環保禁令、高爾夫整改 多家品牌房企折戟昆明陽宗海

　　來源：每日經濟新聞

　　丁老板已過知命之年。早年間在全國各地做工程，讓他早已不必再為金錢憂愁。現在的他，更愿意花錢享受生活。

　　10年前，丁老板看中了昆明陽宗海山清水秀的獨好風光，并以施工方的身份接下一個項目，決定往后余生，在此定居。

　　2011年，這個名為“昆明華僑城天麓一區”的項目終于開盤銷售。作為“內部人士”的丁老板不僅成為第一個簽約的業主，還拿到了VVIP的折扣。

　　丁老板的這棟別墅是他自己改良的，是一個擁有超過1000平方米使用面積、上下共五層、15間客房、送菜電梯、兩間KTV、燒烤區、養魚池、散養著雞鴨的“海景民宿”。

　　站在“大別墅”五樓的陽臺眺望，遠處是陽宗海波光粼粼的水面，火力發電廠高聳的兩座大煙囪；近處，則是空置的其余別墅。

　　民宿最便宜一間房賣200多元一晚，最貴的套房掛牌價700多元，花了這么多錢裝修，丁老板根本沒想著能因此賺回本——反正自己以后也要住，改成民宿還能有人時不時地來跟他吹吹牛。

　　丁老板已經習慣了沒有鄰居的生活，正好客人的車可以在小區道路上隨便停靠。如今，開發了十年的昆明華僑城，別墅區里長住的不過五六戶人家。

　　不僅僅是昆明華僑城，縱觀整個陽宗海片區內的大部分樓盤，擱置的擱置、爛尾的爛尾、轉讓的轉讓……

　　云南九大高原湖泊之一的陽宗海，如今深深陷入讓企業愛之深痛之切、政府干著急的艱難境地。

　　●砷污染之后：水域開發被禁

　　陽宗海位于昆明的東南部，是除了滇池之外，云南省九大高原湖泊里離昆明市區最近的天然淡水湖泊。

　　依山傍水、藍天白云，天然的度假康養條件，再加上大片便宜的土地，讓開發商們紛至沓來。

　　陽宗海范圍內，目前實際在售的有三個項目，分別是華僑城、春城湖畔度假村以及昆明富力灣。

　　還有已經爛尾多年的春城海岸，其開發商昆明佳達利地產名下還擁昆明最大的爛尾樓盤幸福城；而云南建投旗下，則有一塊拿地多年卻始終未動工的云嶺山生態旅游運動中心。

　　此前有名的鹿鳴谷生態休閑運動度假村、和平國際養生旅游度假中心等康養項目，如今也只空落個名頭，早無痕跡。

　　陽宗海命運的轉折點，是2008年發生的砷污染事件。當時，一家名為云南澄江錦業工貿有限公司的公司，未按國家規定建設生產廢水處理設施，將大量的含砷廢水在廠內循環，加上沒有做防滲處理，多年積累的砷污染物逐步滲漏釋放，污染地下水，致使陽宗海水體嚴重污染。

　　自那之后，陽宗海水域成為云南省重點保護對象。2010年7月，當地政府成立陽宗海管委會，全面管理陽宗海區域，之后又加掛了一塊“陽宗海管理局”的牌子，只負責管理好陽宗海那片水。

　　經過10余年的整治，陽宗海的水質基本能穩定在三類水質，在2017年11月時還達到了二類。

　　無論如何，一個高原湖泊被污染，對當地政府和百姓來說，都是巨大的傷害。而嚴苛的保護條例，雖然能夠有效幫助陽宗海恢復水質，但也重創了陽宗海最重要的優勢——旅游。

　　陽宗海管委會相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，“陽宗海的環保條例一出來，尤其是三禁時期（禁飲、禁泳、禁漁），像別人有的腳踏船這樣的游船游樂項目，我們一個都沒有，都不能做，游客只能在岸上玩。”

　　為了彌補缺失，擅長文旅的華僑城在陽宗海邊萬畝地塊里開發了一個水公園主題樂園，游樂內容包含了溫泉和水上樂園。

　　2013年，被寄予厚望的樂園開業后，最高接待游客紀錄達到了一萬二千人次——這對一個12萬平方米的水公園來說不免太過高負荷，而后的節假日高峰期被控制在5000人次以內。

　　但近日，記者造訪水公園卻發現，當天接待量僅為50人次。“能夠自我維持就不錯了。”其工作人員表示。對于這個早期投資8億元的項目，華僑城已經不抱太大希望了。

　　記者從相關部門了解到，水公園一年營業額約為3000萬元~4000萬元，記者到訪時，水公園溫泉門票價格為170元買一送一，如果住在項目內的群櫻薈酒店，還能獲得額外的贈票。

