上海董家渡項(xiàng)目地塊位于外灘金融集聚帶核心位置，東至中山南路，南至東江陰街，西至外倉(cāng)橋街、南倉(cāng)街，北至王家碼頭路。 該項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住辦，占地面積12.67萬(wàn)平方米，容積率5.54，總建筑面積119.9萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積為76.2萬(wàn)平方米，地下建筑面積為43.75萬(wàn)平方米。 由于地段位置稀缺，2014年11月中民投聯(lián)合由上海外灘投資和中民嘉業(yè)控制的上海佳渡置業(yè)，不惜以248.5億元重金拿下，一舉創(chuàng)造了當(dāng)年上海的總價(jià)地王。 彼時(shí)，中民投創(chuàng)始人董文標(biāo)豪言稱(chēng)“三年回本”。而如今三年期限已到，中民投的負(fù)債也如高樓般不斷抬高。數(shù)據(jù)顯示，2015年-2018年上半年，中民投負(fù)債總額分別達(dá)到988.46億元、2004.46億元、2292.47億元和2320.94億元；資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)67.23%、73.57%、74.89%、74.95%，積累了較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　由此看出，董家渡地王項(xiàng)目由于體量很大，需要長(zhǎng)期投入的資金也很大，從而加大其開(kāi)發(fā)難度。也正如此，在高債務(wù)等重壓之下，中民投便想著出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)董家渡地王項(xiàng)目以解燃眉之急。 綠地控股的內(nèi)憂外患 獲得上海黃金地段的地王項(xiàng)目，綠地控股看似“風(fēng)光”的背后，有個(gè)引人注意的數(shù)據(jù)——截至2018年12月31日（未經(jīng)審計(jì)），標(biāo)的公司的總資產(chǎn)453億元，總負(fù)債則高達(dá)353億元。 那綠地控股能否消化得了這么高的負(fù)債？

　　綠地自身的負(fù)債情況又如何？

　　根據(jù)2018年三季度報(bào)，截至9月底，綠地控股的負(fù)債總計(jì)8497億元，較2017年底增加947億元。此外，其2018年第三季報(bào)顯示期末凈資產(chǎn)負(fù)債率為197.8%，低于2017年末的206%，也低于2017年同期的248%，但是相較于2018年年中數(shù)據(jù)上升了10%。 無(wú)疑，拿下董家渡地王項(xiàng)目后，又為綠地控股的負(fù)債“添了一塊磚”。接下來(lái)綠地控股又該如何消化如此高的負(fù)債？

　　對(duì)于《投資者網(wǎng)》提出的相關(guān)問(wèn)題，公司層面未作任何回應(yīng)。 根據(jù)中民投向有關(guān)部門(mén)報(bào)批的文件，董家渡的總建筑面積113.9萬(wàn)平方米，總投資概算達(dá)到604億元。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，以604億元總額測(cè)算，該地塊平均地上單位成本約是8.6萬(wàn)元/平方米，算上車(chē)庫(kù)等地下面積將達(dá)到5.3萬(wàn)元/平方米。 據(jù)了解，董家渡地塊僅有2幢“半成品”的辦公樓初步建成。這意味著，綠地控股想要成功完成該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，還需要繼續(xù)源源不斷地投入大量資金，同時(shí)還要面對(duì)董家渡十分高昂的投資成本。為樣算下來(lái)，綠地控股到底能夠從該項(xiàng)目中獲取多大的盈利空間？這一問(wèn)題，引起業(yè)內(nèi)人士的爭(zhēng)議。

　　此外值得注意的是，在今年年初融創(chuàng)也從泛海國(guó)際手中接過(guò)董家渡12號(hào)、14號(hào)兩宗地塊后，目前董家渡區(qū)域已聚集除了綠地控股、融創(chuàng)、綠城、華潤(rùn)及泛海在內(nèi)的5家開(kāi)發(fā)商。 如此一來(lái)，這么多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手聚集在董家渡，未來(lái)綠地控股將如何應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)？董家渡地王項(xiàng)目又有什么樣的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)？對(duì)此，《投資者網(wǎng)》將繼續(xù)關(guān)注。（思維財(cái)經(jīng)出品）■

責(zé)任編輯：李鋒