原標題：西雙版納文旅地產熱土漸涼：房價跌回4年前 有項目幾近腰斬

　　每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝　

　　“雨林源筑”“萬科曼西緹”“綠城春江明月”……當飛機降落在云南西雙版納嘎灑機場時，首先映入眼簾的便是在醒目位置擺放的一個個巨大的房地產廣告牌。

　　從嘎灑國際機場到景洪（西雙版納傣族自治州州政府所在地）市區不過十來分鐘的車程，一輛輛裝滿建渣的貨車伴隨著飛揚的塵土從車窗外疾馳而過。與之相伴的，還有一幅幅巨幅樓盤廣告和一幢幢正處于修建中的樓盤項目。這里已是一個可以比肩三亞的文旅地產熱土，融創、雅居樂、萬科、綠城等多家房企巨頭在此扎堆落子。

　　早在2018年，西雙版納新房均價就已近12000元/平方米，而規模少則上千畝、動輒過萬畝的文旅地產項目，更是讓一線城市也無法直視。然而2019年以來，西雙版納房價卻遭遇斷崖式下跌，部分項目房價比最高點幾近腰斬，如今的新房均價已跌回4年前水平。

　　近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪西雙版納多個文旅項目后發現，隨著疫情得到有效控制，當地的樓市正在緩慢復蘇。然而，當地文旅地產去化緩慢、配套設施跟不上、空置率高企等問題，也讓部分開發商承受著巨大資金壓力。與此同時，眾多大型文旅地產項目工地的長周期施工，也讓當地引以為傲的空氣質量受到嚴重影響。

　　大小房企紛紛跑馬圈地

　　“現在的西雙版納就像一個巨大的工地，到處都在修。”記者入住的民宿老板顯然已經對此司空見慣，“以前廣告牌上都是各大景點的廣告，而這幾年無論是機場內還是道路邊的廣告牌，都已經變成了地產項目的天下”。

　　西雙版納包括一市兩縣，州府所在地景洪是縣級市，兩縣中的勐臘縣與老撾接壤，勐海縣與緬甸接壤。這里終年溫暖濕潤，植被茂密，獨特的傣族風情和宗教文化，歷來為游客所追捧。

　　作為國內唯一的熱帶雨林城市，西雙版納可以說是一個被房地產“催熟”的城市。當地旅游業的繁榮，在近十年里持續吸引了包括萬科、融創、綠城等在內多家知名房企在此落子，并推出了多個體量超千畝甚至超萬畝的文旅項目。

　　2012年，萬達首進云南，以總投資額超300億元拿下景洪市西北部的噶棟片區9000畝地，規劃打造萬達西雙版納國際度假區（即如今的融創西雙版納國際度假區），其中規劃有主題公園、熱帶雨林公園、高端酒店區、傣秀劇院、商業中心、三甲醫院、旅游新城七個功能區，號稱當時西南地區投資額最大、內容最豐富、創新度最高的度假項目。

　　在萬達到來之前，世紀金源集團早已在景洪市的瀾滄江畔投資50億元，打造占地4000畝的西雙版納濱江果園避寒度假山莊；雅居樂也于2011年6月8日與景洪市政府簽訂“西雙版納景洪市雅居樂旅游度假項目”合同，取得位于嘎灑鎮大黑山地區約合17550畝土地，項目協議投資金額200億元。

　　而萬達之后，更多品牌房企如保利、碧桂園、萬科、云南城投等紛紛進入西雙版納大規模跑馬圈地，動輒就是上百億元的投入。

　　2018年，萬科首入西雙版納，在曼弄楓片區拿下一宗750畝地，打造集旅居、康養、休閑、娛樂為一體的雨林度假小鎮曼西緹；2019年9月，保利在西雙版納規劃總用地面積13800畝占地的曼飛龍項目正式奠基，打造“西雙版納最宜居的國際文旅康養小鎮”；同年11月，景洪市人民政府與云南碧桂園簽訂《景洪市“木作文化綜合體”項目框架協議》，項目位于景洪市嘎灑片區，占地3100畝，將以紅木產業為特色，打造宜養宜居宜商的城市新中心。

　　行業巨頭的效應也帶來一眾跟隨者的入局，尤以來自四川和云南本土的中小開發商居多，如四川的景茂地產、瑞德集團、森林家園地產以及云南廣晟、昱錦地產等，投資數十億至上百億元打造旅游度假區項目。如云南廣晟投資100億元建設曼飛龍國際養生度假區；西雙版納美侖在勐臘縣投資200億元打造勐侖旅游度假區；云南昱錦投資100億元，打造7000畝的勐龍東風旅游綜合項目。

