營企業，而應該基于法制公平對所有市場主體一視同仁，以維護市場運行與市場競爭的正常秩序。

　　虛假之災

　　貝殼找房是否壟斷還未蓋棺定論之時，姚勁波的微博就淪陷了。一時間，在姚勁波微博評論區，指責安居客和58同城虛假房源眾多，找房遭遇中介飛單，信息被泄漏不堪其擾等問題充斥在姚勁波微博評論區，隨后姚勁波關閉了微博評論。

　　在黑貓投訴上，關于安居客的投訴多達700多條，主要圍繞“端口被惡意轉移”，“在安居客發布真實房源卻顯示違規但保證金不退”，“在安居客用了裝修免費估價，隨后幾天被多家裝修公司打騷擾電話”，“中介發布的房屋信息貨不對板”等問題。

　　相國良認為，目前確實存在著跳單飛單的情況，中介治理依然存在著巨大的障礙——損害買房人雙方權益或者損害經濟利益，損害經濟公司利益的事兒發生。

　　據在安居客找房的租客向《商學院》記者反映，在此前找房的過程中，多次遇到安居客上宣傳的房源與實際價格不符的情況。

　　租客小李向《商學院》記者表示，“本來在安居客上看到的900元的房源，到了現場看房被告知房源沒有了，有其他新房源，新房源的價格明顯高于安居客上的宣傳。”

　　《商學院》記者查看安居客和貝殼找房租房平臺發現，同處于北京西直門南小街地塊50平方米左右的房子，在安居客上的報價為1000元/月，而在貝殼找房的報價則為7950元/月，為何區位戶型大同小異的房源差價如此之多，而租客真的能在北京西直門南小街地段租到1000元/月的房源嗎？

　　《商學院》記者發現，1000元/月的價格在安居客網站上有多套房源，房源來源多是北京眾成房地產經紀有限公司，而當記者撥打中介電話時，卻未有人接聽。

　　事實上,西直門南小街的租房價格早已突破6000元/平方米的價格。

　　然而，虛假宣傳甚至虛假購買的問題在安居客的大股東58同城更是有增不減。

　　《商學院》記者以賣房者的身份在58同城上發布房源，隨后有多名購房者發送短信表示有意向看房，但是以“打電話不方便”為由要通過加微信的方式進行溝通，加上微信后購房者便不再說話，而是不停的通過微信朋友圈進行刷單宣傳活動。

　　“虛假”問題成為安居客及58同城發展的瓶頸，安居客背后的商業模式更是直指安居客未來的發展方向，是怎樣的商業模式造就了現在的安居客？

　　模式之弊

　　就在姚勁波發文聲討貝殼的兩天前，58同城旗下的安居客剛完成遞交港股上市申請材料。

　　有市場消息稱，安居客計劃募資或超10億美元。這已經不是安居客第一次謀求上市了，上一次IPO的帶頭人是安居客創辦人梁偉平，這一次是姚勁波。

　　此次也是58同城私有化后，姚勁波再次試水資本市場。這一次，姚勁波將58同城的房產業務基本都裝入安居客，擬在港獨立上市，這個動作也被解讀為正面迎戰貝殼。

　　安居客官網顯示，其于2007年成立于上海，公司業務覆蓋新房、二手房、租房、商業地產、海外地產、裝修等領域。其于2015年3月被國內信息服務類網站58同城以2.67億美元收購，目前定位為房產信息及交易服務開放平臺。

　　公開數據顯示，安居客控股股東是此前在紐交所上市的58同城，持有公司45.3%的股權，后續58同城被私有化退市。目前，58同城實際控制人為姚勁波，其透過Quantum Bloom持有58同城54%的股權。姚勁波為安居客實際控制人，并擔任執行董事、董事會主席、行政總裁。騰訊持有安居客14.1%的股份。

　　安居客招股書顯示，2018年至2020年，安居客營收分別為62.16億元、75.79億元和80.52億元，凈利潤分別為19.07億元、23.06億元和19.55億元。這意味著，安居客在2020年營收創下歷史新高的同時，凈利潤卻出現了15.2%下降。

　　對于安居客利潤的下滑，與其多年來未調整的商業模式不無關系。

　　安居客的商業模式主要是從百度等端口批發流量然后再去零售，即流量分發。

　　成立于2007年的安居客發展早期適逢中國互聯網PC的流量紅利時代，安居客流量批發零售的模式做了13年，隨著流量紅利日漸消失，零售越來越多了， 一方面,在原有房產中介行業,安居客有貝殼找房這一強大對手，也有選手在探索線上線下的打通,比如房多多，還有新入局者房車寶、幸福里，安居客要是吃老本顯然不可持續。

　　在競爭對手環伺下，安居客開始發力新房領域，2020年12月，安居客收購愛房平臺，成為安居客全資子公司。

　　資料顯示，愛房專注于擴展新房交易業務，2020年愛房交易總量增至653億元，較2019年增長282%，營收也從2019年的4.13億元上升到14.24億元。

　　根據招股書披露的信息，安居客交易服務帶來的收入主要源于旗下愛房相關業務中從開發商處獲得的新房銷售傭金。2020年愛房平臺交易服務營收為2.01億元，占安居客全年交易服務營收的71.8%。

　　在新房領域，姚勁波“雄心壯志”地提出，愛房3年3萬億元銷售額的目標，但招股書顯示，實際上2020年愛房網的交易總量只有653億元。

　　姚勁波提出3萬億目標的底氣何在？能實現嗎？

　　相國良認為，貝殼找房的新房業務已經超過了二手房，從這一個視角看，安居客也想要分一杯羹，安居客沒有閉環的交易體系，也沒有開發商供給的優勢，因此，實現3萬億元的目標還是比較難的。

　　對于安居客的創新行為，相國良認為，安居客的商業模式是一直沒有調整的，安居客所謂的創新都是VR——技術性地找房子這種體驗性的創新，而涉及到商業模式的這種創新，安居客是很難做的，也做不了閉環的交易。

　　在相國良看來，安居客的商業模式是有些脆弱的，非常難形成閉環。因為他的客戶就是閉環交易的中介公司，如果安居客做了中介交易，那么現在他所有的客戶都會成為他的競爭對手。

　　相國良認為，安居客做不了閉環交易，不可能把商業模式拋棄，做徹底的轉型。舉例來說，搜房二手房是安居客的前車之鑒，其放棄了十幾個億的端口收益，這種收益轉做交易，結果得罪了行業所有的經紀公司和經紀人，最后以轉型失敗告終。

　　對于安居客未來的創新點在哪兒？相國良認為，安居客現在在做線下的交易中心，進一步賦能門店和經紀人，讓這些經紀人和門店在“辦件”這個環節，用安居客統一的“辦件”服務，降低成本，弊端則有變相地鼓勵這個行業飛單的可能。

　　對于安居客及貝殼后續發展情況，《商學院》記者將持續關注。

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責任編輯：李思陽