戴德梁行：2019年中國(guó)房地產(chǎn)成交量或好于2018

　　來(lái)源：投資者報(bào)

　　長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，這些房地產(chǎn)調(diào)控始終是短期政策，是不符合市場(chǎng)規(guī)律的，在房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定和理性發(fā)展之后，這些政策最終會(huì)被取消 投資者網(wǎng) 李寧 客觀來(lái)說(shuō)，要想具體了解全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，難度頗大，這背后涉及不同城市結(jié)構(gòu)、數(shù)據(jù)以及調(diào)控等。

　　因此，由點(diǎn)到面通過(guò)全國(guó)一線重要城市來(lái)關(guān)注分化走勢(shì)，也是不少機(jī)構(gòu)樂于衡量的指標(biāo)?；诖?，國(guó)際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一的戴德梁行日前公布了“2018年度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2019年展望”的研究分析。 戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2018年，深圳商品住宅新房成交均價(jià)為54128元/平方米，下降0.6%。

　　分區(qū)域來(lái)看，寶安區(qū)和龍崗區(qū)始終是成交量最大的兩個(gè)區(qū)域，成交占比達(dá)81%。而福田區(qū)與南山區(qū)則是均價(jià)最高的區(qū)域，2018年分別為93803元/平方米、92095元/平方米。 寫字樓領(lǐng)域，2018年，深圳甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量達(dá)到70萬(wàn)平方米，同比減少17.6%。截止2018年底，深圳甲級(jí)寫字樓空置率同比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)至15.7%，全市總存量上升至499萬(wàn)平方米。其中，金融行業(yè)所面臨的總體不景氣的狀況令其在甲級(jí)寫字樓租賃活動(dòng)中的比例大幅減少，在2017年10月至2018年9月的租賃成交面積中僅占到15%，此前成交面積超過(guò)30%。

　　展望2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，尤其是調(diào)控措施是否面臨更多放松空間？房地產(chǎn)成交量與價(jià)格走勢(shì)如何？長(zhǎng)租公寓與商業(yè)地產(chǎn)的提升空間在哪？投資者網(wǎng)分析員日前專訪了戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍。

　　程家龍擁有多年房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，他于1993年加入戴德梁行，全盤管理公司華南區(qū)及華西區(qū)項(xiàng)目前期策劃咨詢顧問、房地產(chǎn)投融資、銷售策劃及代理、物業(yè)買賣與租賃代理、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究及估價(jià)、建筑顧問、物業(yè)管理等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　2019調(diào)控因城施策 房地產(chǎn)成交面積或好于2018年

　　投資者網(wǎng)：一些城市已經(jīng)通過(guò)各種措施開始放松房地產(chǎn)調(diào)控，2019年，調(diào)控是否將全國(guó)性放松？

　　程家龍：2018年市場(chǎng)熱度的顯著下降，體現(xiàn)了持續(xù)深入的調(diào)控政策逐步收到了穩(wěn)定市場(chǎng)和穩(wěn)定預(yù)期的效果。與此同時(shí)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定是我國(guó)經(jīng)濟(jì)求穩(wěn)的重要組成部分，結(jié)合建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制的整體考量，傳統(tǒng)銷售市場(chǎng)的穩(wěn)定也是住房制度改革的重要前提，預(yù)計(jì)短期內(nèi)樓市調(diào)控很難大幅松動(dòng)，中央及地方對(duì)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的調(diào)控方向不會(huì)動(dòng)搖。

　　另一方面，前期為樓市降溫而推出的過(guò)于嚴(yán)苛的政策在市場(chǎng)穩(wěn)定的情況下選擇性放松，以支持合理需求，防止市場(chǎng)過(guò)冷，維持市場(chǎng)穩(wěn)定，也是必然要求。近期出現(xiàn)的放松措施也是在“穩(wěn)定”這個(gè)大前提下進(jìn)行的因城施策，比如某些城市沒有上漲空間，還有下跌壓力，那為什么不去放松呢？以深圳來(lái)說(shuō)，假設(shè)2019年上半年有下跌壓力，就會(huì)有動(dòng)力放松一些，具體先放松哪些政策，這要看政府的考量。

