沈曉杰：市場多軌制住房供應也有特殊利益集團

http://www.sina.com.cn 2006年12月15日 16:31 新浪財經

　　編者按：本文系沈曉杰(blog)中國房地產十大批判之七(三) 相關官員，為何成了高房價推手(灰篇)，作者授權新浪財經獨家全文發表。我們將陸續刊出全部系列文章，敬請期待。

　　沈曉杰

　　面對越來越高的房價的重壓，普通市民眼看著買房和改善住房的希望離自己越來越遠，心中的焦慮、悲憤及生活的壓力越來越大。但是和普通公眾對對房價高漲所表現出的“深惡痛絕”相反，也有人對節節高升的房價，不僅心平氣和、沒有絲毫的“壓力”之感，甚至還表現出一種“不亦樂乎”。而有這種“感覺”的，大多數是一些有權有勢的政府官員和企事業單位的“頭頭腦腦”。

　　照道理說，官員和領導也是人，也是公民的一員，也要吃飯買房，并且這些方面的要求往往比一般老百姓要高的多。房改后他們應該和普通老百姓一樣，按照國家規定都要到市場上去買商品房。“要求”和“標準水平”的不同，使他們承受的高房價的壓力應該更大。為什么老百姓在高房價下被壓的喘不過氣之時，他們卻能“氣定神閑”？難道他們有什么“鎮邪”的法寶？

　　今年8月中，監察部和建設部、

國土資源部三部委聯合發布的關于制止違規集資合作建房的通知，終于公開了其中的“謎底”。按照該“通知”的說法，原來這些年“一些地區出現部分單位以集資合作建房名義，變相搞住房實物福利分配或商品房開發等問題”。當然，在國家早已有明文規定的情況下，無權無勢的普通百姓是沒有“本事”和可能“變相搞住房實物福利分配”之類名堂的，他們只能到房地產市場買高價商品房。所以該通知在第一條里也開門見山告示：“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益”。至此，人們終于明白，原來就在普通市民被高房價壓迫的“越來越沒有希望”的時候，一些拿著不錯的工資和高津貼的“黨政機關”的官員和公務員，卻正在同時成為可以用極低價格購買和享受新建住房的“特權階層”。

　　驚人的數字：一半左右“新房戶”，竟然“繞過”了商品房市場

　　誰都知道，在中國的城市里，一般人一生中最大的財富就是住房。在以前的文章中我們就曾經根據國家統計局的《首次中國城市居民家庭財產調查總報告》，說明在2002年中國城市居民家庭財產中，房產就占到家庭財產的47.9%(當時城市居民戶均總的財產為22.83萬元)。而在經歷了這幾年的房價暴漲后，大多數城市房產的價格都翻了一倍以上，現在的房產平均都已占到了城市居民家庭財產的四分之三甚至更多。所以住房供應是否公平正義，就成為衡量一個社會是否公正的最基本的標尺。

　　但是，就在人們平時還在為工資收入中的幾十元的差別“錙銖必較”，在為幾百元的行業差距而大呼不滿，在為幾千上萬元的官民收入上的“不均”“忿忿不平”的時候，卻很少有人注意到，在作為普通公民一生最大財富的住房上，由于城市社會各階層因權力和地位不同，取得住房供應的途徑的不同，給不同階層人群正在人為造成家庭財富之間的十幾萬、幾十萬甚至上百萬元以上的不可想象的巨大差別和“財富鴻溝”。住房供應的“雙軌制”甚至“多軌制”，正在成為制造中國城市社會市民之間最大的社會不公和分裂瓦解社會主義分配體系公正性的最大的“禍根”。

