如何有效投資房產(chǎn)？來新浪理財(cái)大學(xué)，聽北京大學(xué)金融學(xué)教授徐遠(yuǎn)，為您講述《房產(chǎn)投資42講》，一堂房產(chǎn)課，改善全家百年財(cái)富。

　　威海“白菜價(jià)”海景房背后： 投資有風(fēng)險(xiǎn)，買房需謹(jǐn)慎

　　作者： 孫維維

　　近日，網(wǎng)爆山東威海乳山市的海景房每平方米只賣1000元，這個(gè)價(jià)格讓人很難和海景房掛鉤，甚至不及很多偏遠(yuǎn)的中西部小縣城。威海海景房房?jī)r(jià)的真實(shí)情況到底如何？

　　十一假日期間，第一財(cái)經(jīng)記者驅(qū)車來到乳山銀灘。一路上，多處荒敗斑駁、無人入住的“別墅”映入眼簾，防水、墻皮修復(fù)的店鋪顯眼地林立在路旁。走進(jìn)最靠近銀灘的大慶路一條街，除了熱熱鬧鬧的海鮮炒菜館，每隔幾米就有一家房屋中介的門頭，門口、墻面上貼出了密密麻麻的二手海景房的銷售信息。

　　“今年以來房?jī)r(jià)明顯下跌，生意很不好做。賣房的房主不少，疫情影響不知道啥時(shí)候過去，有些歲數(shù)大的人也不愿意來了，有些人生意不景氣，急著用錢想把房子賣了套現(xiàn)，但是來打聽想買房的人比往年少多了。” 在銀灘做房屋中介十來年的王東北告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

　　對(duì)于網(wǎng)傳的10萬元不到買到一套海景房的情況，王東北認(rèn)為這并不具有參考價(jià)值，“房子價(jià)格確實(shí)在下跌，但市場(chǎng)平均價(jià)大約在3000元，那些標(biāo)著1000元一平方米的房子，要不就是閣樓，要不就是車庫改的。”王東北說。

　　海景房為何賣出“白菜價(jià)”

　　王東北在銀灘做海景房中介已經(jīng)有13年時(shí)間。他告訴第一財(cái)經(jīng)記者，目前在銀灘周圍活躍著1000多家中介，大家常常互通有無。在房?jī)r(jià)上漲的年景，王東北通過低買高賣的方式，一套房子可以賺上幾萬塊錢，但隨著今年房?jī)r(jià)的下跌和市場(chǎng)的清淡，他去年收的幾套房子不得不賠錢甩賣。

　　“我去年以33萬的價(jià)錢收了一套6樓的電梯房，房齡10年，88平方米精裝修，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)是36萬元。原房主來自江蘇，買來投資的，一次沒住過。我低價(jià)收了，沒想到今年即使降價(jià)到30萬也很難賣。”王東北說。

　　王東北現(xiàn)在手里已經(jīng)有十多套房子，隨著海景房行情的走跌，他急于把手上的房子賣出幾套。

　　“我們收房子借的錢都是有利息的，現(xiàn)在賣是虧一萬兩萬，如果再有幾個(gè)月沒賣出去就越虧越多。”王東北說。

　　王東北告訴第一財(cái)經(jīng)記者，10年前，銀灘的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米4000多元，過了這么多年，房?jī)r(jià)沒升值反而跌價(jià)，不少買海景房作為投資的人熬不住了，開始賣房。

　　根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)，乳山銀灘9月份二手房均價(jià)為每平方米3940元，二手房最低價(jià)格為每平方米2000元。

　　根據(jù)王東北的了解，2017~2018年是乳山銀灘房?jī)r(jià)漲得最快的時(shí)候，2019年基本保持前面的價(jià)格，但今年以來房?jī)r(jià)開始下跌，一路跌去了這幾年的漲幅。

　　除了王東北外，多家位于銀灘的房產(chǎn)中介都告訴記者，今年的光景不好，幾乎賺不來錢。

　　早在2003年，大慶油田最先來到銀灘開發(fā)海景房。隨后，越來越多的開發(fā)商投入到銀灘的房地產(chǎn)開發(fā)，2007年至2010年是乳山房地產(chǎn)發(fā)展的巔峰。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在銀灘縱深3公里、綿延20多公里的海岸線上密密麻麻建造了200多個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)少則有近十棟房子，多則近百棟房子，幾乎一個(gè)小區(qū)就是一個(gè)開發(fā)商。王東北說，銀灘的房子實(shí)在太多了，具體多少套沒人統(tǒng)計(jì)過。

　　十七年前，在銀灘開發(fā)之初，來自山西太原的周廣平就曾跟著看房團(tuán)的大巴來到銀灘看房。

　　“那時(shí)候銀灘剛開發(fā)，環(huán)境還沒有現(xiàn)在好。當(dāng)時(shí)房子一平方米只賣1000多元，11萬元就可以買套房。”周廣平告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

　　當(dāng)時(shí)團(tuán)里買房的人不算少，但比較理性的周廣平當(dāng)初并沒有下手。“那時(shí)候雖然房?jī)r(jià)低，但當(dāng)時(shí)的工資也低。團(tuán)里那些當(dāng)初買了房的人談不上投資成功。”周廣平認(rèn)為。

