深圳回遷房“灰色”生意：違建變身拿“紅本” 舊改3年房價翻5倍

　　陳博

　　短短5個月，憑借一套位于深圳原特區外的破舊農民房，房產中介周明賺足了50萬。

　　今年3月，他以約1.8萬元/平方米的單價入手一套65平方米的城中村房源；6月份，萬科入駐這個城中村并正式啟動城市更新的意愿征集工作；到了8月，這套房賣出了2.5萬元/平方米的高價。

　　一進一出之間，他收獲了可觀的房源差價，還有1.5個點的傭金。

　　這是一門特殊的生意——商品是“城中村回遷房指標”，實質上特指城中村里無產權登記的歷史遺留違法建筑，在經城市更新之后得到確權，獲得“紅本”（中華人民共和國不動產權證）；交易雙方為原村民和投資客，參與主體還包括房產中介和介入城中村舊改的開發商。

　　這也是深圳區別于其他一線城市的“灰色”地帶：歷史遺留的特性讓它游離于監管的邊緣，城市更新運動釋放了其中的套利空間，諸如3年內兌現5倍收益的案例，在“買舊”圈子里口耳相傳，驅動著這門隱秘生意越來越大。“如果你想入手，可以先預付定金。只要一有村民釋放面積，你就可以優先選擇。我們經手的很多客戶都采取這種做法，不差錢，等貨！”周明更具象的身份，是從事回遷房指標交易的房產中介。他說，這種回遷房的面積指標，原村民們一般以200平方米為一個單位逐次釋放，整體供應貨量偏少。他有一位客戶，已經等了2個月仍未等到貨。

　　投資客們熱衷冒險的原因在于，商品房市場的調控力度正在持續加碼，而這類“城中村回遷房指標”不僅不限購，售價也僅是同片區商品房價格的二分之一甚至更低。伴隨著舊改進度的深入，價格還擁有逐漸上漲的空間。

　　不過，哪怕游戲規則制定得再詳細，這種非法買賣依然暗藏著風險與漏洞。由于無正式產權登記，一旦交易一方違約，另外一方也難以運用法律武器保障自身權益。

　　城中村回遷房生意

　　傍晚5點左右，剛剛下過雨的天空還殘留一絲灰暗。林姐匆匆吞下最后一口午餐，拔腿朝小區門口跑去。

　　她腳蹬運動鞋，身著一套運動服，過于休閑的裝扮與慣常西裝革履的房產中介相比，著實有些隨意。但乍一開口，職業身份不言而喻。

　　“你來得正是時候。”她在約好的地點站定，還未來得及調整呼吸，臉上已掛起微笑，招呼十分鐘前通過電話的新客戶——“走吧，我帶你去看房。”

　　林姐在深圳生活已經20來年。她早年從事攝影工作，變化大概從10年前開始。“我老公喜歡買小產權房，后來心一橫，我也開始研究。”她說，發現這份中介工作的時間更加自由，于是開店、帶客……風風火火干了起來。

　　不同于普通房產中介為商品房“牽線搭橋”，林姐的生意聚焦在打著舊改概念的城中村“小產權房”上。

　　按照通常理解，小產權房一般特指經批準在集體土地上建設的合法村民住宅。但深圳早在1992年就完成了特區內土地國有化轉制，2004年，為解決“無地可用”的困境，深圳又以城市規劃“全覆蓋”的方式，將特區外260平方公里土地轉為國有土地，隨之深圳成為全國首個沒有農村建制、沒有集體土地的城市。也正因此，在深圳官方口徑中，歷來沒有“小產權房”這一說法，只有違法建筑這樣的稱謂。

　　不過，過往這些年，依然有大量的土地沒有完成相應的補償或者返還手續，實質上仍掌控在原村民個人、村集體或股份公司手上。不菲的房地產利益，推動著私房、廠房在其上鱗次櫛比地立起。

