【環(huán)宇雜談】

　　我國與日本最大差別，就是發(fā)展極不平衡，特別是城鄉(xiāng)差距。

　　李宇嘉

　　2009年金融危機后，美國底特律的房子“一元售賣”。當時有報道，國內有人去美國“抄底”。后來發(fā)現(xiàn)，這是個玫瑰陷阱，“一元房”背后是個巨大的債務黑洞，比如幾千美元的修繕費用，老業(yè)主欠下的數(shù)千元房產稅等著償還，街區(qū)四處的小偷正窺視你（犯罪率攀升了200%）。近期，日本爆出“零元售房”，與底特律產業(yè)衰敗和人口外流導致“一元房”比，地少人多、高山密集的日本出現(xiàn)“零元房”，與老齡化、大城市化和年輕人對待房子的“佛系態(tài)度”有關。

　　日本的大城市化、都市圈化，在全球最顯著，集中在關西和關東的日本三大都市圈（東京、大阪、名古屋），占了全國人口的70%和GDP的70%。特別是日本大東京圈，面積比北京市還小一點，集中了近29%的日本人口，生產了30%以上的GDP。日本廣大的其他地區(qū)（九州島、東北地區(qū)和北海道等），人口越來越稀疏，房屋空置率也越來越高。近年來，日本房屋高空置率就備受國際關注，日本Fujitsu研究所報告顯示，2013年日本有820萬個空置房，空置率達13.5%。按照現(xiàn)有的趨勢發(fā)展，到2033年，考慮新拆除住宅后，日本住房空置率將達到22.8%。這意味著每100套房子中，就有20多套空著，租也租不出去。

　　90年代初的地產危機、股市崩盤，以及隨后20多年的經濟衰退、房價和股價陰跌，30歲左右的年輕人親眼目睹。再加上，現(xiàn)在育兒及養(yǎng)老壓力、工作壓力都很大，結婚、生子和購房，年輕人的這三大欲望開始衰減。相應地，日本也不會出現(xiàn)類似中國的“二胎熱”、返鄉(xiāng)置業(yè)熱。于是，隨著人口由鄉(xiāng)入城、從小城市到大城市，空置房屋從鄉(xiāng)鎮(zhèn)蔓延到小城市。據(jù)預測，2053年日本人口將跌破1億、老齡化率為40%，2060年人口降至8800萬，如若此，空置率有增無減。

　　國內熱衷于研究日本的樓市問題，一則兩國深受儒家思想熏陶，國民努力上進，二則日本經歷了一輪完整的由盛轉衰的地產周期。目前，中國樓市泡沫引發(fā)的系統(tǒng)性風險預期甚囂塵上，同時也正在經歷老齡化、大城市化。2015-2017年，我國600多個三四五線城市經歷了史無前例的樓市繁榮，房價都上臺階，單價萬元以下的城市很少了。興業(yè)證券研究顯示，2016-2017年，按揭貸款的50%、消費貸款的60%流向了三四五線城市，而支撐樓市的人口和產業(yè)卻不為看好。

　　目前，我國大城市化如火如荼，點狀增長正在成為經濟新引擎。無論從人口流向、或政策導向，大城市已成為新增長極。目前，我國13個城市人口超1000萬，各省還在在舉全力建設“強省會城市”，預計未來將有30個千萬級的城市；同時，人口千萬的城市，就業(yè)吸納力強的第三產業(yè)或現(xiàn)代服務業(yè)占主導，年輕人戀土情節(jié)淡，更鐘愛大城市。近年來，鄉(xiāng)鎮(zhèn)空心化、三四線城市人口外流已顯現(xiàn)。那么，這些城市是不是也要經歷類似日本的高空置率和甩賣呢？

　　我國與日本最大差別，就是發(fā)展極不平衡，特別是城鄉(xiāng)差距。近年來，國家鋪設了一張大網(wǎng)（道路、互聯(lián)網(wǎng)、電信），城鄉(xiāng)互聯(lián)互通，開闊眼界的村組和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民，已是三四線城市人口的新生力量，進城買房是農村結婚“新三大件”。未來，農村還將轉移2億人口，相當于日本人口的170%，很大一部分會就近到三四線城市，包括陪讀、就業(yè)、養(yǎng)老，樓市也將呈現(xiàn)軟著陸走勢。就空心化的村組和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，國家已啟動村村合并、復興生態(tài)、觀光農業(yè)等美麗鄉(xiāng)村行動，不會出現(xiàn)土地私有制下，任由房屋衰敗而無法糾偏的現(xiàn)象。未來，三四線樓市可能會大面積空置，這無不妥，空間結構本該隨人口流動而調整，只要人居和環(huán)境協(xié)調即可，就像淘汰的產業(yè)一樣。

　?。ㄗ髡呦蒂Y深地產研究人士）

責任編輯：張國帥