華東樓市還能持續多久？

　　謝敏敏

　　2018年13家新晉千億房企中，華東房企占了10家。包括陽光城、中南建設、正榮地產、中梁控股、融信中國、祥生地產等。在30家規模超過千億房企中，華東房企也形成了一股不可小覷的力量。

　　它們之中，有些是根植于長三角的本土房企，有些則是近年來才將總部搬遷到上海。

　　華東房地產市場巨大容量和需求，助推了這些房企的規模躍升。翻閱千億房企財報，長三角區域往往都是公司銷售業績的最大貢獻區域之一。

　　“由于這一區域比較好的市場表現，這一輪行情的確是華東企業增長更快。”克而瑞研究中心總經理林波說。

　　這也刺激房企進一步加大對該區域的投資。中指院數據顯示，2018年1-12月，長三角區域TOP10企業拿地總額達3037億元，位列首位；中西部和珠三角以2706億元和2041億元分列第二、第三位；環渤海區域拿地總額為1468億元，位居第四位。

　　長三角和三四線

　　諸多房企選擇了重倉華東，華東樓市也讓多家房企晉身千億陣營，中梁控股就是典型房企之一。

　　中梁控股招股書顯示，截至2018年8月30日，中梁在長三角、中西部、環渤海、海峽西岸、珠三角五個區域擁有316個項目，土地儲備總額為3500萬平方米，其中長三角區域土地儲備為1820萬平方米，占比高達52%。浙江是其土地儲備最多的一個省份，占總土地儲備的27.5%。

　　不僅重倉長三角，而且中梁控股重倉地以華東三四線城市為主。對于三四線城市戰略，中梁控股掌門人楊劍做過一個形象的比喻：“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。”

　　同為浙系房企的祥生地產采取了類似布局策略，其土地儲備除了一部分位于杭州和南京等二線城市，有八成份額位于三四線城市。

　　在三四線城市，祥生采取頗具特色的“根據地”策略。一位接近祥生人士向經濟觀察報透露，浙江有10個地級市、50多個縣級市。很多縣級市年銷售額達50億元。

　　在他看來，由于經濟發達，人均收入較高，浙江三四線城市有天然優勢，適合企業深耕。“在浙江放開做的話，一個省份就能做出千億規模。”

　　在發跡地浙江諸暨，祥生地產的根據地戰略表現的尤為明顯。2017年，祥生在諸暨銷售額88億元，市場占比高達52.6%。

　　2018年上半年，中南建設新增土地儲備面積1138萬平方米，有74%位于三四線城市，僅26%位于一二線城市。

　　重倉華東也為這些房企帶來豐厚回報。尤其是浙江市場，業績貢獻能力遠超其他省份。

　　2018年中梁控股和祥生地產銷售業績中，浙江區域均貢獻均排第一位。即便不是浙江房企，近年來浙江區域也逐步發展成這些房企銷售額最大的區域。

　　閩系房企陽光城崛起于福建，此前大福建區域占有絕對比例。近年來包括浙江區域在內的長三角區域開始后來居上，2018年浙江區域內部收個銷售超過200億元的區域公司。

　　同為閩系房企的融信中國有著類似的業績軌跡。2016融信中國杭州區域合約銷售額為82.57億元，業績貢獻僅次于福州；2017年杭州區域合約銷售額為166.71億，占集團總銷售額的33.19%，取代福州區域成為業績貢獻最大的區域。2018年延續了這一趨勢。

　　克而瑞企業戰略部總經理劉晨光對經濟觀察報表示，這一輪崛起的千億企業，在投資布局上有很大的共性：首先，戰略上，采取三四線城市快進快出；其次，在市場上行期獲取了充足土地儲備。

　　深耕和風險

　　中指院報告指出，長三角作為一個多核心發展的區域，領先的經濟水平、發達的交通以及完善的配套設施吸引著大量優秀人才，再加上長三角城市群推出土地的城市數量較多，土地市場持續火熱，一直被視作房企重點投資的區域。

　　資深投資客王磊對此有著同樣的感受：“長三角是中國經濟增長的引擎，對人才的吸引力是足夠的，拿杭州來說，每年差不多有30萬的凈人口流入。”2018年杭州賣地金額超過2000億元，位居全國第一。

　　王磊表示，江浙地區居民收入較高，購買力強，這些手握大量現金的高收入群體，也是各地炒房團的主力軍。當年聞名全國的溫州炒房團亦是最佳注腳。這也是長三角區域房地產市場保持熱度原因之一。

　　劉晨光指出，華東房地產市場的容量足夠大，因此能孕育出大體量企業：“以浙江為例，這里一年容量大約是1.4萬億，只要占據了3%的市場份額，就是400多億的銷售額。”在千億房企中，浙江為首的華東區域成為主要業績貢獻地。

　　但是，機遇的另一面往往伴隨著風險。當一個區域或一個城市受到眾多資本青睞，往往意味著白熱化競爭的到來。2018年將10家房企送入千億陣營的華東市場，2019年還會持續輝煌嗎？

　　對于任何一個市場，蛋糕的份額是固定的，變化的分食者。隨著越來越多的房企看好華東區域，單個房企拿到的份額也會越來越少。對于以華東為重倉的千億房企來說，業績持續和進一步增長面臨一定壓力。

　　另一方面，重倉一地也代表著風險性。雖然多數新晉千億房企實現了全國化布局，但從業績分布來看，主要還是倚賴單個區域的業績貢獻。一旦該區域的市場呈現下滑，勢必會影響企業整體業績。

　　早在2008年前后，華夏幸福在北京周邊的河北市地區獲取大量土地和項目。2014年后，隨著去庫存政策實施，北京樓市需求外溢，環北京樓市迎來爆發，也讓華夏幸福業績呈現快速增長。

　　但是隨著環京樓市限購加碼，華夏幸福也面臨著較大的業績增長壓力。從2017年開始，逐步將布局重心向華東、華中等區域轉移。但直到2018年引進平安集團成為第二大股東之后，其風險才逐步解除。

責任編輯：張國帥