　　深圳日常所提到的“小產權房”，既包括這類沒有合法報建手續、無產權登記的違法建筑，也包括有合法報建手續的農民房、集資房、軍產房、安居房等。

　　十年前，“農村城市化歷史遺留違法建筑”這個概念被提出。上述提到的沒有合法報建手續的建筑，如果建于2009年6月2日之前，則被歸屬為歷史遺留違法建筑，在符合確認產權條件的前提下，經過一定程序有可能得到確權，轉為合法建筑。

　　一個不容忽視的現實是，深圳早已從當初3萬人的小漁村演變成如今擁有1300多萬常住人口的大都市，日益增長的人口正在給這座建設用地奇缺的城市帶來挑戰。

　　如何盤活存量用地，實現土地資源的高效再利用，是深圳破解發展瓶頸的重要途徑。政府部門將眼光投向遍布深圳各區各街道的“城中村”，根據深圳規土委去年的普查數據，城中村用地達到321平方公里，建設用地占全市的31%。

　　一場城市更新運動的大幕在深圳轟轟烈烈拉開。政府以此繞道打開違建困局，使符合條件的歷史遺留違法建筑“正名”。

　　用業內術語來形容，林姐賣的正是城中村以城市更新之名得到確權的回遷房指標。在深圳，諸如此類的交易異常活躍。位于原特區外龍崗的布吉、橫崗、愛聯，寶安的沙井、固戍等城中村密集分布區域，均成為投資客趨之若鶩的購買“熱土”。

　　“早期，深圳城中村回遷房基本都由原村民的親朋好友內部消化。現在為什么這么火？一方面，深圳列入拆除重建類城市更新的城中村項目多了。另一方面，大家心知肚明這個過程所獲取的利潤空間到底能達到多少。”周明說。近兩年，他混跡于深圳龍崗各處城中村，“撮合”了不少回遷房指標交易。

　　3年舊改房價5倍翻轉

　　林姐帶著新客戶爬上小坡，穿過熱鬧的小區商業街，眼前頓然開闊，“看，京基木棉灣舊改項目就在這里。”她將手指向坡下一片參差不齊的建筑物——低矮的舊式農民房密密麻麻聳立，狹窄的小巷沿著村道延伸至深處又縱橫交錯。

　　這是一個普通城中村遭遇舊改后的樣子，明亮與幽暗涇渭分明：有的房子門窗早已被拆除，裸露出千瘡百孔的破敗；還有部分未簽約的房子頑強堅守，暗自不動。

　　“那邊是我自己買下來的兩套。”林姐指了指靠近路邊的一棟。這么多年輾轉于深圳龍崗布吉一帶的一堆城中村，她早已將大部分身家押注于此。

　　林姐在京基木棉灣舊改項目中拿下的第一套房源，要追溯回多年以前。19.8萬元總價對應80平方米面積，折算下來的單價足夠便宜，不到2500元/平方米，“算是未雨綢繆吧，那時候有些風吹草動，但壓根沒正式提到這里要拆遷。”

　　京基入駐木棉灣舊改項目是在7年前，彼時這些打上“回遷房指標”標簽的城中村舊房，價格上漲到1.2萬元/平方米。前年這個項目正式開啟簽約，價格一下子水漲船高。“有一段時間，這里賣到3萬元/平方米以上，但也照樣沒貨。”一旦拉起生意，林姐立刻滔滔不絕，“你現在來得剛剛好，2.85萬元/平方米。之后跟京基簽署拆遷補償協議，拆賠標準按建筑面積1：1，開發商給到的過渡期租金是35元/平方米/月。”

　　京基木棉灣舊改項目的最新報價，相比去年年中有了1000塊/平方米的回落，這成為林姐現在每每勸說客戶的新由頭。偶爾也會遇到擔心風險的新客戶，她直接給出一早準備好的預案——“你如果真的不放心，那就先買我的物業，我再重新從村民手中收房。”

　　按照規劃，京基木棉灣舊改拆除建設用地面積達28.5萬平方米，未來將打造成一個超百萬方大型綜合體，但目前整個項目的簽約率依然遠達不到政策中所規定的100%，拆遷動工推遲了。