　　不過，華僑城方面對記者表示，2018年，水公園累計接待游客18萬人次，2019年還會有提升。

　　如果人氣真的能旺起來，最開心的或許就是丁老板。畢竟他投資了1000萬元打造的民宿，只有在五一、國慶、春節這樣的假期才能客滿，更多的時候是入不敷出。

　　記者去拜訪的那天，他很熱情地歡迎，并親自打開了每一間客房的房門供參觀。

　　●配套滯后：開發商抱怨政府缺錢

　　陽宗海離昆明市區僅30多公里，驅車僅需三十四分鐘。可遇上節假日，前往陽宗海的游客，大概率會在高速上堵上三四個小時。

　　2018年12月底昆石高速馬朗立交通車之前，陽宗海的交通一直是個難題。華僑城方面也多次找到當地政府溝通，希望能夠有所改變。

　　“陽宗海基本都是靠這些大項目撐起來的。政府只是主導，但具體做還是要靠他們（企業）。”陽宗海管委會相關負責人告訴記者，前幾年陽宗海櫻桃節開幕的時候，從昆明到陽宗海的交通基本癱瘓，甚至有游客是用馬車拉進景區的。

　　事實上，陽宗海管委會自成立以來，已經背負了十多個億的債務。而文旅項目往往投入大、回報慢、周期長，在自身財力有限的情況下，難以承受修建基礎配套設施的費用。

　　陽宗海管委會也想要改變現狀，計劃今年打造出游客服務中心、配套汽車營地、三個客運站以及智慧旅游項目。但事實上依然需要大企業施以援手——管委會真正能做的，除了主導、協調工作，最可能落地的只是把區域內的WiFi建起來。

　　記者走訪陽宗海各大項目過程中發現，眼下，開發企業對陽宗海最大的期待就是建好環湖路，在他們看來，有了環湖路，就能把分散在陽宗海不同地方的資源整合起來，游客體驗感也會更好。

　　“剛剛來的路上，全部都是農民房和農田。”在富力灣的售樓部，有外地投資客對陽宗海的配套提出質疑，“你們項目如果定位是住宅，那還是遠，生活配套都是問題；如果是度假和投資，水上項目不讓開發，客源又無法保障，意義在哪里呢？”

　　面對如此“靈魂拷問”，富力灣的置業顧問似乎有些難以招架。“有個三千方的濕地公園已經在動工了，整個陽宗海周邊的排污管道已經做好，接下來就是環湖路，會打造得跟洱海一樣。”

　　陽宗海管委會也深知環湖路的重要性。在政府看來，等環湖路建好之后，游客在東邊可以玩濕地公園，到南邊可以玩水公園，再過來可以泡溫泉，所有的資源就聯通起來了。而眼下，陽宗海的整體交通是一個大彎，一日游不完，三四天時間又拉得太長。

　　但環湖路卻始終未動工，一方面是因為陽宗海保護條例的限制；更重要的，是資金不足。

　　此外，陽宗海轄內的三個鄉鎮（七甸街道、湯池街道和陽宗鎮），落后的醫療、教育、商業配套，無法滿足度假區內的高端需求。

　　讓開發商們反復抱怨的，還有那座巨大的緊鄰陽宗海邊的火力發電廠，兩個巨大的煙囪直指高空，嚇退了許多意向購房者。

　　對此，華僑城和春城湖畔屢次向市里和省政府反映問題。他們當中，一個是央企，日前不久剛剛完成地塊調規；另一個號稱“亞洲第一”，擁有陽宗海區域內唯一能夠正常營業的具有國際標準的高爾夫球場。

　　●整頓高爾夫：項目賣點消失

　　“國內的高爾夫球場看哪里？看云南。云南的高爾夫球場看哪里？在陽宗海邊上。”這是當地置業顧問最愛提及的賣點。僅在陽宗海一帶，建成、擬建的高爾夫球場就有9個。以華僑城項目為例，萬畝的山坡地塊上，高爾夫球場占據了超過三分之一的面積。

　　然而隨著中央文件的一聲令下，陽宗海的高爾夫球場悉數關停整頓。

　　華僑城集團方面告訴《每日經濟新聞》記者，根據2004年，國務院辦公廳印發了《關于暫停新建高爾夫球場的通知》（國辦發[2004]1號）及2011年國家發改委下發《關于開展全國高爾夫球場綜合清理整治工作的通知》（發改社會[2011]741號），云南華僑城云海谷球場被列為整改類球場。

　　2013年3月1日，隨著《云南省陽宗海保護條例》的實施，云南華僑城項目被正式列入“三停”名單，并基本處于停業狀態。2014年~2019年，投入巨額成本的華僑城項目內的高爾夫球場持續處于停業狀態。

　　記者了解到，五年來，華僑城云海谷球場接受政府清高檢查、環保督察及正式整改通知多達61次，現場檢查42次，強制性拆除7次，現場質詢會100多次，政府主管部門派近十個督查機構駐場監督“三停”，累計停業時間近五年，造成直接經濟損失數千萬元（不包含土地使用稅等政府行政費用、折舊攤銷及資本化利息）。

　　而春城湖畔高爾夫能夠一直營業的原因，據陽宗海管委會相關負責人說：“因為他們有執照。”

