招商物業與中航善達重組一事又有了新進展。

　　在收到國資委的批復后，日前，中航善達又收到了中國證監會出具的《中國證監會行政許可申請受理單》。

　　據披露，中國證監會依法對中航善達提交的《上市公司發行股份購買資產核準》行政許可申請材料進行了審查，認為該申請材料齊全，符合法定形式，決定對該行政許可申請予以受理。

　　中航善達表示，本次發行股份購買資產事項尚需經中國證監會核準以及國家市場監督管理總局對本事項涉及的經營者集中申報審查通過后方可實施，尚存在不確定性。

　　自中航善達于9月20日發布該公告以來，截至9月24日收盤，其累計漲幅達9.92%。

　　增值率達578%

　　2019年4月，中航善達公告稱，其第一大股東中航國際控股股份有限公司籌劃將所持中航善達的全部股份1.49億股通過協議轉讓的方式轉讓給招商蛇口；同時，中航善達擬通過發行股份方式購買招商蛇口、深圳招商地產持有的招商物業100%的股權。

　　8月23日，中航善達披露的重組報告草案顯示，此次交易作價約29.9億元。截至2019年3月31日，招商物業資產凈額約為4.41億元，評估增值達25.49億元，增值率為578.02%。

　　同時，中航善達與招商蛇口、深圳招商地產還簽訂了附生效條件的《補償協議》，對本次重組業績承諾及補償方式進行了規定。

　　具體來看，招商蛇口與深圳招商地產承諾，如本次交易于2019年度實施完畢，則招商物業2019年度、2020年度及2021年度凈利潤分別為不低于1.59億元、1.89億元、2.15億元；如本次交易于2020年度實施完畢，則招商物業在業績承諾期2020年度至2022年度間，凈利潤分別為不低于1.89億元、2.15億元、2.35億元。

　　9月初，招商蛇口公告稱，其已完成股份購買以及過戶，持有中航善達22.35%股份，成為后者第一大股東。

　　值得一提的是，在中航善達與招商物業的重組事項完成后，招商蛇口除了上述直接持有的中航善達的股份外，還將通過深圳招商地產持有中航善達3933.8464萬股股份，合計持有中航善達5.42億股股份，占其屆時已發行股份總數的51.16%，成為中航善達的控股股東。

　　9月10日，中航善達公告稱，其與招商物業的重組事宜已獲得國務院國資委的批準，同時其強調，本次交易構成關聯交易及重大資產重組，但不構成重組上市。

　　毛利率水平處于低位

　　自彩生活2014年登陸資本市場以來，多家物業管理公司先后上市，但由于A股限制條件諸多，截至目前，A股市場上僅有南都物業與中航善達兩個標的。因此，作為A股物業服務板塊的稀缺標的，招商物業與中航善達的合并被市場看好。

　　二者聯手后，物管行業也將增加一個龍頭企業。以2018年末數據計，綠城服務營業收入為67.1億元，位于各上市物管公司之首；中信建投證券研報數據顯示，截至2018年末，中航善達及招商物業合計達66.38億元。

　　據中航善達披露，截至2019年6月末，招商物業已進軍48座城市，運營548個項目，管理面積7292萬平方米；而中航物業管理項目613個，管理面積7634萬平方米。二者合并后在管面積將達到1.49億平方米。同期，招商物業營業收入達到16.13億元，中航善達物業服務業務收入為19.96億元，合計達36.09億元；而綠城服務的在管面積為1.84億平方米，物業服務業務營收規模為24.53億元。

　　不過，截至目前，兩家公司現階段的毛利率都不算理想。

　　中信建投證券研報信息顯示，截至2018年末，招商物業的凈利潤率為4.97%，而同期雅生活服務、彩生活、碧桂園服務、綠城服務的凈利潤率分別為23.7%、13.4%、19.7%、7.2%。

　　在中信建投證券分析師江宇輝看來，雖然當前招商物業的歸母凈利潤率顯著低于行業平均水平，但“大部分物業公司之前從屬于母公司房地產開發企業，剝離后作為獨立實體，業務更加規范，權責更加清晰。分拆上市后，作為房地產全價值鏈綜合服務商，招商物業從地產開發下屬的成本中心轉為獨立經營的利潤中心，利潤率水平存在一定提升空間，行業中樞處于8%-15%的水平。”

　　事實上，中航善達的盈利能力也稍顯落后。

　　截至2019年6月末，中航善達的物業服務業務實現營業收入19.96億元，同比增長21.19%，占總營業收入的77.36%。不過，由于房地產開發業務的持續萎縮，中航善達整體營業收入同比減少7.66%，歸屬上市公司股東的凈利潤同比減少32.61%。

　　值得注意的是，報告期內，中航善達物業服務業務的毛利率為10.13%，較2018年末的9.8%有所上升，但同比則微降0.06個百分點。同時，東北證券研報顯示，2019年上半年，中航善達物業服務業務實現歸母凈利率5.16%。

　　另據中信建投證券研報，以2018年末凈利潤率計，中航善達凈利潤率為4.41%，在與招商物業合并之后，二者凈利潤率僅為4.66%，亟待提高。

　　（國際金融報記者 鄭娜）

責任編輯：陳悠然 SF104