廣深房價調查：量價齊跌拐點已至 市場“一夜入秋”

　　本報記者 張曉玲 實習生 孫藝萌 深圳、廣州報道

　　作為全國樓市風向標，廣深區域樓市在過去的9、10兩個月開始明顯轉冷，其中，二手房市場的表現，預示著樓市拐點已現。

　　21世紀經濟報道的調查顯示，10月，深圳新房、二手房徹底量價齊跌，尤其二手住宅銷售價格在一線城市中跌幅最高。廣州的新房也出現多個項目降價打折，二手市場也持續低迷。

　　市場轉冷引發了一系列連鎖反應，購房者踟躕不前、開發商降價推盤，10月以來，廣深商品住宅備案量有所上升，但對成交量的影響甚微，量價齊跌或成持續的態勢。

　　多位業內人士認為，隨著年底開發商沖銷量和業績的時刻到來，深圳、廣州房價將進一步下跌。深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓向21世紀經濟報道記者表示，“去年其實已經開始調整了，下調的態勢將持續到2019年的下半年。”

　　“調整真的開始了”

　　10月以來，廣深樓市充滿了涼意。據國家統計局數據，10月深圳新房價格指數同比下降0.4%至99.6，環比下降0.5%至99.5，位列70城倒數；廣州陽光家緣監控亦顯示，10月廣州一手住宅整體網簽共85.11萬平方米，環比下跌29%；價格環比上漲0.2%，應為結構性原因，整體仍維持跌勢。

　　市場已轉向買方，開發商紛紛打折促銷。大型房企如萬科、碧桂園，中小型房企如新城控股、遠洋、陽光城、敏捷集團等，均有項目降價。

　　位于深圳市龍崗區的遠洋新天地，項目2期的均價約為4.3萬/平，開發商為了清盤，甚至一度降價到3.73萬/平。

　　多個新盤選擇了打折、“一口價”的方式。如位于深圳坪山的碧桂園心海城在11月3日加推準現房30套，單價在3.11萬元-3.58萬元/平之間，總價在279.7萬-456.2萬元之間，其中20套總價低于300萬。

　　然而，降價跑量并未帶來成交回升。合富研究院數據顯示，10月深圳批售商品住宅（含公寓）新增供應7389套，環比上升14%。但成交卻有所減少，網簽套數、面積分別下降18%、33.75%。去化周期也上升至9.8個月。

　　與開發商的焦急形成對比的是，購房者日益觀望。距遠洋新天地不遠的朗泓·龍園大觀，備案1014套房，10月19日開盤當天僅有40多組客戶。

　　與深圳類似，廣州去化狀況也不甚理想，克而瑞研究中心梁永光指出，廣州10月去新開盤/加推項目共30個，平均去化率僅有31%。

　　“深圳新房這三年都沒有出現過明顯的降價，調整真的開始了”，深圳一知名房企內部人士說。

　　二手房變局

　　然而與被限價的新房市場相比，更代表真實市場的二手房也進入了下行通道。據深圳中原研究中心統計，9月、10月二手房住宅成交量分別為4952套、3787套，環比減少31.3%、23.5%，成交量創下近20月以來的最低值。

　　業主再也沒有以往的傲氣，紛紛開始“割肉”。

　　時有降價傳聞的深圳東部華僑城天麓，在房天下網站上出現了登記價1050萬元、售價738萬元、全新毛坯、送入戶花園的房源。深圳香蜜湖天御香山花園甚至有次新房叫價3650萬元，而同戶型掛盤價都在4000萬元以上，最高成交超過4500萬元。

　　僅在一周之內，深圳銀湖豪宅片區報價回調了13%。安居客數據顯示，目前銀湖的二手房均價是8.60萬元/平。以此估算，價格降至7.48萬元/平。

　　動輒百萬的議價空間并非個案。整體來看，深圳中原研究中心數據表明，20個片區均出現了多則13%、少則3.4%的業主報價下調幅度。

　　價格上，深圳同樣在一線城市中“領跌”。據國家統計局數據，10月二手住宅銷售價格下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

　　廣州二手市場也凸顯寒意。廣州市房地產中介協會數據顯示，9月份新增放盤面積與簽約面積環比8月份分別降低13.98%和11.03%，環比連續5個月下滑；10月，中指院監測的26個重點城市中，四個一線城市商品房成交面積環比下降33.44%，其中廣州以57.93%居降幅首位。

　　業主心態逐漸松動，二手房的議價空間也很大。“本來放盤價是430萬元，為了快速成交下調至405萬元”，廣州天河區中海康城一業主無可奈何地表示。

　　而距離不遠的廣州天河區駿景花園近期成交的3宗二手房源，業主均下調了放盤價，分別由510萬元下調至480萬元、630萬元下調至600萬元、810萬元下調至770萬元。

　　調查顯示，在廣州中原地產近期的成交里，已經出現了較多降價成交的個案。有經理人透露，目前市場大部分房源議價空間在5%左右，少數急賣房源議價空間甚至可超10%。

　　寒意或持續

　　“二手房是整個產業鏈的下游，所有的交易最終都會在二手市場產生。也就是說不管是自住也好投資也好，最后的流通都是通過存量房市場來完成的”，徐楓指出。

　　廣州、深圳二手市場的低迷，似乎昭示著拐點真正的來臨。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，在一二線熱點城市，二手房成交量占比已經過半，相比新建住宅限價，二手房市場的價格更有代表性。

　　未來，美聯物業全國總監何倩茹認為部分客戶對政策已經有所消化，按目前的情況看，無論一二手房11月的備案量都會比10月上升。

　　據美聯物業全國研究中心統計，截至10月底，深圳住宅產品的備案量達5263套，較9月增加46%，創下今年單月新高。

　　但她進一步指出，這只是數據面的波動，大市目前仍然以觀望為主，所以成交量不會出現大幅度的攀升。

　　徐楓持相同看法，她表示客戶看房、備案量上升到實際成交之間存在時滯，不代表最終成交量的上升。同時預計，深圳二手房的成交價格在今年的平均水平上會跌20%，整個的交易量跌3成。

　　拐點來臨，要“活下去”的似乎不止開發商。“中介向來對于市場的反應最為敏感，市場好的時候從業人員總量增長，市場下行也就跟著少了。”徐楓指出。

　　深圳市房地產中介協會數據顯示，11月剛過去的一周，深圳市中介人員持牌人數環比下降4.3%，續牌人數環比下降42.6%。

　　世聯行降費增效、上海中原也對內宣布福利減半、多部門傭金打八折，有電商中介甚至宣告倒閉。“五大行尚且如此，小型的中介更有可能隨時關門”，徐楓如是說。

　　同樣面臨壓力的還有開發商。陳洪海預計，深圳11月成交變化不大，甚至會微跌。在業績壓力下，開發商仍將選擇以價換量，會出現價格微跌，開發商的供應量也會增加。

　　徐楓亦表示，整體市場越是不好，新房市場越是上升。開發商也因此降得越快，批量的存貨得以釋放。

　　深圳商品住宅市場的交易量和交易價格跟全國其他的600多個城市相比，上升和下跌的速度是最快的、調整是最短的。何倩茹認為，深圳市場還是處于政策的消化期，量價下行是大趨勢。

　　第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇認為，限購限貸政策，預計未來6-12個月甚至12-24個月都不會有大改變，廣州、深圳均進入大整合階段。未來6個月內，房價下跌會連續出現。高負債開發商銀根吃緊，尤其中小型開發商會面臨被迫變現。

責任編輯：謝海平