原標題：房地產融資再收緊

　　來源：北京商報

　　繼5月17日銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》后，上周五，國家發改委又出臺《國家發展改革委辦公廳關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》（以下簡稱《通知》），這是今年房地產“小陽春”過后，政府出臺的又一項為抑制樓市過熱而收緊融資渠道的政策。

　　《通知》提出，為完善房地產企業發行外債備案登記管理，強化市場約束機制，防范房地產企業發行外債可能存在的風險，促進房地產市場平穩健康發展，對房地產企業發行外債申請備案登記提出四方面要求。

　　在此之前，國家曾通過調整信貸利率平抑房地產市場過熱行情，而如今相繼發布的約談警示和《通知》則是在當前“房住不炒”的總體要求下，對于樓市融資渠道的進一步收緊。

　　外債收緊

　　《通知》明確提出，房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

　　這項規定的確立是基于對房企貸款清償周期將至的考量。根據3-5年的貸款清償周期，2019-2021年將迎來國內外房企債券到期高峰。

　　據Wind數據預測，2019-2021年內地房企海外美元債到期金額將逐年升高，合計達699.68億美元。

　　此前為放松房企融資渠道，2015年9月，國家發改委曾發布《關于推進企業發行外債備案登記制管理改革的通知》，對企業境外發行債券實施備案登記制，取消企業發行外債的額度審批。

　　然而彼時正值國內房產交易政策寬松，不少房企選擇國內發債，加之人民幣貶值，房地產企業的海外美元債發債量盡管有政策加碼卻不見明顯成效。

　　自2016年10月起，房企公司債發行監管趨緊，房企境內融資渠道也從各方面被全面收緊，融資需求居高不下，內地房企的海外融資規?，F井噴式增長。

　　Wind數據顯示，2017年，內地房企海外美元債的發行數量為77只，發行總額也由2016年的93.69億美元激增至415.83億美元；截至2018年12月中旬，內地房企發行外債總額超419億美元，創下歷史新高。

　　截至今年上半年，內地房企在境外發行了92只美元債，發行額共計385.49億美元，同去年273.09億美元的發行量相比再創新高。

　　隨后，國家發改委官網發文《關于對地方國有企業 發行外債申請備案登記有關要求的通知》，進一步強調地方國企境外發債的年限要求，需持續經營不少于三年；同時指出，地方政府融資職能的國企發債用途僅限歸還未來一年內到期的中長期外債。

　　此次《通知》的發布是國家發改委在此前國企融資外債規定的基礎之上，對企業外債作為融資渠道有針對性的首次行業細化和進一步收緊。

　　多管齊下

　　早在《通知》出臺前一周，銀監會已對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司開展了約談警示，被指導公司包括中融信托、中航信托、江蘇省國際信托、萬向信托等10家信托公司，涉及規模高達3萬億元。

　　信托是房企融資的重要來源，據中國信托業協會發布的《2019年一季度末信托公司主要業務數據》，截至2019年一季度末，全國68家信托公司受托資產規模為22.54萬億元。

　　根據普益標準數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域的信托產品共計發行了2954款，占比39.43%，募集規模達到4531.94億元。

　　在“房住不炒”的大方針下，為扭轉房產信托規模瘋狂裂變態勢，5月17日，銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。此后房地產信托中4種變相為不滿足“四三二”條件的房地產項目融資輸血的做法，已被監管叫停。

　　此外，各地房貸利率也開始紛紛上調。

　　根據融360大數據研究院監測的數據顯示，截至今年4月，全國首套房貸款平均利率為5.48%，實現了連續5個月的下降趨勢；全國二套房貸款平均利率為5.81%，已連續下降半年。

　　但是，步入5月后，包括南京、蚌埠、南寧等城市房貸利率開始出現階段性回升，多為二套房貸款利率上升，目前在深圳的部分銀行已施行停貸舉措。上述機構數據顯示，6月首套房和二套房貸款平均利率已經小幅上漲。

　　從各地數據看，最近半個月來，全國城市的住房按揭貸款利率基本上也是處于上浮的狀態。成都、福州、蘇州、合肥、杭州等地的首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上調，且部分銀行出現額度緊張、放款周期變長的現象。

　　“謹慎釋放”

　　克而瑞地產研究數據顯示，2019年上半年，房企的開發投資熱情持續高漲。1-5月，全國房地產開發投資額為46075億元，連續5個月保持兩位數高增長；5月單月開發投資額達11858億元，環比大漲13.87%。

　　土地拍賣成交額方面，2019年上半年，土地市場成交量縮價漲，溢價率也在優質地塊集中出讓的帶動下環比上漲了5個百分點，市場較去年下半年明顯回暖。其中，一二線城市供地力度明顯較去年同期明顯加強，成交量同比分別上漲了20%和9%。

　　此后，各地政府多措并舉，在一季度“小陽春”過后政策加碼地產降溫。對此，中原地產首席分析師張大偉認為，針對當前政府頻繁出臺諸如“借新還舊”、規范房產信托、調控房貸甚至收緊公積金貸款政策的各項措施，“與其說是全面收緊，更準確可以總結為 ‘穩定而非打壓’”。

　　“當前政策主要以‘穩’字當頭，不論是收緊房企外債還是此前的信托預警，其實只是針對此前企業井噴式融資的狀態發布的正常調控手段，而不是 ‘一刀切’地全面收縮”，張大偉說，此前拿地王抬頭，信托過熱，新規出臺只是讓市場維持一定溫度，避免過于混亂而已，“對于當前的樓市要求是，增量不要超過上半年就好，所以，整個社會資金量尚且比較寬松”。

　　張大偉認為，調整購房貸款利率和收縮公積金貸款都不是常規性動作，目前信貸利率總體呈現基本穩定態勢，“其實每年6月下半旬和12月整月，因為涉及銀行盤整，這段時間信貸利率小幅上漲是正常慣例”。

　　而公積金貸款政策調整從全國樓市來看，本身利用比例不高，所以公積金政策面調整不會對全國樓市產生太大震蕩，“畢竟，當前國內樓市融資主要還是依托開發貸、國內信貸和銷售額”。

　　回觀近期樓市，張大偉強調，不能過分強調短期內國家發布的調控政策，調節樓市本身不存在硬性規律可循，樓市過熱，政策就會傾向于 “謹慎釋放”而非全面收緊，“比如目前，西安、蘇州各地樓市又出現輕微松綁，這是個不斷平衡的過程而已”。

　　此外，北京市社科院市情調查研究中心副主任陸小成補充道，如今在“房住不炒”的政策導向下，除了通過上述手段調節樓市平衡發展外，還應在大型城市產業密集區附近加大公租房供給，完善教育、醫療、交通等配套設施，以避免職住分離等“大城市病”和過度炒房。

　　同時，陸小成建議，應發展更多新技術、新能源、綠色低碳產業，使經濟發展不過度依賴土地財政或傳統高污染企業，這才是經濟高質量發展健康的根本出路。

責任編輯：張寧