上海十月房價跌至27個月冰點 房源成交周期延至三個月以上

　　■見習記者 李貝貝

　　本報記者 李未來 上海報道

　　根據上海鏈家市場研究部監控的數據，在9月的小幅回升后，10月全市二手市場出現了較為明顯的下行，二手住宅1.20萬套的成交量，在今年僅僅高于1、2月的成交水平。

　　上海鏈家市場分析師趙葆根表示，預計今年剩余時間段內，二手市場的觀望情緒仍將濃重，并且在新房市場逐步開始以價換量的情況下，二手市場的降價壓力也將進一步加劇。

　　“市場情緒低迷，成交節奏放緩；市內新房持續限價銷售，部分地區出現新房、二手房價倒掛現象，業主心態焦慮、客戶觀望情緒更濃。”貝殼研究院上海分院報告指出。

　　二手房價格已至兩年內最低

　　11月13日，七八名中介圍在《華夏時報》記者所居小區門口發放房源信息。一位中介追上隨手拿了一份傳單的記者，殷勤地表示手中有更多合適房源，并強調“現在可以跟房東談價”。不過，在跟記者攀談的過程中，該名中介也直言，“現在生意不好做”。一位記者熟悉的鏈家中介王某則表示，盡管帶看客戶數量沒有太大變化，但是降價出售房源的房東確實多了起來。

　　這只是上海二手房市場的一個小小縮影。根據近期多家機構發布的報告，上海10月份二手房市場回落顯著，“量價齊跌”已是常態。

　　上海鏈家市場研究部監控的數據顯示，在9月的小幅回升后，10月全市二手市場出現了較為明顯的下行，二手住宅1.20萬套的成交量，在今年僅僅高于1、2月的成交水平。貝殼研究院上海分院報告也指出，上海市二手房價在2017年4月達到高點，當年5月起開始持續下降。截至今年10月，房價已連續7個月走低，達到近27個月的最低點，成交量比2016年近乎腰斬。

　　中原地產研究院發布的《上海二手住宅市場月報（10月）》則顯示，上海10月二手房成交11989套，環比下跌14.6% ；價格方面，成交均價37288元/平米，環比下跌2.59%，處于一年來成交均價的最低位，同比下跌3.93%。

　　值得注意的是，中原報告強調，全市所有區域均價全部下跌。其中，10月二手房住宅成交均價最高的為黃浦區，均價達到74713元/平米，環比下跌4.04%，非中心城區成交均價最高的為浦東新區，均價為37507元/平米，環比下跌5.58%。此外中心城區中，跌幅最大的為長寧區，環比下跌6.60%，非中心城區中跌幅最大的為寶山區，環比下跌6.69%。

　　與此同時，根據貝殼研究院Real Data數據庫，2018年10月上海鏈家客源成交周期為47.8天，比近兩年低點拉長21.7天；房源成交周期為107.3天，比低點拉長45天。該報告指出，對于非自住的業主，賣房周期拉長45天意味著需要多承擔45天的空置成本。而自2018年初，上海鏈家二手房成交案源議價空間呈波動性上漲，10月已擴大至4.6%，較9月上升10個百分點。業主在交易中的話語權進一步降低，心態更易松動，在交易斡旋中，業主更趨于降價賣房。

　　值得一提的是，在二手房降價的同時，上海部分新盤也出現了降價趨勢。10月底，記者以購房者身份來到松江區某樓盤，接待看房的置業顧問及案場分銷方不斷向記者表示“有優惠”。有趣的是，在該樓盤，記者還偶遇了數十名因該樓盤降價而前來“維權”的上期產品業主。一名業主甚至建議記者“等等再下手，防止繼續降價吃虧”。而9月以來，上海樓市消失已久的“買房送寶馬”等促銷行為也卷土重來。

　　市場信心嚴重不足

　　“從當前市場來看，看空情緒和觀望情緒都還是比較濃厚的。”嚴躍進解釋說：“一方面是部分交易的信心不足，另一方面是部分交易的門檻還是很高。”

　　“主要還是市場信心嚴重不足。”上海中原地產市場分析師盧文曦也直言，金九銀十行情已經連續兩年落空，對于市場信心挫傷最為顯著。

　　整個10月份，中原監測到的數據是每周掛牌量都在下滑。而之所以如此，“關鍵還是市場上買家賣家之間的這些房價之間的這個落差、差距認同的差距越來越大”。盧文曦透露，其所在的中原客戶群中，一位客戶的掛牌房源已經是小區內最低價，但中介帶看的購房者仍然會繼續還價。“最開始的時候，其實房東還是能夠接受五個點七個點，但是現在至少要十個點，甚至十幾個點接近二十個點，這個價格跟房東能接受的價格之間落差越來越大，所以陷入到僵持。”盧文曦認為，“現在就要看哪一邊搏的力量更加大一些。”

　　不僅如此，上海新房市場的放量也是重要原因。上海中原研究院數據顯示，10月份上海新房市場供大于求，成交連續三個月下滑。四季度首月，房企加速推貨搶占市場，新房供應120.7萬平米，環比回升9%，成交76.9萬平米，環比下降17%，持續走低。

　　同時，上海樓市上的一二手房“倒掛”現象仍然頗為明顯。例如，根據鏈家網掛牌數據，位于浦東張江的萬科翡翠公園二手房當前掛牌價為8.2萬元/平米，據悉該樓盤于今年8月放出最后52套一手房，認籌價僅為6.4萬元/平米，低于二手掛牌價約22%，倒掛現象嚴重。貝殼研究院專家認為，新房限價制度的收緊，將一部分本將流入二手市場的需求引入新房市場，進一步冷卻了二手房市場的需求，亦給了客戶二手房價會繼續下跌的暗示。

　　根據市場行情，上海鏈家市場分析師趙葆根表示，預計今年剩余時間段內，二手市場的觀望情緒仍將濃重，并且在新房市場逐步開始以價換量的情況下，二手市場的降價壓力也將進一步加劇。

　　“年底行情明顯不會好了，”盧文曦毫不掩飾自己的看法：“反正已經是年底了，應該不太會再有什么行情了。”

　　“實際上到了年底的時候，市場交易依然有小幅反彈的可能，關鍵就看是否會有讓利和降價的做法。”相比上述專家的看法，嚴躍進顯得比較樂觀：“大體上看，若政策層面不改變，小幅上升有可能，但都會呈現上下波動且偏歷史低位的狀態。若是銀行貸款政策等積極配合，那么市場交易適當會重新活躍。”

責任編輯：張國帥