原標(biāo)題：【IPO前哨】“有故事”的大唐集團(tuán)！能否“千磨萬擊”還堅勁？ 來源：財華網(wǎng)

　　11月25日，閩系房企大唐集團(tuán)經(jīng)過二次遞表，終于成功通過了港交所聆訊，意味著其將成為繼陽光城（000671-CN）后的第二家福建房地產(chǎn)上市企業(yè)。

　　大唐集團(tuán)業(yè)務(wù)規(guī)模并不大，在2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)中名列第88名。近兩年按合約銷售額計，也只能在漳州市區(qū)排名首位及第三位。

　　對于百強(qiáng)房企來說，大唐集團(tuán)此時上市可謂是姍姍來遲。來自四川省的房企領(lǐng)地控股將于明日在香港招股，為年內(nèi)第6家在港上市的房企，大唐集團(tuán)也因此將成為繼領(lǐng)地控股后今年第6家在港上市的房企。相較于今年上市數(shù)量收縮的地產(chǎn)行業(yè)，物業(yè)管理領(lǐng)域則較為活躍，港股物管領(lǐng)域截至目前完成上市和已通過港交所聆訊的企業(yè)就達(dá)到了17家。

　　雖沒能在房企上市潮時期登陸資本市場，但對于大唐集團(tuán)來說，“三條紅線”以及自身問題均是其上市融資的重要因素。

　　往事如煙，重拾夢想

　　大唐集團(tuán)是一家有故事的企業(yè)，也算是經(jīng)歷過了歲月的洗禮。其歷史發(fā)展路徑可概括為“源自臺灣，興于廈門，進(jìn)軍大陸”。

　　早在1994年我國地產(chǎn)行業(yè)還未火爆的時候，臺灣著名商人余英儀將其在臺灣的資產(chǎn)全部清零，舉家搬遷至廈門，開始耕耘“大唐世家”品牌，打響了其赴大陸做地產(chǎn)生意的第一炮。經(jīng)過十余年的奮斗，余英儀運(yùn)作的大唐地產(chǎn)（大唐集團(tuán)的前身）瘋狂蓋樓，并將觸角伸向了酒店、教育等行業(yè)。

　　2008年，是大唐地產(chǎn)的歷史轉(zhuǎn)折點。當(dāng)年為了解決企業(yè)擴(kuò)張所需要的大量資金，大唐地產(chǎn)開始謀求在香港上市。但2008年8月，余英儀意外猝死，當(dāng)時盛傳是因為余英儀患抑郁癥而自殺。

　　余英儀的辭世，隨之而來的是這家臺資企業(yè)的時代結(jié)束。大唐地產(chǎn)因此開始陷入風(fēng)雨飄搖的艱難時刻：資金匱乏、上市之路擱淺。

　　正直地產(chǎn)行業(yè)旺盛的年代，只要大唐地產(chǎn)的資產(chǎn)還在，自然會有屬于它的接盤人。2010年，同樣在廈門經(jīng)營房地產(chǎn)行業(yè)的福信集團(tuán)對遭受重創(chuàng)的大唐地產(chǎn)興趣盎然，于是福信集團(tuán)的掌門人廈門女首富黃晞控制的福信香港當(dāng)年收購了大唐地產(chǎn)70%股權(quán)，并保留后者的品牌和LOGO至今。2019年10月，福信香港又以7760萬元的價格進(jìn)一步收購了大唐地產(chǎn)剩余30%股權(quán)。

　　黃晞將大唐地產(chǎn)收之麾下后，經(jīng)過幾年整合，大唐地產(chǎn)開始了“百億”戰(zhàn)略規(guī)劃，2011年將物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)從廈門擴(kuò)展至漳州；2015年首次走出福建來到京津冀地區(qū)的天津開發(fā)物業(yè)。此后大唐地產(chǎn)將觸角伸向了長三角、江西、廣西、貴州、陜西等地，成為全國性房企。

　　黃晞家族的入主，讓大唐地產(chǎn)容光煥發(fā)。2017年，大唐地產(chǎn)銷售過百億，開發(fā)規(guī)模位居全國行業(yè)排行第105名，2018年成功擠進(jìn)全國百強(qiáng)房企之列。數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，大唐地產(chǎn)合同銷售額分別為86.1億元、144.7億元和308.6億元，年復(fù)合增長率達(dá)89%。

　　根據(jù)聆訊資料集，大唐集團(tuán)目前的控股股東為黃晞，黃晞通過福信香港、Dynasty Cayman等累計持有大唐集團(tuán)77.79%股份，民生銀行（01988-HK）董事、大唐集團(tuán)董事長吳迪持股21.21%，大唐地產(chǎn)董事及核心管理層持股1%。

　　資產(chǎn)質(zhì)量待優(yōu)化

　　大唐集團(tuán)此次尋求港股IPO，背后是無奈之舉。

　　地產(chǎn)開發(fā)是一項重資產(chǎn)且高負(fù)債的業(yè)務(wù)，重資產(chǎn)屬性決定多數(shù)企業(yè)的發(fā)展依靠金融杠桿推動，企業(yè)普遍的日常運(yùn)營除了運(yùn)用內(nèi)部現(xiàn)金流量，有很大資金是來自銀行貸款。在過去幾年，大唐集團(tuán)的項目開發(fā)成本有50%-70%資金來自物業(yè)預(yù)售所得款，其余約30%-50%則來自銀行貸款及信托融資。

