原標題：房地產(chǎn)融資全面收緊 開發(fā)商直呼舉步維艱

　　經(jīng)濟觀察報 記者 陳博 “地產(chǎn)融資現(xiàn)在是舉步維艱啊。”前一天晚上剛剛出差回來，王軒（化名）的聲音里還帶著一絲疲憊，他說，對于我們這個職業(yè)來說，現(xiàn)階段的壓力非常大。

　　王軒是一家百強房企的區(qū)域融資負責人，過去兩個月，突如其來的一系列嚴監(jiān)管政策讓他措手不及。

　　房地產(chǎn)融資最近過得有些艱難，不僅是王軒，從銀行、信托公司，到其他金融機構(gòu)，監(jiān)管部門密集的融資“限令”逼使業(yè)務(wù)鏈條上的每一位參與者都面臨壓力。“這應(yīng)該是我所經(jīng)歷的史上最嚴的監(jiān)控時點了。”一家信托公司的運營人士感嘆，如果地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的空間還要進一步壓縮，他們根本沒辦法繼續(xù)開展業(yè)務(wù)了。

　　監(jiān)管部門這一輪對房地產(chǎn)融資的“圍堵”，主要聚焦在控制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增量規(guī)模、嚴禁信貸資金通過各種方式違規(guī)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域這兩大內(nèi)容上。而一切動作的最終落點，都指向房地產(chǎn)企業(yè)拿地等前融環(huán)節(jié)。

　　房地產(chǎn)融資收緊的背后，是房地產(chǎn)調(diào)控政策始終維持在“房住不炒”、“不能將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”等基調(diào)上。調(diào)控有需要，金融市場自然在政策配套上相互吻合。“目前國內(nèi)市場并不是不允許融資，而是要有一定‘度’進行再融資的安排。”時代中國董事會主席岑釗雄在中期業(yè)績會上指出，監(jiān)管部門和審批部門的初衷是希望房地產(chǎn)企業(yè)不要將杠桿加得很大。監(jiān)管層的全局考慮是，不希望某個行業(yè)所占用的資金比重太大，希望地產(chǎn)方面的借款減少一些。

　　融資緊縮

　　“本來我們手上有不少項目還在找金融機構(gòu)做融資，結(jié)果做著做著，相應(yīng)的金融機構(gòu)就收到監(jiān)管部門的‘窗口指導(dǎo)’了。”財務(wù)出身的王軒，對當前的房地產(chǎn)融資形勢有著最直觀的感受，他形容，感覺就好比滿懷生的希望，卻忽然“猝死”。

　　這種感受與多位房地產(chǎn)財務(wù)人士的切身體會如出一轍，用陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌的話來講——“當前的融資環(huán)境的確讓房地產(chǎn)公司覺得冬天即將到來。”

　　房地產(chǎn)融資遭遇的這一輪“圍追堵截”始于5月份。銀行和信托機構(gòu)兩大過往房地產(chǎn)融資的主體，成為此輪監(jiān)管嚴控的重點對象。

　　最新一個有關(guān)融資收緊的動作是，8月份，銀保監(jiān)會辦公廳正式下發(fā)《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查工作，將嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。“我們還沒有看到正式文件，但已經(jīng)現(xiàn)場開會進行口頭通知了，深圳很多家銀行都開始嚴查。”一名國有銀行深圳區(qū)域的人士告訴經(jīng)濟觀察報。

　　與之對應(yīng)的是，最高峰時期打開的所有房企融資大門，現(xiàn)在正慢慢被關(guān)起來。吳建斌說，有些門已經(jīng)徹底關(guān)了，有些門是半關(guān)的狀態(tài)。

