養老機構市場化： 入局者迷

　　呂進玉

　　[ 與住宅物業市場20%~30%的毛利率相比，養老產業的毛利率僅有10%~20%。 ]

　　老齡化社會的到來，為相關產業的發展打開了想象空間。

　　世界衛生組織（WHO）預測，到2050年，中國有35%的人口超過60歲，將成為世界上老齡化最嚴重的國家之一。這也意味著，中國將成為全球老齡化市場潛力最大的國家。

　　近年來，隨著政策的加持與行業的張力，作為養老產業重要組成的養老機構，也吸引著新的入局者，但目前為止，養老機構的市場化發展并不盡如人意，微利甚至虧損屢見不鮮。

　　那么，養老機構面臨哪些挑戰？哪些企業在爭相布局？養老機構的行業突破口在哪？

　　政策利好，入局者甚多

　　今年以來，養老產業上相關政策不斷，市場準入放開、土地財稅支持等一攬子重磅利好之下，新一輪投資窗口期將開啟，市場角逐者加快擴容，金融、地產等跨界入局者正跑步入場。

　　此前有業內人士預計，到2030年，我國養老產業規模將達到22萬億元。

　　綠地香港執行董事王煦菱對第一財經表示，房地產過去幾十年的發展是因為人口紅利。但當中國進入老齡化社會后，需要面對的是當年人口紅利轉移到老齡化人口的需求。綠地香港判斷，健康養老的產業機會是基于人口結構的產業機會。

　　艾媒咨詢數據顯示，2019年上半年，投身養老企業的上市公司已超過80家，覆蓋了養老服務、養老地產、養老金融、養老用品等。

　　目前，國內養老機構市場主要有三大主力布局者。

　　第一類是以萬科A（000002.SZ）、保利地產（600048.SH）、綠地集團（600606.SH）、綠城中國（03900.HK）、遠洋集團（03377.HK）等為代表的房地產商公司。萬科隨園之家、遠洋椿萱茂、保利和熹會等，均在一二線重點城市連鎖布局養老機構和社區嵌入式中心。新華錦（600735.SH）以山東作為根據地，通過養老院及養老運營業務雙輪驅動，借助日本模式做大做強。鳳凰股份（600679.SH）將文化與養老結合，深耕山水養老。

　　其次是親和源、凱健、日月星等企業為代表的養老服務運營模式。宜華健康（000150.SZ）全資子公司親和源專注會員制養老社區運營服務，目前已從上海走向全國，在杭州、青島、寧波等均有布局。南京新百（600682.SH）擁有居家養老第一平臺安康通。雙箭股份（002381.SZ）是連鎖養老院龍頭之一，其在2012年涉足養老產業，目前有6家養老機構，其養老業務仍處于拓展階段，已基本實現盈虧平衡。

　　第三是以中國人壽（601628.SH）、泰康保險（05349.HK）、陽光人壽、合眾人壽（04322.HK）等保險公司為代表的養老產業拓展模式。

　　入局者模式各異，但產業的落腳點永遠是規模與利潤。如何獲取更多的利潤增長點，是從業者必須面對的話題。

　　養老機構的多重難點

　　2019年4月，國務院新聞辦公室發布《關于推進養老服務發展的意見》（下稱《意見》），在落實土地稅費政策、加大政府資金等方面支持養老服務。

　　具體來看，將養老用地納入土地利用總體規劃、城鄉規劃和年度用地計劃，有序適度擴大用地供給。明確民政部本級和地方各級政府用于社會福利事業的彩票公益金，到2022年要將不低于55%的資金用于支持發展養老服務。此外，《意見》還將養老服務納入政府購買服務指導性目錄，擴大養老專項企業債券發行規模。

　　政策的發力點正是行業的痛難點：當前大部分民辦養老機構面臨融資難、運營難和用工難等挑戰，且行業盈利者甚微。

　　融資難是行業入局者面臨的首要挑戰。上海一位連鎖養老機構創始人對第一財經記者表示，政府的目標是希望養老行業能夠更加系統化、規模化以及標準化經營。所以鼓勵進入的社會資本更多是大集團運作，大集團才有足夠的資金實力去扛前期的投入和后期的改造，還包括后期產生的安全隱患，甚至責任到人。

　　與此同時，運營難也是行業的一大痛點。天地控股總裁張華綱曾表示：“養老產業是一個投入大、周期長、利潤產出時間長的產業，絕對不會像傳統房地產（住宅）項目那樣高利潤率和高周轉率。”張華綱指出，與住宅物業市場20%~30%的毛利率相比，養老產業的毛利率僅有10%~20%。