　　西雙版納統計局數據顯示，截至2018年底，西雙版納已吸引越來越多的開發商布局旅游地產，投資規模超1500億元。

　　據記者不完全統計，目前西雙版納在售的文旅地產項目中，占地超過10000畝的項目就多達6個，其中兩個項目占地達到或超過20000畝，至于占地超千畝的項目就更多了。

　　房企紛紛押注西雙版納文旅地產，其主要原因離不開西雙版納得天獨厚的旅游資源。

　　公開數據顯示，2019年西雙版納共接待國內外游客4853.21萬人次，比上年增長20.0%，實現旅游綜合總收入827.95億元，增長23.4%；就算是受疫情影響的2020年，西雙版納接待國內外旅游者亦達1985.46萬人次，旅游總收入369.97億元。

　　不過，雖然文旅地產項目拿地便宜，但動輒上千畝、超萬畝的項目，開發周期自然也長。

　　多數項目生活配套缺失

　　“一半是綠樹，一半是塔吊”是目前西雙版納最真實的寫照。

　　湖北人老劉目前在融創西雙版納度假區內與人合伙經營著一家民宿，同時也從事著房地產中介業務。自2012年跟隨朋友來到西雙版納創業后就一直留在了這里，見證了版納的發展，也見證了版納文旅地產的起起伏伏。

　　“剛來時，（融創）度假區才剛開始修建，路上車輛少得很，從度假區到機場10公里，在限速情況下10分鐘就到了。現在人多了、車多了，沒有20分鐘是到不了的。”老劉告訴《每日經濟新聞》記者，那時候西雙版納的房價才不過3000元/平方米出頭。

　　2015年，雅居樂·西雙林語首批次開盤，老劉跟家人在多方比較后入手了一套。“精裝房，對外銷售是5200元/平方米，但因為跟我們民宿有合作，會幫著項目賣房，優惠下來后4900元/平方米。”

　　盡管在老劉看來，西雙林語相比其他項目來說環境確實好了太多：背靠約10萬公頃大黑山熱帶雨林；約10公里熱帶景觀大道，貫穿整個社區；還有約28萬平方米原汁原味的雨林景觀，“喝的水都是來自大黑山的山泉水”。

　　不過，就算新家離民宿開車不過半個小時，但一年到頭老劉一家也回不了幾天。“偶爾休息過去住幾天還可以，常住還是算了，配套設施還不齊全，買菜都不是很方便，其他就更不要說了。”

　　西雙版納當地的傣族姑娘章玉也與老劉持有同樣的觀點：“西雙林語環境是很好，但目前醫院、學校、商場這些配套生活設施都還沒起來，居家生活還是融創（度假區）更合適。”

　　這些老劉和章玉所擔憂的事兒，在項目置業顧問徐小樂（化名）看來都不是問題。“小區目前的社區商業其實已經完全可以滿足生活需要，其他的配套設施也在慢慢修建當中，每天也會有固定的公交車去往市區，生活、出行完全不用擔心。”

　　占地2.7萬畝、志在做云南版“清水灣”的雅居樂·西雙林語按開發進程，將建設25年。而事實上，像西雙林語這樣先修住宅后建配套的情況，幾乎存在于西雙版納的各個項目。也就是說，目前西雙版納的多數文旅地產項目生活配套缺失。

　　《每日經濟新聞》記者在實地走訪中發現，目前西雙版納文旅地產項目配套最全的是占地約13000畝的融創旅游度假區。

　　融創茂、傣秀劇場、融創樂園、融創萬達文華度假酒店、醫院、學校……“在這里能滿足所有生活所需。”章玉告訴記者，每到周末融創茂人滿為患，車都沒地方停。“特別是傣秀劇場表演值得一看，這已經成為外地來版納旅游的人一個項目了。”

　　得益于融創旅游度假區完善的配套，周邊項目包括景茂西雙玉景、上河灣等置業顧問在對外宣傳時無一不是打著“坐/近享融創度假區完善生活配套”“距離融創不過5分鐘車程”的招牌。

　　在云南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研看來，“西雙版納高強度開發，這其實就是地產開發，旅游地產只是一個口號和噱頭。”

　　“作為一個遠途旅游目的地，需要有豐富多彩的度假業態作支撐，才能對游客有長期的吸引力。”景鑒智庫創始人周鳴岐向記者指出，文旅地產成功與否除了天然的環境、氣候等因素外，更重要的在于生活方式的營造。

