房企謹慎應對下半場 本輪房地產上升周期已然結束

　　本報記者 李貝貝 上海報道

　　8月以來，房企密集發布半年業績報告。從已經發布的業績報來看，龍頭房企“強者恒強”態勢不變，在保證市場占有率的同時，營收和凈利潤普遍實現穩定增長。

　　而面對行業“下半場”，手握充沛的現金流以及具備內驅型生長力，才能足夠安全、保持穩健的發展已成為房企們的共識。在近期密集舉辦的業績會上，不少房企釋放出了謹慎的信號，表態將放緩拿地節奏、愈發注重優化財務結構等。

　　“在復雜多變的內外部環境影響下，房企的發展也在接受著多方考驗。”戴德梁行大中華區綜合住宅服務主管、大中華區業務營銷部主管、董事總經理蔣尚禮向《華夏時報》記者直言，本輪房地產上升周期在嚴厲的調控政策等多重因素影響下已然結束，“于房企來說，對市場上升期注重的規模擴張策略進行調整是普遍做法。”

　　半年報收官

　　據中原地產研究院發布的數據，截至8月30日，全國上市房地產公司公布2019年半年報的房地產企業已經超過30家，而這30多家房地產企業整體依然處于利潤和規模上漲周期。

　　“受益于房價大幅上漲時期項目步入結算周期，2019年上半年房企報表延續較佳表現。”平安證券于9月3日發布的行業報告指出，受益于年初按揭利率回落、前期積累剛需入市，3、4月小陽春樓市熱度明顯上升等因素，房企上半年銷售仍呈現不錯表現。今年上半年，A股上市房企整體營收同比增長23.6%，歸母凈利潤同比增長13.7%，分別較2018年提升3.1個、1.5個百分點。

　　從銷售規模來看，龍頭房企仍然持續“強者恒強”，碧桂園、萬科、恒大、保利及融創仍穩居TOP5隊列。中報顯示，碧桂園上半年實現總收入2020.1億元，共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣2819.5億元。但如果按照克而瑞數據來算，2019年上半年碧桂園全口徑銷售額為3895億，位居行業第一。以此計算，萬科、恒大、保利、融創則分別以3340億及2818.1億、2526億、2141.6億的上半年銷售額位列第2-5名。而位列第6-10位的中海、綠地、新城、華潤、龍湖也均突破了千億門檻。

　　從業績增速來看，由于體量巨大，部分龍頭房企的業績規模盡管仍在增長，但增速有所放緩。相比之下，第一梯隊之外的主流房企表現得頗具優勢。

　　在核心凈利潤方面，不少房企增幅顯著。例如，保利上半年實現歸母凈利潤103.5億元，同比增長59.1%；公司歸母凈利潤率達到14.2%，為2011年以來的新高；融創中國上半年實現歸母凈利潤102.9億元，同比增長61.7%；核心凈利潤126.6億元，同比增長128.4%。

　　對比此前公布過的全年銷售目標，上半年銷售規模突破千億的房企中，有部分房企的目標完成率低于50%。不過多數房企仍表示對全年完成銷售目標有信心，也沒有調整業績目標。

　　下半年房企更趨謹慎

　　穩妥贏得“上半場”之后，面對行業“下半場”，手握充沛的現金流以及具備內驅型生長力，才能足夠安全、保持穩健的發展已成為房企們的共識。因此，在近期頻繁舉行的業績會上，多數房企表現出了更為謹慎的一面，部分房企的管理層強調要加強、提高自身造血能力、保證經營性現金流穩定持續，強調“更有質量的增長”。

　　一些土儲豐富的房企透露將放緩拿地節奏。例如，旭輝行政總裁林峰就表示旭輝下半年將加大回款、適度放緩買地節奏、減少新進入城市的數量，且堅決不拿“地王”。

　　注重現金流、注重“回款”被認為是房企自我“造血”的重要方法。結合半年報，以頭部房企為例，從2019年上半年的回款率來看，碧桂園、保利等龍頭房企均出現了不同程度的增長。碧桂園為94.3%，較去年上升了3%；保利則為86%，上漲了8%。中型房企中，為了回款，旭輝專門成立了回款小組，以回款作為各項考核指標。林峰直言，“地產企業的造血能力比融資能力更重要，現金為王最核心的是企業自身的造血能力”。而截至6月30日，強調現金流的泰禾經營性現金流凈額由2018年中期的-5.2億元增至2019年中期的202.2億元；現金利息保障倍數4.19，同比增加314.48%。

　　渴望更安全發展的房企們，也愈發重視財務結構的優化。以正榮為例，上半年正榮的凈負債率由2018年底的74%下降至70.8%，加權融資利率從2018年底的7.8%略微下降至7.6%，現金短債比由去年底的1.19倍增加至1.21倍。正榮CFO陳偉健透露，公司的短債占比目前在47%，計劃年底調低至40%左右，明年這一比例希望達到30%。而在頭部房企中，萬科認為融資收緊對房地產行業肯定有影響，公司需要根據外部情況來調整經營節奏，控制好負債率。

　　值得一提的是，部分房企對多元化的態度也更為謹慎。

　　“強者恒強”態勢不會改變

　　從公開數據來看，行業發展并沒有因為房企們的謹慎而遇冷。平安證券指出，隨著2016-2018年項目步入結算周期，預收款充足疊加毛利率延續較高水平，2019年全年房企業績仍將維持增長，“強者恒強”的態勢不會發生改變。

　　根據克而瑞發布的2019年前8月房企銷售排行榜，前8個月，TOP100房企合計全口徑銷售金額約6.99萬億元，同比增長14%。其中，TOP30房企合計操盤銷售金額4.17萬億元，同比增長0.82%，環比上升1.17個百分點；合計權益銷售金額3.28萬億元，同比增長5.03%，增幅環比上升1.53個百分點。

　　《華夏時報》記者采訪的業內人士指出，房企們主動調整發展策略的舉動源于行業大周期的變化。中原地產中國大陸區副總裁兼原萃總裁劉天旸指出，在融資收緊的大環境下，對于目前全國主流發展商而言，過往的操作模式將被迫改變，現有項目的銷售回款成為資金現金流的最重要渠道。

　　蔣尚禮也向《華夏時報》記者解釋說，當前樓市調控政策持續不放松，且房地產信貸收緊，房企融資管理更加嚴格。央行在近期多次點名房地產，均以調控政策為指導持續加強房地產市場資金管控，下半年房企也將進入償債高峰期。因此，銷售規模預期的走弱、融資難度的加大、債務壓力的增加，都促使房企不得不高度重視現金流，以保證企業的基本生存空間。

　　其同時指出，在經歷了多年的高速發展期之后，樓市逐步進入平穩發展期是必然趨勢。未來，城市更新、住宅租賃、產業地產、商業地產、文旅地產……這些領域都將為企業帶來眾多的業務機會，當然這也需要房企持續提升運營能力，才能在存量市場贏得發展機會。

　　劉天旸也認為，對于未來市場，政策進一步規范、整體市場平穩是共識，但對于已經處于中大規模的房企而言，逐年明顯的市場成交聚集效應，促使相關從業企業不斷提升行業服務標準、優化成本結構，以保持市場占位。

責任編輯：覃肄靈