老路不通，地產新機遇何在

　　回歸實業運營邏輯，更多靠租賃、運營、增值服務等創造價值。

　　文/五礦經濟研究院 金志峰 陳俊全 宋歆欣

　　2018年7月的中央政治局會議提出,下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。這確定了房地產調控的總基調，顯示出中央遏制房價上漲的決心。

　　本輪調控注重強化地方房價問責制。緊緊圍繞“房住不炒”定位，調控措施持續發力，熱點城市“炒房”現象和房價上漲趨勢得到有效遏制；在差異化調控政策引導下，二三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效。

　　堅持“房住不炒”的定位

　　黨的十九大報告指出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，房地產行業應大力發展租賃住房、構建租購并舉的住房保障體系，滿足和保障全體人民居住需求。

　　一系列房地產調控政策出臺，首先，堅持“房住不炒”的定位，遏制炒房的政策邁向制度化和常態化。本輪調控實施了一系列長短組合拳，將遏制炒房推向制度化、常態化。

　　其次，以租賃住房為重點，加快構建住房保障體系。需求端逐步通過保障“租購同權”、規范租賃秩序、給予租房補貼、實施先租后購等，鼓勵租房需求；供給端通過土地拍賣“競自持”、鼓勵集體建設用地建租賃住房、培育國有租賃企業、稅收減免、低利率融資支持、促進租賃住房資產證券化等方式，促進租賃住房供給。

　　再次，商品房不會完全“去化”，而會有序降低比重。一方面需要“多主體供給、多渠道保障”來滿足各層次的住房需求，自住型購房需求仍會受到鼓勵。另一方面，在底線思維的邏輯下，需要防止房價大起大落造成的系統性風險，保持房地產總投資和房地產行業的基本穩定，防止投資出現大滑坡，同時也保障地方財政收入的基本穩定，實現由土地財政向稅收財政的有序過渡。

　　最后，更加注重新型城鎮化和城市群建設的統籌協調，以更好地促進新市民在城市安家落戶。國家著力以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，大幅提升三四線城市的吸引力，并嚴控特大型城市的規模。這種模式將為農民工市民化提供更多的選擇和便利，促進他們在城市安家落戶。

　　加快建立房地產長效機制

　　需求側與供給側共同發力的調控“組合拳”為房地產市場穩定創造了積極條件。本輪調控重視建立租購并舉的住房制度和房地產長效機制，許多試點工作正在有條不紊地推進之中。

　　一是租賃住房等“非商品房”的地位顯著強化。國務院提出，到2020年形成完善的租賃住房市場體系、公租房保障體系和租賃住房法規制度體系。租賃補貼、租購同權、擴大租賃土地供給、租賃服務平臺建設等舉措紛呈迭出。住建部要求16個熱點城市“力爭用3-5年時間，公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上”，將改變住房供給結構。

　　二是土地制度改革有實質性推進。2017年4月，國土資源部和住建部通知要求根據商品房庫存消化周期調節住宅用地供應，在13個城市開啟利用集體建設用地建設租賃住房試點。2018年1月，國土資源部提出要改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，增加住房土地供應量。

　　三是新型城鎮化與戶籍制度改革協同推進，力促新市民安家落戶。2016年9月，國務院辦公廳印發《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，國家以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，嚴控特大城市的規模，著力提升三四線城市的吸引力，引導農村轉移人口合理流動。

　　四是加快推進房地產稅立法，遏制囤房、炒房行為。2018年6月，全國不動產登記信息平臺實現全國聯網，為未來征收房地產稅打下數據基礎，房地產稅的立法程序加速推進。

　　不走靠房地產拉動經濟的老路

　　當前中國經濟正處于轉型升級、提質換擋的關鍵階段，房地產市場平穩健康對于經濟實現更高質量發展十分重要。因此，未來房地產市場各項政策也將更加放眼長遠、服務民生、順應經濟轉型需要。

　　第一，房地產行業將從金融加杠桿回歸到實業運營。

　　在“房住不炒”的政策導向下，房價總體將保持平穩，同時開發融資難度加大、回款放緩，原有的金融加杠桿邏輯已經行不通了。房地產行業將回歸實業運營邏輯，更多靠租賃、運營、增值服務等創造價值。在此基礎上還會疊加民生保障邏輯，承擔更多的民生責任。