　　“旅居比度假的逗留時間更長，往往會有幾個月時間，更需要有豐富的業態布局，并根據當地的區域功能和人文地理環境特點進行合理的分布、考量，才能實現旅游和地產互相伴生，帶動周邊產業和就業，良性可持續的發展。”周鳴岐表示。

　　九成房子被外地人買走

　　高強度的文旅地產開發，為當地帶來了大量的酒店、公寓、別墅類產品，快速推高了西雙版納樓市供應量。特別是2017年3月，包括北京及環京區域、廣州、杭州等10余城市加碼調控后，資金外溢到三四線城市及旅游度假城市，海南和西雙版納都迎來一波放量行情。

　　與海南一樣，這些文旅地產并不是為當地人而建設的，其目標群體是來自全國各地的投資者。對于當地人來說，這些新建樓盤的價格已經遠遠地超出了他們的承受范圍。

　　楊英（化名）目前在成都一所中學任職。2018年在朋友“攛掇”下，她以12500元/平方米價格在西雙版納的融創度假區買了一套。“我朋友買時才6000~7000元/平方米，一年多時間就翻了一倍。”

　　楊英告訴《每日經濟新聞》記者，本來自己還挺猶豫，但在朋友“以后放假可以一起來這邊度假”“版納房價漲得快再不買就遲了”的勸說下，盡管當時楊英還沒來過西雙版納，也入手了一套。

　　據央視《經濟半小時》，從2017年8月開始，西雙版納景洪的房價開始飆升，3個月時間房價從每平方米4000多元漲到接近翻倍。

　　尤其是2018年4月海南宣布全域限購后，很多人把云南當成第二個海南，把西雙版納當成第二個三亞。這使得西雙版納房價在2018年下半年到達頂峰。據安居客數據，2018年7月西雙版納新房均價達11747元/平方米，甚至超過了省會昆明當月新房均價11382元/平方米。

　　對于這個城鎮常住居民人均可支配年收入29661元、農村常住居民人均可支配年收入13655元的邊陲小鎮而言，這樣的房價增長幅度顯然太過扎眼。

　　從具體項目來看，2016年5月份，西雙版納萬達城洋房售價5500元/平方米左右，到2017年已達到11000/平方米，2018年的售價約13000/平方米。

　　然而對于全國各地的投資客來說，西雙版納無論是從自然環境、前景或是從房價方面，都有著別樣的誘惑力，從而也成為海南全域限購后北方人的首選買房地。而且，西雙版納的房價比海南更便宜。

　　在融創旅游度假區，置業顧問張元（化名）告訴《每日經濟新聞》記者，項目有80%以上的購房者是外地人，大部分購房者是上了年紀的老人，購置房產的目的主要用于養老以及度假。

　　“那個時候就是拿著現金，想在西雙版納買一套現房都不可能，因為銷售的全是期房。”老劉告訴記者，基本每個企業還會在其他城市項目上進行展示，不定時組織購房旅行團。

　　事實上，類似于楊英這樣的外地購房者在西雙版納還有很多。公開數據顯示，2015年以前，云南房地產外銷量為24%，2017年增至60%。其中，重點旅游地區的房地產外銷比例增長速度尤其迅猛，西雙版納房產外銷量由2015年的40%上升至2017的80%。時至今日，西雙版納房產外銷量已超過90%，這也意味著，西雙版納文旅地產項目客群主要為外來游客及投資者。

　　隨著購房者不斷涌入，西雙版納新房成交開始大幅增長。西雙版納統計局數據顯示，2018年全年西雙版納房地產開發投資比上年增長55.3%，其中住宅投資增長75.5%；商品房成交面積為213.74萬平方米，同比增長34.5%；銷售金額為170億元，同比增加76.7%。

　　因為市場過于火熱，政府還多次出手調控。2018年6月6日，景洪市出臺限售政策：購買商品房要在繳納契稅兩年后才能交易，一個項目一個人只能買兩套；開發商如果捂盤將會受到嚴厲懲罰等。西雙版納也成為云南省繼昆明之后第二個出臺限購政策的城市。

　　空置率3年前已超80%　

　　發生改變的不僅僅是來這里的投資者，還有房地產從業者。

　　每天早晨9點，李波（化名）會準時出現在其位于融創旅游度假區的門店內。“這是老板從三亞專門開來，用來帶購房者看房的交通工具。”李波指著門口停著幾輛“瓊B”車牌的汽車告訴記者，在西雙版納，掛著三亞車牌的看房車隨處可見。

