楊麗萍

　　近日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明在接受本報(bào)記者專訪時(shí)坦承，目前，對于房企來說最需要解決的就是營銷問題，為此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)決定將發(fā)展重點(diǎn)回歸到銷售及客戶上，“我們已提出，公司一切為了銷售，銷售一切為了客戶。”

　　可以理解，對于上市成功的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)來說，重要的是將募集來的資金、買來的土地?fù)Q成更強(qiáng)大的現(xiàn)金流。

　　“我現(xiàn)在最關(guān)注市場和管理”

　　《21世紀(jì)》：很長一段時(shí)間，資金才是房企的最大問題？

　　李明：是的，起碼過去兩年，市場樂觀，大家都在拿地、擴(kuò)張和企業(yè)重組，關(guān)注的焦點(diǎn)自然就成了上市融資和圈錢。

　　《21世紀(jì)》：如何看待樓市“拐點(diǎn)論”，向上還是向下？

　　李明：還是會慢慢漲。有拐點(diǎn)也好、沒拐點(diǎn)也好，一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題就是今年一定是一個(gè)特定的調(diào)整期。所謂調(diào)整期，就是起碼短期內(nèi)市場不樂觀，至于調(diào)整期有多長，市場預(yù)期將非常關(guān)鍵。

　　《21世紀(jì)》：從“快速上漲”到“慢慢漲”，房企的關(guān)注點(diǎn)又有什么變化？

　　李明：拿遠(yuǎn)洋地產(chǎn)來說，我現(xiàn)在最關(guān)注兩個(gè)問題：市場和管理。市場調(diào)整期是非常敏感的，雖然遠(yuǎn)洋地產(chǎn)現(xiàn)在大多數(shù)的項(xiàng)目都在環(huán)渤海區(qū)域，這里也是目前中國經(jīng)濟(jì)增長的主要區(qū)域，相對于南方城市，這個(gè)區(qū)域受宏觀調(diào)控的影響會稍好一些，市場也會更樂觀一些。即便如此，也還有一些不確定因素，因?yàn)樨泿耪�策層面還將會有很多措施，今年全國“兩會”期間，銀監(jiān)會領(lǐng)導(dǎo)就透露要修訂個(gè)人住房信貸管理辦法，要是真正動(dòng)用這個(gè)手段的話，那就等于動(dòng)到了房地產(chǎn)最敏感的部位。

　　而在管理方面，隨著宏觀調(diào)控的深入，從土地、資源、信貸、資金、稅收等等都慢慢趨同，競爭關(guān)系也公平了，激烈的競爭就會轉(zhuǎn)向企業(yè)內(nèi)部管理。管理問題又恰恰是最難的，因?yàn)榄h(huán)境在幾個(gè)月內(nèi)發(fā)生了變化，但是企業(yè)人員的思想、內(nèi)部管理機(jī)制，不可能幾個(gè)月就發(fā)生很大的變化，這就需要企業(yè)在管理方面也做出相應(yīng)調(diào)整。

　　以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例，從一個(gè)國有企業(yè)變成一個(gè)合資企業(yè)，然后又成為公眾公司，過去是單一股東，現(xiàn)在是很多股東，在資本增加的同時(shí)，最突出的挑戰(zhàn)就是自己管理水平是否能跟得上。

　　市場和管理這兩個(gè)問題，將在未來的房地產(chǎn)企業(yè)競爭中起著至關(guān)重要的作用。

　　《21世紀(jì)》：提出“回歸客戶”是不是也是迫于這兩個(gè)現(xiàn)實(shí)問題的壓力？

　　李明：這種壓力只是一方面。最主要的原因還是公司在2005年就制定了一個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略。其中包括公司凈資產(chǎn)回報(bào)率到第三年、第四年時(shí)要達(dá)到20%，并成為一家上市公司。另外，還要重新樹立新品牌，現(xiàn)在這幾個(gè)戰(zhàn)略指標(biāo)基本上都達(dá)到了，也完成了從中遠(yuǎn)房地產(chǎn)到遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的品牌對接。但還有一個(gè)指標(biāo)至今仍沒有完成，那就是公司管理要向客戶專家轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)的所有問題最后都可以歸納到客戶問題上，只有實(shí)實(shí)在在地為客戶做一些事情，這才是應(yīng)對市場變化最好的方式。市場壓力才是真正的壓力，我不能跟市場進(jìn)行賭博。