　　第二，單一房地產開發業務野蠻生長已為過去，房地產行業將呈現多主業協同發展的態勢。

　　此前，房地產行業的業務形態曾總體呈現高杠桿、高周轉、高增長、高回報的特征；在房價上漲的大趨勢下，大小企業共同野蠻生長。未來，預計租賃住房迎來快速發展，并有望占據半壁江山。此外，政府在土地拍賣環節增加配建要求，運營、服務、“房地產+”等日顯重要，房地產行業將呈現多主業協同發展的態勢。前期加杠桿過于激進的企業可能面臨償債危機。

　　第三，隨著城鎮格局的不斷調整，城市間分化或將增大。

　　一是特大型城市的開發潛力和市場空間將顯著下降；二是不同城市基于所在城市群的規劃、自身的條件、功能定位和配套政策，對人口的吸引力將走向流動和分化。各地應圍繞自身城市化進程，根據人口流動和資源稟賦發展適合自己的支柱產業，形成新的增長點，避免回到靠房地產拉動經濟的老路。

　　房企經營戰略待調整

　　首先，必須摒棄高杠桿的拿地模式，對開發業務進行收斂和聚焦。

　　未來，高杠桿的拿地模式有可能導致房企一旦銷售不暢，又難以融入新的資金，就面臨現金流斷裂的危機。因此，房企應摒棄高杠桿的拿地模式，主動去杠桿，對開發業務果斷進行收斂和聚焦。

　　從龍頭房企近期的反應看，例如萬科提出，行業轉折點已經到來，開始調整發展戰略，本質是實施收斂和聚焦。碧桂園認為，2019年要加強現金流管理。融創判斷，這次宏觀調控的嚴峻程度是超乎想象的，提出要注重“安全第一”。恒大提出“新戰略”,要堅定不移實施低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”經營模式。從拿地情況看，2018年1-10月，六大龍頭房企拿地節奏明顯收緊。

　　其次，純開發的模式難以為繼，需要積極探索“房地產+”。

　　隨著消費的持續升級，房地產成為鏈接人民各種美好生活需要的重要載體，也為“房地產+”帶來了大有作為的新機遇，如房地產+文旅、文娛、醫療、教育、休閑、養老等等。對此，各大房企正在積極進行探索嘗試。其中，恒大、融創走在前列，表現較為突出。恒大旅游集團目前已經擁有13個文旅項目，總旅游用地儲備面積達4700多萬平方米。融創在斥資501億元收購萬達文旅后，成立了獨立的文旅集團，意圖將文旅板塊打造成新的增長點。

　　物業管理是房地產開發自然的延伸和最早的“房地產+”。房地產開發商發展物業管理具有得天獨厚的資源優勢，同時優質的物業服務可以有效提升企業口碑，此外，物業管理本身的利潤率也較高。目前TOP30房企中已有23家涉及物業管理業務。萬科物業首屈一指，還有碧桂園的碧桂園服務、中海地產的中海物業、綠城中國的綠城服務、雅居樂的雅生活等已經成為了上市公司，說明物業管理可以做大做強。

　　再次，優化城市布局需要提上重要戰略議程。

　　在城市發展持續分化的大趨勢下，房企應站在城市群的角度，順應政策方向和人口流向，優化城市布局。

　　從龍頭房企的城市布局動向看，恒大高度重視優化項目的城市布局，在原有一二線城市外有側重地吸納了部分優質三線城市的土地儲備。融創堅持聚焦一二線城市，未來以核心城市、核心地段為主的方向不會改變，同時看好海南省。碧桂園繼續深耕二三四線城市。保利以一二線城市和珠三角、長三角核心城市群為主，并加速向三四線城市下沉。

　　最后，租賃市場快速發展的機遇不容錯失。

　　隨著“租購并舉”長效機制建設提速，租賃市場正迎來快速發展，并將衍生出新的商業模式和發展機遇，需要加快進行前瞻性布局。特別是租賃住房ABS、REITs等各類資產證券化正迎來快速發展。

　　當前，房企們正紛紛布局長租公寓。在存量地產增多、政策扶持、市場需求旺盛等因素的影響下，借著自持房產的優勢，房企們紛紛涉足長租公寓，并逐步擴大業務布局。

　　目前TOP30房企中已有19家布局了長租公寓，并且絕大多數都形成了自有品牌。比如旭輝的領寓、碧桂園的碧家國際社區、萬科的泊寓、龍湖的冠寓等。

責任編輯：陳永樂