　　“至少要等5年吧。但你想想看，以后如果回遷房正式交付，拿到紅本，我預計價格至少上漲到7.5萬元/平方米。”周邊二手商品房佳兆業可園，目前在售均價基本徘徊于5萬元/平方米上下，林姐給出了可觀利潤的支撐點。

　　當前，深圳列入拆除重建類城市更新的城中村，基本都屬于無產權登記的歷史遺留違法建筑，售價僅是同區商品房價格的二分之一甚至更低，回遷后則能搖身變成擁有“紅本”的商品房。而且伴隨著舊改進度的深入，其價格又有逐漸上漲的想象空間。

　　這是深圳獨特的舊改灰色地帶。

　　一名在深圳中心區操盤城中村城市更新項目的開發商相關負責人告訴經濟觀察報，意愿征集階段因為不確定性因素比較多，價格肯定低于正式簽約階段，也往往比市場價格低個二分之一或三分之一。

　　周明用來游說客戶的案例，則更有吸引力。位于深圳龍崗中心城的恒大城市之光，同樣是一個舊改而來的項目。2015年尚未拆除重建之前，這一片區域的回遷房指標還不到7000元/平方米，去年項目入伙之后，現在房價已經攀升到3.5萬元/平方米左右。

　　三年多時間，一個城中村的違法建筑獲得了合法且正常流通的權限，房價5倍翻騰，這就是舊村改造所觸動的回遷房利益鏈條最直觀的注腳。

　　周明說，舊改進度會影響成交價；每個原村民根據自身資金的急需程度拋貨，同個時間段價格也略有偏差；在拆遷動工之后，開發商所承諾的整個城中村舊改項目交付時間長短，同樣會導致價格上下浮動。

　　而利益的閘門一旦悄然打開，往往難以重新關閉。

　　與京基木棉灣舊改項目隔路相望的佳兆業南門墩舊改項目，一期已經拆遷完畢準備動工，三期尚在簽約階段，但相比木棉灣舊改項目，整體進度明顯要快得多。按照林姐的預測，三期動工時間大概在一年以后。

　　“如果你想回報快一點，買三期，3.5萬元/平方米。”林姐拋出第二個投資建議，2017年，她的購入價還在2.7萬元/平方米左右。

　　兩年賺了7000多元/平方米。她反問客戶，“以后地鐵開通了，這里到達深圳福田區也就4個站，你說會不會繼續升值？”

　　確權與風險

　　周明的辦公室坐落在一棟商務大廈里10層的一角。足足超過20平方米的偌大空間里最顯眼的是一張大茶桌。他坐下，清潔茶具、投茶、洗茶、泡茶……“喝杯茶，我們慢慢說。”他將一杯清冽的茶湯遞到客戶手中，轉頭拿出一套完整的簽約文件。

　　他之前曾在一家房地產經紀公司工作，這些年深圳不停向上的房價讓他意識到商品房的利潤空間已愈發“縮水”。辭職后，他將目光轉移到回遷房這個灰色地帶。

　　一個有意思的矛盾點在于：按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。

　　既然在法律層面上不具備公開交易的基礎，實際操作中這筆非法買賣又是否能得到確鑿的保障？擺放在茶桌上的這幾份文件便是周明慣常用來向客戶解釋的答案。

　　《房屋轉讓合同》、《深圳市房屋建筑面積測繪報告》、《合作建房協議》、《房屋拆遷補償安置協議》——前三份是投資客與原村民交易的基礎文件，后一份則是投資客與開發商之間的正式約定。

　　周明說，在投資客與原村民簽署《房屋轉讓合同》之前，出示一份由開發商委托具備測繪資質的第三方公司出具的、經村集體股份有限公司和開發商共同見證的測繪報告，是村民向投資客證明房產歸屬權的最有力證據。“原村民只要能拿出這份報告，就說明房子是他的。”

　　測繪報告里面，往往會詳細列明原村民所擁有的建筑位置、具體面積、層數，并附上現狀影像圖。現狀測繪圖等。然而，這僅僅只是前奏，真正的簽約聚焦在《房屋轉讓合同》和《合作建房協議》上。