　　當(dāng)然，還要看下跌幅度具體多大，如果是輕微下跌，也沒有必要去急著放松政策。但如果一個(gè)城市還是有快速上漲的動(dòng)力，那調(diào)控政策暫時(shí)就不動(dòng)。所以，整體上，不同城市應(yīng)該因城施策。 長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，這些房地產(chǎn)調(diào)控始終是短期政策，是不符合市場(chǎng)規(guī)律的，在房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定和理性發(fā)展之后，這些政策最終會(huì)被取消。

　　投資者網(wǎng)：關(guān)鍵還是長(zhǎng)效機(jī)制的建立，比如房產(chǎn)稅等。

　　程家龍：對(duì)。隨著一系列的政策、一系列的措施出臺(tái)之后，政府會(huì)結(jié)合一些政策做相應(yīng)調(diào)整，這也包括市場(chǎng)價(jià)格的變化、經(jīng)濟(jì)的變化等影響因素。

　　投資者網(wǎng)：2018年全國(guó)調(diào)控力度是有史以來(lái)最多的一年，有人統(tǒng)計(jì)有400多次，這是不是也說(shuō)明中間會(huì)存在很多需要糾偏的地方？而放松可能也起到糾正以前部分錯(cuò)誤的做法？

　　程家龍：不能叫糾正以前的錯(cuò)誤。以前確實(shí)一段時(shí)間，有些人盲目炒房跟風(fēng)，有些不具備快速上漲條件的價(jià)格也炒作很高，所以政府出臺(tái)政策抑制這種快速上漲是合理的。 但是今天如果沒有這種炒作存在，或者說(shuō)從價(jià)格上不用擔(dān)心炒作的時(shí)候，那我們就可以適當(dāng)?shù)姆潘烧{(diào)控政策，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到正常的市場(chǎng)狀態(tài)，我覺得這叫回歸正常。

　　投資者網(wǎng)：我們看國(guó)內(nèi)外不少機(jī)構(gòu)分析，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)下行。您怎么看？

　　程家龍：成交面積倒不一定，因?yàn)槭袌?chǎng)一定是這樣的：快速上漲-成交量增加-價(jià)格不變-成交量下降-下降一定幅度-價(jià)格下降-成交量增加-價(jià)格上漲。這是市場(chǎng)規(guī)律。 所以，我相信成交量在過(guò)去一段時(shí)間已經(jīng)是很低了，需求是客觀存在的，不可能或者說(shuō)很少存在長(zhǎng)期的下降。

　　投資者網(wǎng)：成交量上，2019年有可能比2018年要好。價(jià)格方面呢？

　　程家龍：在具有充足的人口、產(chǎn)業(yè)支撐的城市，剛需旺盛，成交量在經(jīng)過(guò)一定時(shí)期的低迷之后有上行的動(dòng)力，而價(jià)格應(yīng)該會(huì)保持平穩(wěn)的走勢(shì)，也有可能會(huì)向下微調(diào)，然后再通過(guò)成交量支撐，我覺得不會(huì)有太大的變化。當(dāng)然不同的區(qū)域表現(xiàn)也不同，好的區(qū)域甚至不會(huì)下跌。而在部分人口凈流出且無(wú)較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的中小城市，一旦缺乏刺激性政策的支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)就很可能面臨下行風(fēng)險(xiǎn)。

　　被混淆的長(zhǎng)租公寓 關(guān)鍵是細(xì)分市場(chǎng)

　　投資者網(wǎng)：2018年還有個(gè)很重要的是長(zhǎng)租公寓，這也引發(fā)很多社會(huì)民生問題，包括萬(wàn)科萬(wàn)村計(jì)劃也宣告暫停。您怎么看長(zhǎng)租公寓的盈利模式？我看戴德梁行也統(tǒng)計(jì)了不少城市的長(zhǎng)租公寓數(shù)量和模式。

