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　　文 / 徐苑蕾

　　“一套房子，同樣的價格，優秀的銷售賣出去，客戶總感覺賺了便宜，差的銷售賣出去，客戶總覺得被占便宜”，在TOP 10房企銷售人士袁亮（化名）看來，房屋買賣的過程，是一場價格戰，也是一場心理戰。

　　這個數以百萬、千萬計的“戰場”，更是一張滋生腐敗的“溫床”，“茶水費”等灰色地帶蔓延，購房者花錢買房源、買折扣、買社保、買購房名額……行業亂象屢禁不止。

　　近日，華潤置地華南大區紀委發布通報稱，將一名先后多次收取“茶水費”的95后銷售移送司法機關。顯然，“茶水費”現象背后的危害嚴重，房企涉事人員或會為此鋃鐺入獄，而購房者在滿滿的銷售套路面前，則可能“賠了夫人又折兵”卻還以為“撿了大便宜”。

　　95后銷售收“茶水費” 或涉嫌詐騙罪

　　11月25日，東莞市房地產協會（以下簡稱“東莞房協”）發布《關于加強行業自律進一步規范房地產開發企業經營行為的通知》（以下簡稱“《通知》”）。

　　其中，《通知》要求各企業不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。此外還規定，各企業不得以“預留房源”為名，違規收取“茶水費“等除定金和購房款以外任何名目的費用，同時，切實加強公司內部管理以及銷售代理機構管理，嚴格禁止企業員工或中介銷售人員收取“茶水費”的行為，一經發現，應依法依規進行處置，不得包容姑息。

　　東莞房協的發聲，很大程度上與此前華潤置地的一則違紀通報有關。

　　11月24日，一則華潤置地華南大區紀委發布的《關于將東莞公司萬象府項目置業顧問朱某移送司法機關的通報》在網上流傳。

　　通報顯示，華潤東莞公司萬象府項目一名95后銷售先后多次收取“茶水費”涉嫌違規犯罪，且涉案金額較大，11月18日，東莞市公安局南城分局已在大區紀委的協助下依法對涉案人員采取刑事強制措施。

　　華潤置地相關負責人向新浪財經確認通報屬實，并回應稱，對于此類事件，公司堅持零容忍態度。后續華潤置地也將持續高標準嚴格要求，嚴查違紀違法特別是損害企業利益形象滿足個人私欲的行為，一經發現、絕不姑息。

　　在房地產行業中，“茶水費”早已是屢見不鮮的現象，通俗理解，就是在房屋銷售過程中，房企銷售人員或者房產中介人士在房價之外向購房者收取的好處費，購房者則借此以期通過特殊渠道購得理想房源。一般來說，“喝茶費”常見于樓市供求關系緊張或一二手房價倒掛的區域，利益是當中最主要的驅動因素之一。

　　以前述涉事的東莞萬象府為例，該項目位于東莞南城區，是當地炙手可熱的“網紅盤”。9月16日，萬象府獲得預售證，根據備案資料均價約為4.4萬元/平方米，而目前周邊二手房售價已經超過5萬元/平方米，對于購房者來說，“買到就是賺到”。

　　實際上，今年9月，華潤置地就曾發文指出，東莞中介和社會人員向客戶兜售旗下項目萬象府“房源指標”，擬收取10-30萬元不等的巨額茶水費。隨后，東莞市住建局也迅速下發相關文件提醒，任何以提供“獲取選房指標”、“鎖定房號”、“優先選房”服務為由收取金錢的行為，都涉嫌違法違規。

　　對于前述華潤置地涉案的銷售人員，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師指出，其可能涉嫌詐騙罪。詐騙罪是指以非法占有為目的，用虛構事實或者隱瞞真相的方法，騙取數額較大的公私財物的行為，根據《刑法》規定將依據數額大小以及情節嚴重性進行處罰。

　　“茶水費”被層層“抽水” 設置“中間人”收費

　　購房者和銷售人員各有所求，使得“茶水費”現象屢禁不止。尤其是今年疫情高峰后局部區域樓市驟然升溫，“日光盤”頻現，“茶水費”在深圳、上海、杭州、嘉興等多個城市輪番上演。

　　值得注意的是，前述TOP 10房企銷售人士袁亮（化名）指出，廣義的“茶水費”其實有很多種類，“花錢買房源”的做法只是因為金額較大因此受到較多關注。而實際上，花錢買折扣、幫忙辦理購房名額、社保、稅單、銀行流水、征信，還有假離婚，任何環節都可以收取“茶水費”，費用為幾千至幾萬元不等。

　　袁亮舉例稱，“如幫客戶做假銀行流水，費用大概需要幾千元；廣州佛山一些總價200多萬的項目，只要付5-10萬‘茶水費’就可以優先選房源；如果是一些上千萬的熱門豪宅項目，‘茶水費’就會根據具體情況收得更高。”