　　已經(jīng)退休的周廣平在今年的十一假期帶著老伴再次來到了銀灘，這次，他想為自己和老伴張羅一套海景房來養(yǎng)老。

　　“我認(rèn)為乳山的房子不具有投資價(jià)值，但這邊的環(huán)境好、空氣好、負(fù)氧離子高，對(duì)一些慢性疾病有好處，每年來住幾個(gè)月，趕海、游泳、釣魚，生活成本也低，雖然不是剛性需求，但對(duì)養(yǎng)老蠻適合的。”周廣平解釋他為何選擇在乳山養(yǎng)老。

　　看房團(tuán)的秘密

　　記者在威海走訪海景房時(shí)發(fā)現(xiàn)一個(gè)頗為奇怪的現(xiàn)象，在威海，裝修、房屋狀況都不錯(cuò)的二手房大約為每平方米3000元左右，而新房均價(jià)1萬左右，一手房和二手房?jī)r(jià)差很大。

　　周廣平告訴第一財(cái)經(jīng)記者，這其中的重要原因是，新房和二手房面對(duì)的客戶群體是不一樣的。新房主要面對(duì)的是開發(fā)商組織的“看房團(tuán)”，二手房主要面對(duì)的是到沙灘來玩的散客。

　　“跟著大巴車免費(fèi)看房、游玩，每天的行程都安排得死死的，看房團(tuán)根本沒時(shí)間接觸當(dāng)?shù)厝耍瑳]機(jī)會(huì)了解當(dāng)?shù)氐亩址績(jī)r(jià)格，銷售一忽悠，不少人就忍不住下手了。理智一些的人，他會(huì)自己再來看看二手房的價(jià)格。”周廣平說。

　　記者在威海一新開樓盤門口，發(fā)現(xiàn)一輛來自江蘇的看房團(tuán)大巴車，銷售正在給團(tuán)員介紹新開盤的海景房，這一海景房的平均售價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米1萬元。

　　周廣平也有過多次跟著看房團(tuán)旅游、看房的經(jīng)驗(yàn)，他認(rèn)為，買房子首先要認(rèn)清自己的需求，海景房雖好，但如果沒有真正住的需求，買到的可能是一塊燙手的山芋。

　　“你以為是免費(fèi)旅游，如果你跟著團(tuán)里買房了，這可能是你這輩子吃的最貴的一頓飯，坐的最貴的一次飛機(jī)。”周廣平說。

　　來自鄭州的王秀娟阿姨5年前跟著看房團(tuán)到山東龍口旅游，在推銷下花了35萬元在龍口東海買了一套70平方米的小兩房，房子裝修下來總共花了40萬元左右。可后來因?yàn)橐磳O子，她根本沒時(shí)間去住，只住過一個(gè)春節(jié)。

　　“冬天過去住時(shí)，也沒暖氣，冷得要命，放在那也沒啥用，現(xiàn)在30萬元的價(jià)格掛了兩年也沒人要。當(dāng)年憧憬未來的退休生活，如今是花錢買了個(gè)煩惱。”王秀娟說。

　　王秀娟認(rèn)為房子難賣的主要原因是二手房市場(chǎng)供大于求，無論是在乳山還是龍口，超過八成的海景房被外地人買走，不供暖、配套設(shè)施不行、潮濕、遠(yuǎn)離市中心等，即使海景房比當(dāng)?shù)仄胀ㄗ》勘阋瞬簧伲?dāng)?shù)厝艘膊辉高x擇海景房。

　　外地人買海景房的目的一是為了投資，二是為了養(yǎng)老。中介告訴第一財(cái)經(jīng)記者，整片海景房夏天入住率大約50%，冬天的入住率大概只有10%。老年人每年像候鳥一樣遷徙，通常是五一前后來到海景房，十一之后離開，加之大量的投資性購(gòu)買海景房，最終導(dǎo)致海景房一到冬季就變成“鬼城”、“空城”。

　　實(shí)際上，近年來政策不斷引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居民自住需求，“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的政策相繼出臺(tái)，成為接下來樓市發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

　　而怎么看一個(gè)地方的房子是否適合投資？周廣平以他多年看房買房的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了三點(diǎn)：一看經(jīng)濟(jì)；二看人口流動(dòng)；三看地理位置。周廣平認(rèn)為，威海地理位置和環(huán)境不錯(cuò)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流動(dòng)都不行。

　　根據(jù)恒大研究院發(fā)布的《中國(guó)人口大遷移的新趨勢(shì)》，從人口流動(dòng)情況來看，近4年人口流出都市圈主要分布在東北、山東半島、京津冀等地區(qū)。

　　“長(zhǎng)期而言，房?jī)r(jià)漲跌與人口流動(dòng)方向相一致，經(jīng)濟(jì)基本面好、人口流入地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更有潛力。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

　　“城市要重視通過發(fā)展產(chǎn)業(yè)吸引更多外來人員流入，以賣地和過度開發(fā)房地產(chǎn)的方式只能獲得一時(shí)的成績(jī)，確有需要時(shí)建議選擇一處進(jìn)行集中開發(fā)，而不是沿著海岸線過度和漫無目的地開發(fā)。通過集中開發(fā)，能夠形成更好的產(chǎn)業(yè)和旅居新城，真正帶動(dòng)人氣的聚集。” 嚴(yán)躍進(jìn)提醒道。

　　（王東北、周廣平、王秀娟系化名）

掃二維碼 3分鐘開戶 緊抓股市暴漲行情！

海量資訊、精準(zhǔn)解讀，盡在新浪財(cái)經(jīng)APP

責(zé)任編輯：劉玄逸