　　《21世紀(jì)》：“客戶年”的有形投入會是多少？

　　李明：1000萬。

　　“兼并收購正當(dāng)時(shí)”

　　《21世紀(jì)》：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有沒有資金壓力，畢竟現(xiàn)在還是一個(gè)觀望的市場？

　　李明：應(yīng)當(dāng)說資金現(xiàn)在還不是問題。畢竟我們現(xiàn)在還是一個(gè)凈現(xiàn)值公司，就是我的賬面銀行存款，減去銀行負(fù)債還是一個(gè)凈現(xiàn)值。這有三個(gè)方面的原因，其一是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)去年下半年剛剛在香港上市，有100多個(gè)億的融資規(guī)模。其次，公司并沒有采取盲目擴(kuò)張的策略，開發(fā)節(jié)奏也是按部就班，每年保持300萬平方米的在建規(guī)模，從這一點(diǎn)來說，公司的發(fā)展速度還是比較穩(wěn)健。第三，公司在國內(nèi)的融資基礎(chǔ)比較好，幾大商業(yè)銀行都跟公司有長期合作，有部分企業(yè)商業(yè)信貸利率上調(diào)較大，但我們目前還沒有上浮超過10%的貸款，2%、3%、4%就差不多了，大多數(shù)都是基準(zhǔn)利率下浮的情況下取得的。

　　《21世紀(jì)》：受國家外匯管理政策收緊的影響，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)境外募集的資金如何順利進(jìn)入內(nèi)地？

　　李明：對于這個(gè)問題，我們做了戰(zhàn)略安排。上市之前，借外匯管理政策相對寬松的環(huán)境，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就在境外借有不少商業(yè)外債，以提前支持公司的土地儲備。上市當(dāng)日，便用其中的5億美金用來抵償外債。綜合計(jì)算，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上市所融資金目前已有80%進(jìn)入內(nèi)地。

　　《21世紀(jì)》：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2007年的銷售收入會有多少？

　　李明：將超過60個(gè)億。

　　《21世紀(jì)》：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)目前有多少土地儲備？

　　李明：1500萬平方米左右。和那些2000萬平方米以上土地儲備的企業(yè)相比，他們的土地儲備相對分散，除了一、二線城市之外，有的甚至鋪到三四線城市了，而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的土地儲備相對集中，主要分布在北京、天津、沈陽、大連、中山這五個(gè)城市，平均每一個(gè)城市約為300萬平方米左右。這種土地規(guī)模和集中程度與我們穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略相吻合。

　　《21世紀(jì)》：現(xiàn)在還準(zhǔn)備拿地嗎？市場變化了，拿地方式有沒有改變？

　　李明：拿地速度取決于開發(fā)速度、銷售速度。我們目前的開發(fā)周期掌握在3到4年，每年開發(fā)量300萬到400萬平方米。簡單算一下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)合理的土地儲備為1600萬平方米，我們基本上將保持這樣的一個(gè)儲備規(guī)模和年開發(fā)量。我們還將主要采取兼并的方式拿地。此前，公司40%的項(xiàng)目是通過兼并收購，這個(gè)比例在近期之內(nèi)還會維持。而這些年來，我們已經(jīng)具備較強(qiáng)的企業(yè)、團(tuán)隊(duì)以及文化整合能力。宏觀調(diào)控又將對資金實(shí)力不強(qiáng)的中小企業(yè)形成生存壓力，兼并收購正當(dāng)時(shí)，這種機(jī)會不會永遠(yuǎn)都有。