　　李波來自東北，他的同事也以東北人為主，少數來自海南、云南等地，但都是從海南各地樓市轉戰過來的。

　　李波更準確的職業是地產代理銷售人員，主要以銷售融創目前在售的新房為主，基本整個西雙版納在售的包括萬科、雅居樂、碧桂園等項目，他所在機構都有代理。

　　“目前在西雙版納從事房地產的，無論是中介還是置業顧問，大多都不是本地人。”一千億房企在西雙版納的項目營銷負責人告訴記者，“包括我們項目上的置業顧問，很多都是來自東北，以前也在三亞的項目待過幾年。”

　　包括張元、許小樂之前均在三亞干過置業顧問，他們也為曾經沒有及時在三亞買房而后悔。錯過了三亞地產紅利的兩人，來到西雙版納后均分別在各自工作的項目上購置了一套房子。

　　然而就算是這樣一群地產經驗豐富的“老手”，也抵不住市場的變化。

　　經歷過狂歡后的西雙版納房價在2019年開始下降。數據寶信息顯示，2019年西雙版納房價為8109元/平米，跌幅12.24%，下跌幅度全國第二，僅次于三亞；2020年西雙版納樓市持續下行，同比2019年下降10.1%。

　　“2020年主要是受疫情和宏觀經濟形勢的影響，再加上版納近幾年開發量比較大，所以房價明顯下跌。”老劉說，現在西雙林語已經賣不出那么高的價格了，“對外銷售價格可能8000~9000元/平方米，但各種優惠下來，再講講價，可能比我們當時買房時的價格也高不了多少”。

　　“僅僅不到兩年時間，就損失了30來萬。”2020年5月初是楊英接房的日子，當知道自己的房子現在降價了4000~5000元/平方米時，楊英打電話狠狠地把朋友訓了一頓。

　　不僅是楊英，李波也同樣遇到了這樣的情況。2018年李波剛來到西雙版納時就在融創以13000元/平米的價格買了一套房子。“在三亞就錯過了投資的最好時間，到后來漲起來就買不起了，錯過了一次不能再錯過一次。”

　　盡管在李波購入不到一年后，版納樓市就出現斷崖式下跌，當初13000元/平方米買的房子，現在降到了7000多元/平米，但李波不覺得后悔。“像西雙版納這種全國獨一無二的城市，絕對是有上漲升值空間的，等今年高鐵一通，西雙版納樓市將迎來一波上漲，房價將向三亞看齊。”

　　“按照西雙版納目前的趨勢，房價會持續上漲，至少會漲到泛亞鐵路開通為止。”某TOP10房企位于西雙版納的項目銷售負責人告訴記者，“很多人就是沖著泛亞鐵路來的，這條鐵路周邊的城市沒有房價不上漲的。”

　　正在建設的泛亞鐵路中線，由昆明開始，途徑西雙版納景洪至磨憨口岸走出國門。鐵路建成后，從西雙版納到昆明僅需2.5小時，到泰國、馬來西亞、新加坡等國家，時間將縮短至4~6小時。

　　早在2017年5月召開的“一帶一路”高峰論壇上，西雙版納就被定義為泛亞高鐵進戶口貿易的第一站，發展前景不可估量。

　　“現在只要去售樓部，售樓小姐基本都會拿泛亞鐵路來做推銷。”老劉說。

　　然而，當外來人口成為主要購房群體，強烈的季節性帶來人員流動性不均，也造成了在西雙版納購房的利用率很低。尤其對于度假客戶來說，一年也就居住2~3個月，其余時間房屋都處于空置狀態。

　　老劉民宿所在的融創旅游度假區七期早在2015年就已售罄且收樓的情況下，目前入住率僅30%~40%。“等到4月潑水節后，大部分住戶回去后，這里的人就更少了。”

　　調查顯示，2018年西雙版納的房屋空置率就超過80%。而且，2019年以來，西雙版納還有眾多文旅地產項目正在或計劃開發，意味著在未來還將有大量房源進入市場。

　　在周鳴岐看來，類似于西雙版納這樣的本地人口和需求較低的旅游城市，房地產市場往往存在很多投機性的需求，“在短時期內的大漲大跌，也反映了西雙版納樓市存在著一定的泡沫”。

掃二維碼，3分鐘極速開戶>>

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：楊亞龍