　　其實，早在半年以前，筆者在調查中國城市住房供應的時候，就發現了一個奇怪的現象。在國家統計局的統計年鑒里，有關全國城市每年實際為市民提供的新建住房的面積，要比建設部提供的全國每年“實際銷售”出去的商品住房要多得多，兩者之間存在著“海量差別”。就拿可以查到資料的2003-2004年這兩年來說，按照建設部的說法，這兩年全國商品住房實際銷售面積分別為2.98億和3.38 億平方米。但在國家統計局的年鑒里，全國城市這兩年新建住房的供應總量分別為5.5億和5.69億平方米，比建設部的數字提高了將近一倍。一個是政府房地產和住房供應的主管部門，一個是國家的權威統計部門，兩者之間的差距為什么這如此之大？照道理，住房供應的越多，作為主管部門建設部的臉上的“光彩”也越“亮”，為什么報出的“政績數字”反而低了呢？仔細分析，才發現其中大有訣竅。

　　原來，國家統計局的數字是全國城市每年實際的供房總量，但是，商品住房僅僅只是其中的一項。而建設部統計的，只是房地產市場供應的商品住房，它“有意識”的掩蓋了現在城市中各種各樣名目繁多的“非市場”的“特權房”。那么，這些“非市場”的“特權房”究竟有多少？讓我們還是國家統計局的統計年鑒的數字來說話。

　　在國家統計局公布出來的統計年鑒里，清楚的寫著除了房地產市場的商品住房外，城市里新增的居民住房至少還有“城鎮和工礦區個人建房”以及“城鎮集體單位固定資產投資和房屋建筑面積”這兩個大項。當2003-2004這兩年全國房地產市場上的商品住房分別只銷售了2.98億和3.38 億平方米的時候，這“兩個大項”的數字又是多少呢?

　　根據年鑒資料，在“城鎮和工礦區個人建房”一項中，2003和2004年僅住宅竣工面積的數字分別高達1.94745億平方米和2.12482億平方米。其中2003年城鎮和工礦區“個人建房”的個數達到14145個，建房總戶數高達137.2495萬戶，相當于平均每個“個人建房”項目有戶房97戶套。按比例推算，其中有120萬戶是屬于住宅房，“個人建房”的戶均面積就高達162.23平方米；而在2004年，城鎮和工礦區“個人建房”的個數達到14462個，建房總戶數高達138.2114萬戶，相當于平均每個“個人建房”項目有戶房95.6戶套。按比例推算，有120萬戶是屬于住宅房，“個人建房”的面積進一步提高到戶均177平方米。

　　除了“個人建房”外，“非市場”的住房供應還有“集體單位固定資產投資”名下的“住宅房屋”建筑。國家統計局的年鑒里2003年為8048.45萬平方米，沒有2004年這方面的數字，我們以“低標準的”推算為8300萬平方米。這樣的話，我們即可算出在2003年和2004年，全國城市中究竟每年推出了多少“非市場”的新增住房。

　　2003年：個人建房為1.94745億平方米，單位投資住宅房為0.804845億平方米，兩者相加等于2.752295億平方米；

　　2004年：個人建房為2.12482億平方米，單位投資住宅房約為0.83億平方米，兩者相加等于2.95482億平方米。

　　這些國家統計局的數字表明，就在這兩年的時間里，就在全國人民背負著越來越沉重的高房價的負擔之時，全國每年還有200萬戶左右(“個人建房”每年120萬戶，集體建房每年80萬戶左右)的“特殊人群”，還在以遠遠低于商品住房市場價的“特殊待遇”，分別享受了相當于全國新建住房供應總量的53.7%(2003年2.95482億平方米“非商品住房”÷國家統計局公布的2003年城鎮新建住宅面積為5.5億平方米)和52%(2004年2.95482億平方米“非商品住房”÷國家統計局公布的2004年城鎮新建住宅面積為5.69億平方米)。“非市場”的“特殊房”的供應總量，有可能比面向全國5億多城市普通市民的房地產市場上的商品住房還要多。