　　程家龍：長(zhǎng)租公寓實(shí)際是一個(gè)出租市場(chǎng)，出租市場(chǎng)和買方市場(chǎng)道理是一樣的。買方市場(chǎng)，政府對(duì)最基層的需求，要做一些政策性住房，讓經(jīng)濟(jì)有困難的人也住有所居。這是政策性住房。政策性住房有多少利潤(rùn)呢？不應(yīng)該有利潤(rùn)，而是政府保障性行為。 然后是普通住房，它可能有個(gè)正常利潤(rùn)。其次，市場(chǎng)還有一些有錢人，需要一些豪宅的存在，市場(chǎng)也有更高的利潤(rùn)空間。

　　因此，租賃市場(chǎng)是一樣的道理，政府一定要有一些政策性長(zhǎng)租公寓來(lái)滿足最低層的消費(fèi)，還有是適應(yīng)普通白領(lǐng)需求的長(zhǎng)租公寓，它有一定利潤(rùn)，但需要具備運(yùn)營(yíng)能力和規(guī)模效應(yīng)，怎么把它做得好？這對(duì)運(yùn)營(yíng)能力要求很高。 另一種高端長(zhǎng)租公寓或酒店式公寓，它的利潤(rùn)空間更大，但影響因素還在于開發(fā)商是否有足夠的運(yùn)營(yíng)能力以及品牌知名度等。所以，這個(gè)市場(chǎng)要這樣細(xì)分。

　　投資者網(wǎng)：現(xiàn)在外界談長(zhǎng)租公寓，可能混淆一起了。比如認(rèn)為是對(duì)城中村改造提高成本。

　　程家龍：對(duì)，混淆了。就像出來(lái)一個(gè)長(zhǎng)租公寓的名詞，然后就把所有的產(chǎn)品都包裝成長(zhǎng)租公寓。實(shí)際中，肯定是有細(xì)分的。 甚至有些公司，為了炒作，也假借長(zhǎng)租公寓概念，我們看市場(chǎng)還是要看細(xì)分的市場(chǎng)，不同的市場(chǎng)肯定會(huì)有不同表現(xiàn)。

　　投資者網(wǎng)：中國(guó)租房市場(chǎng)有超過(guò)2億人，但這里面一直也存在很多市場(chǎng)灰色的空間，以前租房是找個(gè)體的房東，現(xiàn)在越來(lái)越對(duì)接機(jī)構(gòu)了，是否說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿θ匀缓艽螅?/p>

　　程家龍：這個(gè)市場(chǎng)還是有發(fā)展?jié)摿Γ郧笆且詡€(gè)體房東為主，配套設(shè)施比較缺乏，環(huán)境也比較差，這是城市化在快速發(fā)展過(guò)程中的臨時(shí)性現(xiàn)象，但現(xiàn)在新的年輕人，需求已經(jīng)發(fā)生了一些變化，我相信不一定能像最早一批那樣接受比較差的居住環(huán)境。 由于房?jī)r(jià)快速上漲，很多年輕人買不起房子，會(huì)影響一個(gè)城市對(duì)人才的吸引。

　　所以，不管是政府推出的人才安居工程還是市場(chǎng)化的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，都是迎合了居住需求的。市場(chǎng)化的長(zhǎng)租公寓為租客提供不同檔次的多元化的產(chǎn)品和多方位的服務(wù)，打造充滿活力的居住氛圍，對(duì)年輕白領(lǐng)具有較高的吸引力。這是市場(chǎng)提出的需求，投資主體進(jìn)入該市場(chǎng)，對(duì)于租金就可以有一定利潤(rùn)要求，也會(huì)帶來(lái)一定的投資回報(bào)。

　　摩天樓詛咒難預(yù)測(cè) 三四線商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇

　　投資者網(wǎng)：中國(guó)不少城市開始競(jìng)相加速摩天樓建設(shè)，比如深圳現(xiàn)在規(guī)劃的還有好幾個(gè)，國(guó)外研究認(rèn)為，摩天樓蓋好之時(shí)可能預(yù)示著經(jīng)濟(jì)衰退，而目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)還在調(diào)整中。您怎么看宏觀經(jīng)濟(jì)與摩天樓的關(guān)系？

