展望2018年臨深樓市誰會成為深圳的“通州”？

　　楊依依

　　深圳鏈家最近做了一個社會調查，其中超過七成的調查對象對2018年樓市的預測都是：“要么回暖，要么和2017年一樣，反正不會更差。”2017年，深圳執行“限購限貸限售限價限商”，據深圳規土委數據，新房成交量創七年來最低，二手成交量環比下降33.7%。

　　作為臨深片區最重要的兩城，東莞、惠州同樣分別出臺限購和限售政策，但兩城的樓市熱度依然不減。

　　根據克而瑞數據，2017年東莞樓價水平不斷上揚，創歷史新高，達9462元/平方米，同比上漲33%，2017年新房總成交量為808萬平方米，是深圳的3倍有余。惠州中原的數據顯示，惠州住宅成交14.95萬套，超越佛山居廣東省第一。

　　限購之下，本土購買力崛起

　　雖然同樣是量價創新高，但“深圳客”對東莞、惠州兩城的影響程度已經出現分化，惠州在2017年僅限售沒有限購，臨深的惠灣片區依然是惠州樓市成交大頭，其中屬于惠灣片區的大亞灣區，住宅成交套數居全市第一。而執行限購令的東莞，本地購買力在2017年開始崛起。

　　據合富輝煌東莞公司的監測，2017年東莞樓市成交量的區域主要集中在水鄉片區和泛市區（市區及周邊），臨深片區成交量則大幅下滑，降幅為48%，其中著名的“睡城”鳳崗鎮，網簽成交量同比減少80%。相應地，主城區成為2017年全市唯一量價齊升的片區，成交面積同比增加11%，成交均價同比上漲31%。“主城區城市配套區域完善，城市環境區域美化，城市向心力在增強。”合富輝煌在報告中稱。

　　克而瑞的數據也說明了這一點，據他們統計，除東南臨深片區外，東莞市各區在2017年的成交均價幾乎都同比增長了20%。其中華為等高新企業入駐的松山湖成為價格同比上漲幅度最大的區域，為27.56%，其次就是上漲25.03%的主城區。

　　深圳美聯物業的一名門店經理向經濟觀察報介紹，自東莞限購后，深圳客看房人數銳減，他2017年全年都沒有再帶客去東莞看房，而惠州的限售僅影響了短炒投資客，深圳剛需的看房需求還在。

　　禾略中國CEO鄭永祥認為，軌道交通對疏通深圳城市人口的作用是有限的。“高鐵開通，進站出站就20多分鐘，大家都打的去上班，這樣的想法在沒開通前覺得好，開通完會發現也就那樣。比如說上海，坐高鐵去松江新城15分鐘，但真的有人會這么干嗎？這個高鐵已經通了很多年，并沒有那么多人。高鐵上班只存在于想象中，是不現實的。”他說。

　　在他看來，臨深片區將越來越依靠本地購買力，東莞未來最有投資價值的地區是主城區的莞城和厚街鎮。“這些地區本身有很好的產業基礎，服務業和計算機研發不錯，北京外環的產業轉移都沒有東莞做得那么好。”他說。

　　對于大熱的松山湖片區，鄭永祥認為其內增長力不如前述兩區。松山湖2017上半年的GDP為179.91億元，園區數量在全國高新區綜合排名中躍升至第26位，但鄭稱：“松山湖是比較新的區域，生活配套還沒有起來，主要是園區生活，園區生活是需要一定過程成熟的，一方面購買力要存一段時間的錢，一方面要考慮未來子女的教育，好學校都在主城區，松山湖不是最優的選擇。”

　　相比之下，惠州比東莞的經濟基礎較弱。根據東莞和惠州剛剛發布的官方數據，2017年東莞GDP預計達7580億元，新增上市公司15家，總數達260家。惠州全年GDP預計3810億，是東莞的一半左右，排在“深廣佛莞”之后，新增A股上市公司四家。

　　但鄭永祥認為，惠州因為人口密度較低，機會更大。截至2015年末，東莞常住人口為825.41萬，惠州常住人口475.55萬。而兩城所轄面積上，惠州是東莞的近5倍，人口密度相差8倍之多。

　　“惠州的人口密度非常低，所以一定不會一蹴而就，特別火爆、供不應求的時候，就會有一波情緒激動的炒房潮，等退卻后又會停下來，但沒有關系，整個臨深的人口密度非常大，人口會慢慢去填滿惠州，北京的通州就經歷過這個階段。”在他看來，惠州很像五年前的北京通州，北京通州的房價在經歷了2017年的下跌后，仍然在4萬元／平方米左右，遠高于東莞和惠州的1萬元／平方米左右。

　　但當代置業華南負責人馬欣哲認為，東莞、惠州兩城與通州比起來，接收一線城市的溢出效應少太多，他說：“通州的騰飛是因為北京市政府搬遷，除非深圳政府也搬。通州憋屈了多少年才漲的，通州距離北京CBD才10公里，北京人均上班時間1.5個小時，單程25公里，深圳的人均上班是45分鐘，怎么比？差太多了。”

　　臨深地價上漲，東莞舊改涌動

　　無論如何，作為接收深圳人口的第一站，莞惠兩城仍然是房企搶奪的目標，其中與深圳中心區距離更近的東莞最為熱門。根據克而瑞數據，在2017年土地招拍掛供應量同比下滑25%和“競自持+競配建+限地價”等嚴苛要求下，東莞全年土地成交均價仍同比上漲33%，土地市場熱度不減。

　　中海前營銷大將曲詠海，此前曾對經濟觀察報記者表示對東莞市場的青睞，他說：“中海在2006年就組建了東莞項目部，但集團一直沒同意拿地，2016年整合中信地產才算進了東莞。但萬科2015年在東莞有300億的銷售額，13年間干了36個項目，我真是覺得可惜，我們東莞項目部成立的時候，萬科還沒進東莞。”

　　但2017年的東莞土地市場已經不同于2006年，11年過去了，融創、時代、陽光城、魯能、星河、中海、華潤置地、新城控股、遠洋、招商蛇口等品牌房企紛紛進駐，2017年新增招商蛇口、華潤置地、旭輝三家。中海在2017年突然加快拿地速度，東莞首宗熔斷地塊在9月被中海拿下，折合可售樓面地價16218元/平方米，溢價率高達194%。

　　臨深的土地成本已然高漲，2016年－2017年兩年間，東莞共拍出19宗地王，2018年將有9宗地王項目入市。東莞中原戰略研究中心介紹，隨著全國百強房企的持續進入，外來房企在莞的業績達70%，未來競爭將更加激烈。東莞合富輝煌研究中心副總李興旺稱，“寡頭”現象日趨嚴重，萬科和碧桂園占據40%的市場份額，萬科為22%，碧桂園為18%。

　　馬欣哲稱，如今通過招拍掛在東莞拿地“很難受”，他們正準備通過合作開發的模式在東莞獲取項目。

　　瑞峰置業總經理陳強向經濟觀察報透露，中小房企正在東莞尋找舊改項目。

　　一名在東莞做舊村房屋交易的中介向經濟觀察報介紹，在中等地段，他們從村民手中收樓的均價在2000元／平方米左右，好的地段，比如松山湖靠近萬科城的舊村，價格在3000元／平方米左右，這些房屋轉手至市場的價格可以漲至4000元－5000元／平方米，僅為商品房價格的一半左右。

責任編輯：帥可聰