　　據(jù)悉，福信集團(tuán)為民生銀行的股東，受益于福信集團(tuán)的民生銀行股東身份和授信額度，大唐集團(tuán)從民生銀行獲得大量貸款。截至2020年6月30日，大唐集團(tuán)的未償還借款為81.92億元，其中有23.76億元來自吳迪向民生銀行為該集團(tuán)提供的個人擔(dān)保貸款，占借款總額的約29.0%。

　　此外，截至2020年6月30日，大唐集團(tuán)來自信托融資的借款總額為23.32億元，占借款總額的約28.47%。

　　截至2020年9月30日，大唐集團(tuán)一年內(nèi)到期和一至兩年內(nèi)到期的借款分別為28.54億元和29.93億元，合計58.47億元，占總借款額超過65%。而其現(xiàn)金及銀行存款僅為38.42億元，已無法覆蓋短期債務(wù)。而隨著信托資金流向房地產(chǎn)的政策趨嚴(yán)，在“降杠桿”的主旋律下大唐集團(tuán)面臨著借新還舊的壓力。

　　由此可看出大唐集團(tuán)的負(fù)債率并不低，2017年-2019年及2020年上半年，大唐集團(tuán)的凈負(fù)債比率分別為1087.9%、408.8%、119.2%及128.5%。看得出大唐集團(tuán)為了上市，近幾年通過收縮戰(zhàn)線限制負(fù)債大幅增長，以及通過項目合作和增資擴(kuò)股增加所有者權(quán)益，從而有效降低了凈負(fù)債率，但截至目前仍遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值。

　　大唐集團(tuán)在招股書中提到，債務(wù)可能對其產(chǎn)生不利影響，可能于未來產(chǎn)生額外債務(wù)，而該公司未必能獲得充裕現(xiàn)金用于履行現(xiàn)時及未來的債務(wù)責(zé)任。公司還預(yù)測未來產(chǎn)生更多債務(wù)，以完成在建物業(yè)及持作未來發(fā)展的物業(yè)。

　　業(yè)績增長可持續(xù)？

　　大唐集團(tuán)業(yè)績迸發(fā)期主要集中在2016年-2018年，2018年以來受自身負(fù)債及政策環(huán)境影響，大唐集團(tuán)的經(jīng)營業(yè)績難以實現(xiàn)高速增長的勢頭。

　　2017-2019年，大唐集團(tuán)的收益由40.19億元增加至81.08億元，復(fù)合年增長率約為42.0%；同期純利由4.13億元增加至6.27億元，復(fù)合年增長率為23.2%，不及同期收益。

　　今年上半年，在行業(yè)利潤增速拐點確認(rèn)、疊加疫情影響下，數(shù)房企營收增速顯著放緩、利潤規(guī)模負(fù)增長，大唐集團(tuán)亦是如此。上半年，大唐集團(tuán)實現(xiàn)收益17.85億元、純利0.73億元，分別較2019年的25.26億元及3.69億元大幅降低29.3%及81.7%。

　　回報率方面，大唐集團(tuán)的股本回報率由2017年的98.0%下降至2018年的67.1%，并進(jìn)一步降至截至2019年的33.3%。

　　從業(yè)務(wù)覆蓋范圍以及土地儲備看，大唐集團(tuán)明顯避開了與頭部房企的正面交鋒，將主要精力集中在二三線城市，其中中西部地區(qū)占比較大，是公司主要增長區(qū)域。截至2020年8月31日，大唐集團(tuán)在全國共有105處物業(yè)開發(fā)項目，其中京津冀和長三角這兩個發(fā)達(dá)地區(qū)項目數(shù)僅為17個，占比16%。項目則主要集中其大本營海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)以及北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)及周邊城市（即廣西區(qū)），該兩個地區(qū)項目數(shù)達(dá)到了73個，所在城市均是二三線甚至四五線城市，比如貴港市、北海市、三明市等。

　　土地儲備亦是如大唐集團(tuán)項目一樣布局。截至2020年8月31日，大唐集團(tuán)共有1120萬平方米的土地儲備，其中廣西區(qū)占比最高，達(dá)43%，為450萬平方米。大唐集團(tuán)在招股書中指其有優(yōu)質(zhì)的土地儲備，通過下圖按區(qū)域劃分的土地儲備，筆者認(rèn)為并不算優(yōu)質(zhì)。

　　2020年上半年，海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)和北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)及周邊城市的收入比重分別為65.6%及25%，占了總收入超過90%。銷售額高度集中在海西經(jīng)濟(jì)區(qū)和北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)帶來了市場單一的問題，為大唐地產(chǎn)的增長帶來風(fēng)險。招股書指出，公司相對業(yè)務(wù)覆蓋廣泛的競爭對手而言，面臨著更高的項目集中風(fēng)險。

　　小結(jié)：雖然經(jīng)過歲月的洗禮成功躋身百強(qiáng)房企榜單，但大唐集團(tuán)還屬于中小房企，高速的規(guī)模擴(kuò)張給其帶來了高于行業(yè)平均水平的債務(wù)壓力。其物業(yè)開發(fā)項目和土儲單一且集中在二三線城市，對于受“三條紅線”監(jiān)管以及行業(yè)逐漸趨冷的背景下并不是好事。

　　所以，當(dāng)前房企的融資環(huán)境不景氣，IPO是大唐集團(tuán)僅剩的獲取資金的渠道，這一線生機(jī)必須好好抓住。此番上市利用融資手段實現(xiàn)降負(fù)債和擴(kuò)充規(guī)模也是大唐集團(tuán)最直接的解決途徑。

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責(zé)任編輯：陳詩瑩