　　房地產(chǎn)融資曾經(jīng)在2015年下半年至2017年間達到高峰期。按照吳建斌的說法，當時的融資工具非常多，有人統(tǒng)計過，有30多種融資工具可以用。然而，一位港股上市房企的融資負責人告訴經(jīng)濟觀察報，從5月底開始，雖然名義上沒有具體發(fā)文，但實際上多數(shù)銀行的融資業(yè)務(wù)都已經(jīng)按下“暫停鍵”。“很多房企原來都在銀行做短融、中票業(yè)務(wù)，之前還可以發(fā)，但兩個月前就基本審批不下來；過去房企在銀行常發(fā)的尾款A(yù)BS和供應(yīng)鏈ABS，也幾乎發(fā)不了。”

　　“哪怕面對正常融資，銀行現(xiàn)在的態(tài)度也是，寧可不做，也不犯錯。”王軒表示，其實現(xiàn)在很多房企旗下還是擁有很多合規(guī)項目，可以申請開發(fā)貸等，但由于受到額度管制以及窗口指導(dǎo)，銀行傾向于不做這些業(yè)務(wù)。

　　旭輝控股（00884.HK，以下簡稱“旭輝”）是這一階段的典型代表。短短兩個半月時間，這家房企接連兩次陷入兩場有關(guān)“暫停融資”的傳聞。

　　第一次出現(xiàn)在5月底，彼時有市場消息稱，部分房企因拿地激進，出現(xiàn)一些“地王”，監(jiān)管部門將收緊這部分房企的公開市場融資，包括暫停債券及ABS產(chǎn)品，旭輝也在名單之列。

　　第二次發(fā)生于8月中旬，一張坊間流傳的名單顯示，11家房地產(chǎn)企業(yè)被暫停一切資本市場融資（含供應(yīng)鏈ABS），旭輝赫然位于名單首位。

　　一切流言，皆始于旭輝上半年在土地市場的高調(diào)且頻繁亮相。這家向來“不拿地王”的房企，在之前六個月一改往日的審慎作風，陸續(xù)在合肥、蘇州、南昌等熱點城市競下多個高溢價地塊。

　　在新近舉行的中期業(yè)績會上，面對一切質(zhì)疑，旭輝行政總裁林峰予以否認，他說：“我們至少也問了名單上面其他的公司，包括我們在內(nèi)，都沒有收到正式的書面通知，甚至是窗口的指導(dǎo)。”

　　但他同時承認，房地產(chǎn)融資環(huán)境確實在持續(xù)收緊，“總體存量控制，同時收縮增量”——這是當前金融機構(gòu)的政策趨向，這一政策不僅僅只是針對一批企業(yè)，而是面向整個房地產(chǎn)行業(yè)。

　　前述港股上市房企的融資負責人透露，目前，監(jiān)管層對一些激進房企的監(jiān)管大致分成兩類，一類已經(jīng)在7月底下達“窗口指導(dǎo)”，要求暫停一切資本市場融資；另外一類則是規(guī)定發(fā)債融資只能借新還舊。

　　借新還舊的具體方式是，今年下半年，這類房企的舊債到期多少，只能按照到期的規(guī)模發(fā)行同等的新債。“但這里面存在一個問題，其實去年選擇發(fā)債的房企數(shù)量并不多，一些企業(yè)直到今年上半年才慢慢開始發(fā)債。如果房企歸屬于這一類，下半年連新債也發(fā)不了。”該融資負責人表示。

　　前融監(jiān)管

　　無論是連續(xù)祭出多份針對銀行、信托機構(gòu)以及其他金融機構(gòu)的發(fā)文，還是先后對融資鏈條上的信托公司、房企、銀行等多個主體開啟約談、專項檢查和窗口指導(dǎo)，監(jiān)管部門貫穿于這兩個多月的一系列密集動作，內(nèi)容無不聚焦在兩個點——一是控制房地產(chǎn)增量業(yè)務(wù)規(guī)模，二是嚴禁信貸資金通過各種方式違規(guī)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　如若將目前的這些收緊動作進一步歸類，可以發(fā)現(xiàn)，管制方向重點落在房地產(chǎn)企業(yè)前融環(huán)節(jié)，尤其是表外融資方式。