　　由于交易的這部分建筑尚未領取權屬證書，在經濟觀察報獲取的兩份不同轉讓合同中，雙方對于房源權屬的約定是這樣來設置——甲方確保自己對交易房屋擁有完全的所有權，房屋不存在抵押、擔保等限制，也不涉及第三方的權利。甲方自愿將房屋轉讓給乙方，并將權利與義務一并轉讓給乙方；乙方受讓后擁有該房屋的所有權、使用權，乙方有權出租、轉讓、繼承等，甲方及其家屬均無權干涉。若今后該房被國家征收，拆遷所得的所有補償、利益等均歸乙方所有，與甲方及其家屬無關。

　　《合作建房協議》，從某種意義上來講，相當于一個關系證明的附件。這份文件的作用在于向開發商補充表明投資客確實與原村民一起出資建房，進一步確定投資客對這部分建筑的擁有者身份。《合作建房協議》里面提到的日期，往往要比真實交易時間提前數年。

　　“簽完《房屋轉讓合同》，最好雙方一起帶上前往村集團股份公司蓋個公章做個見證。基本上只要村里認定，開發商也就認可了投資客的身份。”上述開發商負責人所操盤的那個城中村舊改項目，村股份公司目前辦理這種見證手續通常收取1000元/平方米的手續費。

　　“這是法律漏洞之下，最保障買家權利的一種方式。”其告訴經濟觀察報。

　　幾乎所有從事回遷房指標交易的中介都曾碰到過這樣一個提問：“如若我與原村民已經交易完畢，但原村民臨時反悔，我又該怎么辦？簽署的這一系列文件究竟能否保證交易堅不可摧?”

　　周明早已應對自如，“只要能順利與開發商簽下《房屋拆遷補償安置協議》并蓋完公章，就表明確權已經完成。”

　　前述開發商負責人也透露，《房屋拆遷補償安置協議》是這場交易中最關鍵的一環，比如原村民手握1000平方米的面積，轉讓了100平方米給投資客，開發商在與他們簽約時，一般會分開兩份合同各自操作。

　　經濟觀察報拿到了幾份城中村舊改的拆遷補償協議，其中的一個共同條款是，被搬遷房屋未辦理房地產權屬證書的，業主需提交與被搬遷房屋有關的轉讓協議、贈與協議等房屋權屬證明資料原件，并在簽訂協議時提交《放棄房地產權益聲明書》交付給開發商。而開發商交付的回遷房地產為完全產權房屋，其產權屬性為市場商品房。

　　關于“萬一拆遷補償協議未簽署，原村民就已經反悔”這樣更為細節的問題，周明的回答不免模棱兩可，“真的出現這種情況，那就只能按照《房屋轉讓合同》里面提到的違約責任執行了，違約一方需要賠付雙倍定金。”他說，通常簽完《房屋轉讓合同》之后，投資客同時要支付5萬元以上的定金，具體數額可以自行決定。但為了降低違約可能性，可以適當提高定金的支付額度。違約成本一提高，村民就不能輕舉妄動了。

　　他也不忘安撫客戶——他所經手的交易里，從來都沒發生過此類問題。說到底，主要風險還是集中到開發商的舊改進度上。

　　周期，這是所有城市更新項目都必須解答的一道難題。按照此前佳兆業主席兼執行董事郭英成的說法，正常情況下，一個舊改項目的轉化周期大概五年。

　　以深圳一個普通的舊村改造為例，完成立項申請、意愿征集、相關測繪、城市更新單元劃定一般需要6-8個月；完成專項規劃編制也需要6-8個月；達到100%的簽約率、進行原業主房產證注銷、實施主體確認最少需要4-6個月；在拆遷補繳地價之后，簽訂土地出讓合同還需要1-2個月。