　　袁亮將銷售人員引導購房者繳納“茶水費”的過程形容為“輸出口徑”，“口徑有N多種，看銷售如何自圓其說”。比如根據他的介紹，如果客戶沒有購房名額，銷售人員可以打著“公司”的名義稱，“只要交付一定費用，房企就可以幫買社保”，但實際操作上，“只是通過第三方公司幫客戶買。”

　　實際上，幫忙辦理社保、稅單、銀行流水等灰色操作，已是房地產行業內公開的潛規則，“基本上這種情況是你情我愿的，客戶也很難追究。打著開發商的名義去收錢，實際上是利用職務收取不正當收入，如果期間有出錯，對公司的信譽影響也很大，對于客戶來說則有一定的欺騙成分”，袁亮說。

　　而在袁亮看來“更過分”的做法，則是部分房企銷售“空手套白狼”，以“花錢買折扣”的“口徑”收取購房者“茶水費”。

　　以一套底價為490萬元的商品房為例，龍頭房企一般是按照底價與客戶簽合同并錄入系統，但在實際操作中，銷售人員可以將成交價提至500萬元，這與底價之間就存在10萬的套利空間。其后，銷售人員再以“認識某領導，只要給他XX金額，就可以打折”為由，向客戶收取“茶水費”，“然后客戶就花錢買了這個所謂的‘折扣’，實際上即使客戶不花錢，也是按照490萬的底價簽合同”，袁亮說。

　　據了解，房企銷售一般不會以自身的名義直接收取“茶水費”，而是通過“中間人”，“中間人”甚至不是地產行業內的相關人士。嚴謹的銷售人員與購房者之間也不會簽訂文字協議或留下任何文字記錄，在口頭溝通的時候也會留意客戶有否錄音。正常情況下，如若客戶擔心“茶水費”的去向，銷售會通過“中間人”先收一部分費用，待辦完事再收剩余的尾款。

　　值得注意的是，很多時候，房企銷售人員所得到的“茶水費”并不是一人獨享。袁亮表示，“一個銷售肯定沒有權利留單位。場內銷售、項目經理、項目負責人會層層‘抽水’。中間環節參與的人越多，最一線的銷售人員‘油水’就越少。像5-10萬的‘茶水費’，銷售最后可能只拿到1-2萬左右。”

　　營銷口成反腐“重災區” “茶水費”亂象漸受整治

　　自2019年以來，房企內部反腐浪潮不斷，先后有融創、保利、金科、雅居樂等多家龍頭房企高管因貪腐事件被公開舉報或通報。

　　從公開曝光的反腐事件來看，2015年以前，傳統的采購、工程等環節是房企內部反腐的重心所在，但近兩年來，房企的營銷環節則成了反腐問題的“重災區”。隨著行業政策趨嚴，大多數房企都在推動內部反腐，像萬科、恒大、龍湖等均設有相應的監察部門。

　　根據袁亮的透露，一旦項目內部出現“茶水費”問題，一般來說，房企會讓銷售人員將費用退回，對相關人員作辭退處理并在內部通報，從而對營銷系統的人員起到警戒作用，如若涉及“茶水費”金額較大，房企才會將相關銷售人員移送公安機關。

　　王玉臣律師強調，“茶水費”的操作屬于違法行為，如果被查出來，購房者或面臨多花錢但又拿不到房的風險。如果遇到不正規的中介，可能連“茶水費”都追不回來。房企銷售人員方面，則可能面臨被處罰的風險，嚴重者甚至面臨刑罰。如果買房的時候，購房者遇到類似情況，可以向當地的房產主管部門進行舉報投訴。

　　在“茶水費”面前，無論是購房者和銷售人員都面臨一定的法律風險，實際上各地已有多宗案例反映出“茶水費”的危害。

　　今年8月，浙江嘉興市一家房地產公司的10名銷售人員被判非國家工作人員受賄罪，涉案銷售人員在樓盤銷售期間共同利用職務便利，向購房者私下索取“茶水費”6000元至48萬元不等，涉案金額超過千萬，其中一名銷售人員非法得利高達400余萬元，最后10名銷售人員分別被判處五年六個月至一年六個月不等的有期徒刑。

　　9月，廣州市黃埔區招商蛇口旗下樓盤7名房產銷售被警方抓獲。隨后，廣州市公安局發布消息稱，銷售人員利用對房源銷控的職務便利，通過謊稱能拿到特殊房源、額外申請到特別折扣等方式，向客戶索取額外購房“茶水費”，非法牟利達270多萬元。

　　目前，部分樓市火熱的城市已經在著手解決“茶水費”這一行業頑疾。11月20日，深圳正式上線官方統一購房認籌APP系統“i深圳”APP，并在剛拿到預售證的坪山新盤萬樾府試點，借此來防止暗箱操作等違規現象的出現，這樣的探索或可以為其他城市整治“茶水費”問題提供一定的示范作用。

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責任編輯：楊亞龍