　　房企的前融業(yè)務(wù)實際上是一種配資拿地，正常情況下，在拿地階段，由于開發(fā)商尚未拿到土地證無法申請開發(fā)貸，便通過信托進行融資，這筆資金按規(guī)定用來支付工程款。但在實操中，開發(fā)商會通過項目公司以走賬等方式，比如通過預(yù)付工程款的方式付給第三方公司，將這筆錢轉(zhuǎn)移回母公司或者集團公司，從而變相置換原先的土地款。

　　前融對于一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)非常重要，這是拿地的第一步，一旦被收緊，后面的任一環(huán)節(jié)根本動不了。吳建斌說，房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)實際上就是從買地這個環(huán)節(jié)開始的，“買地為什么原來可以實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，就是因為我們有很好的前融。當政策對信托融資或者信托通道的融資做了一些限制，基本上房地產(chǎn)公司要通過前融推動高周轉(zhuǎn)就非常難了。”

　　過去房企最主要的前融渠道是信托，重點包括銀行的信托通道業(yè)務(wù)及信托機構(gòu)的貸款兩大類。所謂銀行信托通道業(yè)務(wù)，其實是銀行通過一些結(jié)構(gòu)設(shè)計，將理財資金先委托給信托公司等資產(chǎn)管理機構(gòu)，再由信托公司變相投到房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　在這一“曲線”之下，銀行表內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到表外，信托公司從中則可以獲取銀行的一筆通道費用，風險由銀行自行承擔。

　　一位商業(yè)銀行對公業(yè)務(wù)的工作人員透露，從7月份開始，銀行的信托通道費用大增，從之前的千分之三上漲到千分之五，甚至百分之一。

　　一家TOP30房企的財務(wù)人士向經(jīng)濟觀察報表示，現(xiàn)在房企以債權(quán)形式的前融，尤其是信托及私募基金兩類融資確實受到影響比較大。“部分信托被要求逐步清償和退出現(xiàn)有的前融。”

　　此前銀保監(jiān)局對地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管要求以季度為時間維度，即第三季度末地產(chǎn)信托融資規(guī)模不能超過二季度末。而目前監(jiān)管要求升級為全流程監(jiān)管，即9月30日前每一天的地產(chǎn)信托融資余額都不能超過6月30日。這也意味著，整個地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的增量收縮成為大趨勢。王軒在實際工作中發(fā)現(xiàn)“很多信托根本沒辦法做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。

　　更關(guān)鍵的一個影響體現(xiàn)在房企表外融資“玩不動”了。出于對負債率的考量，以前多數(shù)大開發(fā)商在前融環(huán)節(jié)安排做一些表外動作。通常實操方法是，在拿地時，新注冊一個殼公司，這個公司本身并不具備二級資質(zhì)，房企持股比例也不超過50%，因此不被納入報表之中。這樣一來，房企可以通過信托完成整個前融的表外融資。

　　如果進一步細化，房企的表外融資，多數(shù)還會通過復(fù)雜的股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計，采取多層嵌套方式來達到債務(wù)出表的目的。

　　“如今無論是銀行的信托通道業(yè)務(wù)，還是信托機構(gòu)，雖然沒有直接收到發(fā)文，只是口頭通知，但‘四三二’（《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》）四證齊全、30%自有資金、二級開發(fā)商資質(zhì)）的紅線是一定要遵守的。”上述港股上市房企的融資總說，在某種意義上，前融業(yè)務(wù)沒辦法落地了。

　　尤其是房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)的認定上，過往只要項目背后任何一家股東或子公司擁有二級開發(fā)資質(zhì)即可。但根據(jù)最新的監(jiān)管要求，要么項目公司本身具備二級開發(fā)資質(zhì)，要么項目控股股東必須擁有二級資質(zhì)。

　　一旦受到二級資質(zhì)約束，信托融資業(yè)務(wù)甚至連備案都可能通不過。直接導(dǎo)致以往房企隨便注冊馬甲拿地采取表外融資的方式，尤其是多層嵌套方式走不通了。“監(jiān)管部門的目的是希望合理管控房地產(chǎn)企業(yè)的有息負債規(guī)模和資產(chǎn)負債率，避免地產(chǎn)過多擠占信貸資源，最終達到優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，推進金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)化的改革目的。”前述港股上市房企的融資負責人告訴經(jīng)濟觀察報。