　　上述養老機構負責人對記者直言：“養老院住滿是一個比較漫長的過程，一般入住率達到60%，才有可能開始盈利。而完成60%的入住率，基本上都需要2~3年。”

　　此外，他還對記者指出，大多數養老機構都面臨著用工難的挑戰。

　　“這個行業的人員流動率很高，幾乎沒有年輕人主動愿意到養老院工作，所以護理人員的受教育程度普遍較低。”他對記者說道，“雖然從政策到市場，大家都在說養老產業是朝陽產業，但從事在這一行業一線的護理員收入卻不見漲。”

　　第一財經記者查閱多家求職網站信息發現，除了工資待遇捉襟見肘，其工作內容更是辛勞繁瑣。上海松江一民辦養老機構護理員招聘信息顯示，每日工作時長12小時，做六休一的每月薪資是3500元到4000元之間。

　　補貼少賺錢難

　　綠地香港（00337.HK）是眾多試水養老產業的地產商之一，該公司涉足的養老產業主要針對高端人群。第一財經記者曾走訪其位于上海醫學中心的阿爾茨海默癥患者照護專業機構莫朗福克斯，無論是人員配備、設施，還是場地裝修設計，都是五星級酒店的標準。

　　記者了解到，這一專業照護機構雖然定位高端，定價為每人每月1.8萬至2萬元，卻仍難以實現盈利，甚至營收平衡都達不到。“至少要定價3萬元才能持平。不過綠地香港當下并不急著賺錢，而是希望做好、做大規模后再談盈利。”王煦菱此前在接受第一財經記者專訪時表示，之后第二家也會考慮做中端市場，覆蓋更多人群。

　　實際上，綠地香港把莫朗福克斯當成其在養老產業的“核心武器”。

　　“選擇阿爾茨海默癥專業照護是因為這是剛需。一般活力（健康的）老人很難賺錢。中國人有觀念認為養老最好還是在家里，只有照顧不了才需要機構。”王煦菱表示。

　　以上海市為例，上海政府鼓勵社會機構參與阿爾茨海默癥專業照護，社會機構多增加一個床位，政府補貼1萬元。在一般養老機構，政府補貼則顯得微乎其微。

　　廣東一養老機構負責人為記者羅列了來自國家對民辦養老機構的相關補助，包括一次性建筑補貼、床位補貼和相關稅收減免。但同時也強調，補貼的標準包括，床位必須在30張以上，每張床位資助3000元；撥付方式為三年兩次支付。養老院在正式運營滿一年后，入住率達到30%以上，支付首次50%資助金；運營滿三年后，入住率達到50%以上，支付另外50%資助金；市財政給予日常運營補貼，每人每月80元；另外，養老可享有免征稅。

　　“外界傳說民辦養老機構靠政府補貼存活，是幾乎不可能的。這些補貼與前期的投入相比，可以說是杯水車薪。但畢竟前期大資本投入，如果運營以后未滿員，可以申請這筆錢，對于很多養老院來說也是可以解燃眉之急的。”上述廣東養老機構創始人表示。

　　面對補貼少賺錢難的行業現狀，養老機構如何增加收入？興業證券認為，養老機構首先需要做到“醫養結合”，即將醫療康復保健服務與老人生活照護服務有效對接。

　　興業證券表示，醫養結合的主要優勢在于能夠縮短老年人繁瑣的就醫流程，將慢性病護理和突發性疾病的急救在養老院進行。目前養老院的不少客戶是失能老人，老人就醫是剛需，醫養結合能夠很好地解決這一問題。同時，醫養結合的服務模式將更能夠激發老人入住養老機構的可能性。

　　據第一財經記者梳理，在二級市場中，湖南發展（000722.SZ）已從康復醫院向養老服務進軍，宜華健康、澳洋健康（002172.SZ）、鳳凰股份等均在醫養結合方面有所布局。

　　平安證券研究員楊侃認為，在國內需求與日俱增的背景下，養老產業發展爆發在即，醫養結合是大勢所趨。伴隨國內老齡化程度不斷加深、首批中產群體推動中高端養老消費以及養老支持政策的不斷加碼，養老地產行業發展空間值得期待。展望未來，具備養老產業資源整合能力，形成清晰的盈利模式是養老地產企業做大做強的關鍵所在。預計資金實力較強、運營服務水平較高且多種養老業務模式協同發展的企業有望脫穎而出。

責任編輯：張國帥