　　程家龍：摩天樓的開發(fā)要根據(jù)市場(chǎng)建設(shè)的節(jié)奏和供應(yīng)量，這跟宏觀經(jīng)濟(jì)沒有直接影響，即使建成之后，也是三四年后的事了。三四年后，市場(chǎng)很難預(yù)測(cè)。 對(duì)更遠(yuǎn)期的宏觀環(huán)境和市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)很難。不過(guò)中國(guó)仍是一個(gè)不斷成長(zhǎng)中的大市場(chǎng)，具有廣闊的發(fā)展空間這是肯定的。此外，像北京、上海、香港等地，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的未來(lái)供應(yīng)量并不大，甚至是比較緊缺的。

　　另一方面很重要的是，開發(fā)商對(duì)未來(lái)三四年是否看好？自身的資金狀況？市場(chǎng)上的相關(guān)投資資金是否充裕？現(xiàn)在來(lái)看，市場(chǎng)是有這樣的投資資金，只不過(guò)是有沒有好的項(xiàng)目問題，這一點(diǎn)是市場(chǎng)共識(shí)，還有很多機(jī)構(gòu)再尋找好的項(xiàng)目。

　　所以，市場(chǎng)是不缺資金，問題是你的項(xiàng)目值不值得投？大家是否看好三年五年之后？

　　投資者網(wǎng)：商業(yè)項(xiàng)目方面呢？

　　程家龍：商業(yè)市場(chǎng)方面，人總是要出來(lái)消費(fèi)的，不管經(jīng)濟(jì)好不好。不好的時(shí)候就稍微弱一些?，F(xiàn)在來(lái)看，深圳的消費(fèi)還是很旺的，市場(chǎng)并沒有很差。 年輕人總要消費(fèi)，就要考驗(yàn)?zāi)男┥碳易龅煤?，包括?chuàng)新性、配套服務(wù)、文化、品味、體驗(yàn)感等等，找到適合自身的運(yùn)營(yíng)模式才能脫穎而出。

　　投資者網(wǎng)：一線城市因?yàn)槿丝趦袅魅?，人口基?shù)很大，但三四線城市是不是商業(yè)地產(chǎn)就面臨更大壓力？

　　程家龍：即使是在一線城市也不是所有的項(xiàng)目都很樂觀，購(gòu)物中心總量越來(lái)越大，自然有運(yùn)營(yíng)好的和運(yùn)營(yíng)不好的。二三線核心城市如果人口增加，消費(fèi)增加的話，問題也不大，但也要看項(xiàng)目的具體情況，交通配套、人口規(guī)模、競(jìng)品市場(chǎng)、自身運(yùn)營(yíng)能力等，這需要綜合考量。

　　對(duì)于人口總量較低的三四線城市來(lái)說(shuō)，如果市場(chǎng)供應(yīng)量比較大，競(jìng)爭(zhēng)壓力可想而知。不過(guò)如果市場(chǎng)處于發(fā)展初期，人們對(duì)于購(gòu)物中心的需求還是存在的，適當(dāng)供應(yīng)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍然有其發(fā)展空間。

　　投資者網(wǎng)：據(jù)您觀察，中國(guó)開發(fā)商這么多年下來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)的能力如何？是不是仍然有很大提升空間？

　　程家龍：還是有提升空間，但現(xiàn)在很多開發(fā)商已經(jīng)做得很好了，比如深圳地標(biāo)類型的華潤(rùn)萬(wàn)象城、海岸城等，我相信有很多開發(fā)商會(huì)不斷學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然這中間也借助了很多機(jī)構(gòu)的服務(wù)，我們也會(huì)給他們很多意見。 從全球來(lái)看，房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)是很成熟的，只要有眼光，相信專業(yè)的力量，不管是規(guī)劃、設(shè)計(jì)還是各方面，都有機(jī)會(huì)做好。

責(zé)任編輯：李鋒