　　開發(fā)商受驚

　　王軒已經(jīng)陷入相對悲觀的情緒之中，他和團隊現(xiàn)在操作一單融資業(yè)務(wù)，所花費的時間遠遠高于上半年。

　　按照此前操作流程，假如業(yè)務(wù)推進過程比較靠譜，選定金融機構(gòu)實力比較強、并且能夠快速落地，王軒做一單融資所需周期大概是一個半月。

　　但他與大多數(shù)房企融資崗所面臨的難題一樣，一方面一些信托機構(gòu)臨時暫停了地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，他們的選擇面逐步收縮，融資成本也隨之水漲船高。

　　另一方面，原定的一些合作機構(gòu)在業(yè)務(wù)備案階段就遭遇監(jiān)管政策限制，“節(jié)奏趕不上，周期也進一步拉長。”王軒說，由于金融機構(gòu)額度受限，單一融資業(yè)務(wù)可獲取的規(guī)模也在相應(yīng)降低。

　　如今，王軒所負責的每一單融資業(yè)務(wù)，操作時間延長個把月都是非常普遍的事情。“不管銀行、信托還是其他金融機構(gòu)，對資金端都把控得非常緊，給錢不爽快。”王軒已經(jīng)逐漸感受到政策一步步加強管控給開發(fā)商投資拿地所帶來的傷害。

　　對于財務(wù)杠桿極高的房地產(chǎn)行業(yè)而言，融資的重要程度猶如一場“生死”博弈，融資渠道被“勒緊”對房企所造成的影響十分直接。“特別是對那些負債率比較高、或者之前拿地比較激進的房企，可能會產(chǎn)生很多潛在風險。”上述港股上市房企融資負責人稱。

　　在旭輝中期業(yè)績會上，雖然林峰表示，已經(jīng)提前根據(jù)行業(yè)的融資政策對自身企業(yè)的融資能力做了評估，評估的結(jié)果是影響很小——“我們信托融資占比可能在2%左右，ABS的占比可能連百分之零點幾都沒有，這兩類融資只是一些試點性安排，所以對旭輝常規(guī)經(jīng)營是沒有影響的。”

　　但如若從旭輝下一步的投資動作來看，這種融資收緊趨勢所引發(fā)的變化已經(jīng)趨顯。林峰透露，下半年旭輝不會全部剛性停止拿地，但會放緩擴張步伐，放慢拿地節(jié)奏。

　　事實上，在最新的32個城市房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)專項檢查中，除卻對房地產(chǎn)企業(yè)信貸方面的重點關(guān)注之外，監(jiān)管層還正將目光逐漸延伸到個人住房貸款的管理上，個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、首付貸、信用卡透支等資金挪用于購房都是新近的重點檢查內(nèi)容之一。“我身邊有幾個同事，之前通過個人消費貸‘曲線’購房，最近都被查出來了，他們正著急四處找錢填坑。”前述國有銀行深圳區(qū)域的人士說。

　　消費貸變相用于購房，這是過去買房的潛規(guī)則之一。該銀行人士告訴經(jīng)濟觀察報，以前銀行也對這類行為進行檢查，但更多基于形式層面。“銀行一般在貸款時出示一張客戶告知書，讓客戶簽名保證貸款不進股市、房市，后續(xù)銀行就可以免責。更進一步的檢查動作也就局限在，對客戶貸出來的資金有沒直接通過本銀行進入股市或房市進行監(jiān)控。”

　　而最新的監(jiān)管要求是，監(jiān)管機構(gòu)會對這筆消費貸的用途進行數(shù)據(jù)碰撞比對，只要查出這筆消費貸進入樓市，無論是通過哪種途徑哪個銀行，原本的貸款銀行都無法免責。

責任編輯：李思陽