　　隨著中央“八項規定”的執行，高端客源的流失也在加重。華僑城方面向記者透露，春城湖畔高爾夫度假區經營收益同比往年降幅超過60%以上。

　　陽宗海能超車的機會還剩一個：溫泉。

　　溫泉入戶，是包括華僑城、富力灣在內諸多開發商的產品亮點之一。丁老板的民宿還專門為了溫泉在民宿里修建了泡池。但這個泡池一直被當澡池用，因為入住率太低，加上項目沒有搭建管道。

　　眼下，華僑城用的溫泉是從湯池搭管道買來的，富力灣用的是柏聯SPA酒店的，陽宗海最重要的天然溫泉資源，其實都集中在私人手里。

　　“陽宗海管委會現在最想做的事，就是能把這些溫泉資源集中起來統一管理。”負責人隨即嘆了一口氣，說：“很難。”

　　●風光雖好卻成地產項目“百慕大”

　　眼下，陽宗海片區里的開發企業都在尋求合作方，陽宗海管委會也積極為其牽線搭橋。

　　今年2月，北京產權交易所披露信息顯示，云南華僑城置業有限公司50%股權公開掛牌轉讓。在這背后，實質是華僑城陽宗海文旅項目的股權割讓。

　　一直以來，站在華僑城陽宗海文旅項目背后的，還有占股30%的云南城投。地是云南城投拿的，華僑城負責開發。

　　2008年項目一到手，華僑城就飛快地行動起來。2011年推出天麓一區，一個多小時“光盤”；2012年底推出天麓二區，卻用了一年半賣完。

　　在賣掉一些公寓給員工和少數客戶后的2014年下半年至2018年，項目幾乎處于停擺狀態。對此，其工作人員給出的解釋是，戰略性地選擇擱置陽宗海項目。

　　據華僑城財報，在2012~2015年之間，云南華僑城實業的凈利潤分別為4857萬元、1625萬元、-11003萬元、-16356萬元。

　　從2016年入主世博集團到重組云南文投，再到控股云南旅游、華僑城一擲千金，在“云南大會戰”中邁出了很大的步伐，大理古城、元陽梯田景區、昆明轎子山、昆明世博園、九鄉景區、恐龍谷、麗江老君山、香格里拉藍月山谷和巴拉格宗、黑井小鎮等眾多知名景區都被其收入麾下。

　　理想很豐滿，現實很骨感。華僑城陽宗海項目如今呈現出的，僅有水公園、群櫻薈、別墅區、沒有裝修的圣托里尼酒店、待開發的山地、有運渣車出入的工地，以及始終停留在圖紙中的800畝花谷、香蒙城堡、奧特萊斯……

　　原有的規劃又有了大幅調整。今年3月，華僑將城原先規劃的一類住宅用地全部調整為二類居住用地，容積率從“小于1”調整為“大于1小于等于1.1”，獨棟別墅被合院、疊拼、聯排等形式的產品取而代之。項目內業態也有所調整，比如取消奧特萊斯，放大法國小鎮等。

　　有華僑城項目工作人員信心滿滿地對記者說，恒大要來接盤了，并且已經在做前期勘測，最快今年年底就會推項目出來。

　　而華僑城方面對此回應：目前公司正在以項目優質資源開發合作為出發點，盤活資產及優化資產結構，分別與國內前30強各大地產企業（萬科、融創、碧桂園、綠城、恒大、平安不動產、啟迪協信、富力、星河控股等）進行多方位的溝通和商談，最終將按照國資委相關要求開展合作工作。

　　再看扎根陽宗海19年的柏聯SPA溫泉酒店，作為昆明本土企業，其具有頗高的知名度。

　　資料顯示，2013年5月、2014年4月，柏聯集團曾斥資18633.48萬元，競得陽宗海299.7畝建設用地，擬開發柏聯溫泉酒店二期，但之后，柏聯集團遭受眾多意外，項目開發也止步不前，陽宗海土地甚至在2015年、2017年都被政府列入閑置土地名單。

　　2018年年初，昆明市國土局發布了4宗土地的轉讓公示，柏聯集團將位于陽宗海的剩余231.66畝土地，以2.9億元的價格全部轉讓至昆明富柏地產名下（昆明富柏地產成為廣州富力地產100%控股子公司）。自此，柏聯除了SPA溫泉酒店之外，完全退出陽宗海地產開發。

　　富力在此處的項目富力灣于2018年12月28日開盤，至記者到訪時，僅銷售出11套房源，其中雙拼別墅4棟、合院別墅7套。

　　站在富力灣二樓售樓部的落地玻璃幕墻前，波光粼粼的陽宗海盡收眼底，對岸是唯一可以運營高爾夫球場的春城湖畔，一側是已經爛尾多年的春城海岸。

　　停工、爛尾、虧損、轉讓……這是來到陽宗海一心打天下的開發商們的現狀。

　　然而不久前，當地政府已經把對陽宗海的規劃安排延長到了2035年：“未來，陽宗海區域定位將以環境保護為基礎、生態修復為前提，發展成為以高端休閑度假、康體養生為主導功能，兼具新型低碳產業、高原特色農業的國際知名休閑旅游度假區。”

責任編輯：李鋒