　　盡管周期漫長，環節眾多，這門生意的規模還是越做越大。1.5%傭金，是林姐們所能獲取的主要盈利點。

　　周明最近正在向客戶大力推廣位于深圳龍崗南約的一個城中村舊改項目，目前簽約率已經達到90%左右。“今年光這個項目，我們就成功交易了將近1000平方米。陸續有村民釋放回遷房指標，普遍以200平方米為單位，我們每次基本都全部消化掉。”

　　如果按照目前2.5萬元/平方米的交易價格粗略估算，單單這個項目，他已經賺了近40萬元傭金。

　　“想要買的人很多，就是房源比較少。”林姐打開手機里的一個視頻，放到新客戶面前，“你看，這么多人擠在律師樓辦理見證，火得不得了。”

　　即便面臨法律風險與投資安全隱患，但無論投資客、村民，還是中介均習以為常。

　　另一種博弈

　　除上述情況之外，城中村回遷房投資還具備的其他特性包括：不限購；一次性付款；一旦與開發商簽定拆遷補償協議，直至回遷房交付之前，基本不能在市場上再次交易；而且，雖然交易過程不占用名額，但在辦理完回遷房“紅本”之后，依然要占用商品房的購房名額。

　　相比之下，由于手握“紅本”，買舊住宅回遷房的風險程度遠遠更低。然而，建筑老舊但售價偏高，需要按照正常二手房交易流程進行不動產產權過戶，限購限貸等一系列衍生問題，也對沖了產權優勢。

　　距離林姐、周明超過30公里，翟弘飛也正帶客看房。這是深圳首批福利住宅小區之一，建于上世紀80年代。小區側面連接深圳城市化過程中的交通大動脈——深南大道，密集的路網與環繞的商圈讓它牢牢占據深圳福田區黃金地塊。

　　翟弘飛帶看的是小區東區一套93平方米的三房，也是唯一一套在售房源。

　　跨過陰暗逼仄的樓梯，翟弘飛小心翼翼將客戶迎進去。原業主十年前以130多萬元的“白菜價”購入這套房，近段時間急用現金，十多天前給他發微信，將價格從670萬元提高到690萬元，單價7.4萬元/平方米左右。

　　周邊樓齡相近的小區，在售房源均價大概6萬元/平方米左右。一周前已有兩個意向買家先后踩盤，出價675萬元，但剛剛籌集到資金的業主，不肯將價格稍降些許。

　　“業主是可賣可不賣的心態，價格沒什么談判空間。東區現在只剩下6戶未簽約，對業主而言，舊改是遲早的事。”翟弘飛稱，地皮價格如果在6萬元/平方米，后續開發商建出房子就一定會賣到13萬元/平方米。“這個價格一點都不虧。”

　　與城中村回遷房存在的一大區別是，就算原業主早與佳兆業簽下拆遷補償協議，但仍然可以再次進行交易。需要補充的流程包括，客戶與原業主一起前往佳兆業城市更新辦公室，按照之前公布的套內面積1：1.4拆賠標準重新簽約，并繼承原業主的過渡期租金合同。

　　不過，佳兆業城市更新辦公室的一位工作人員表示，這類交易一定要走正規的過戶流程，并充分考慮買賣過程中的風險。“買舊改房，很難等的。”他擺了擺手。

　　翟弘飛的客戶不置可否離開了，林姐、周明還在努力將手頭所掌握的更多回遷房信息發送給客戶，以供選擇。

　　9月4日，廣東省人民政府發布的《關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》出爐，文件瞄準“三舊”改造中的入庫門檻高、規劃調整難、稅費負擔重、土地征拆難等難點，針對性地提出19條深化改革措施。

　　尤其是對于由市場主體實施且“三舊”改造方案已經批準的拆除重建類改造項目，原有建筑存在不符合安全生產等問題，如果屬于舊村莊改造用地，農村集體經濟組織以及不少于三分之二的村民或戶代表已簽訂搬遷補償安置協議，原權利主體均可向項目所在地縣級以上人民政府申請裁決搬遷補償安置協議的合理性，并要求限期搬遷。

　　（應采訪對象要求，文中周明、林姐、翟弘飛均為化名）

責任編輯：張國帥