　　實際上，對全國城市長期存在的住房供應“多軌制”的情況，建設部十分的清楚。在去年12月下旬在南京召開的全國建設工作會議上，建設部長在報告中對此就有專門的“說法”。他說：“市場機制在資源配置中的基礎性作用得到加強。按新建住宅竣工面積計算，城鎮住宅市場化率由2000年的38%提高到2005年的67%”。也就是說，按照建設部的“新建住宅竣工面積計算”，現在全國通過房地產市場可提供的商品住房，占了總量的三分之二(請注意建設部長在這兒的“用詞”，因為全國每年竣工的商品住房，要比實際銷售出去的商品住房大的多，畢竟現在每年還有1億多平方米的“空置房”)。如果要按照實際銷售出去的商品住房占新增住房的比例來計算的話，全國住房供應的“商品化率”，同樣要比“三分之二”少得多。

　　建設部長的講話雖然聽起來有“反話正說”感覺，而且還帶有官場語言特有的“藝術性”，但它也無可置疑的表明，建設部早就知道實行住房制度改革后，“變相搞住房實物福利分配或商品房開發等問題”不僅一直沒有得到解決，而且所占的比例也非常之大。但人們感到奇怪的是，為什么建設部對“市場化”的、面向大眾的經濟適用房，一再從政策上“收緊”供應的對象，把普通市民“拼命趕到”開發商暴利高價的商品房市場上去，但對“非市場化”、售價比經濟適用房還要低得多、使國家“更吃虧”的“個人建房”之類“變相福利分房”，為什么到現在才發出“制止”的通知。

　　有人說，這些“個人建房”，統計的應該是是城市里擁有“私地”可以蓋房的市民。但稍有常識的人都知道，憲法早就規定“城市的土地屬于國家所有”。就是有土地使用權的，也不能隨便自己建房。因為現在任何城市，規劃部門一般都不允許純粹的“個人建房”。更何況，國家統計年鑒上的這些“個人建房”的規模，可以和房地產市場的商品房規模相提并論甚至還超過，平均一個“個人建房”項目，就可高達90多戶。一個純粹的“個人建房”，可以達到如此的規模嗎！在2005年6月江蘇省統計局發表的一份對全省“房地產市場形勢的分析”的報告中，就對現有的住房供應來源進行了歸納。這份報告說：“從供給方面看，商品住宅的供給主要包括以下幾個方面，第一，房地產開發建造的住宅；第二，企業、事業單位在固定資產投資活動中建造的職工住宅、廉租屋等；第三，城鎮工礦區居民私人建房”。根據這份報告，從1998年到2004年的7年間，江蘇省“累計竣工城鎮住宅面積20989.03萬平方米…，其中房地產開發竣工15108.30萬平方米，占全省城鎮竣工住宅面積的72.0%”。住房供應市場化程度較高的江蘇如此，其他地方就可想而知了。

　　住房供應的“中國特色”：非市場化的“特權福利房”究竟有哪些

　　在取消福利分房的房改已經實施了8年后的今天，在房產已經占到個人家庭財產四分之三的高房價時代，竟然還有如此多的非市場化“疑似福利房”存在，這不能不叫人感覺到“權力”在住房改革中“異化的力量”。

　　其實，“個人建房”和單位“住宅建設”還只是有權有勢者專有的“疑似福利房”系列中的兩種，他們也不是“福利化”程度最高的非市場化的住房供應操作。實際上，就在國家的房改文件規定取消福利分房、使普通市民被推向商品住房高價暴利市場的同時，一些“利為己所謀”的權勢者卻精心設計，悄悄地使官員們自己根據“權力、地位和影響”，成為享受不同“住房福利化”的“特殊利益集團”。

　　在推進房價高漲及“經營城市”和“土地財政”的過程中，一些地方大中城市的市長書記是其中最大的“鼓吹者”。我們首先看看他們這些叫老百姓和人大代表“辨證看房價” 的高官，自己又是如何“辨證搞房”的。據了解，在這些地市級、廳局級甚至是區縣級的官員中，很多住房供應上的“特別政策”不僅沒停止，反而有愈演愈烈之勢。在不少地方，這等級別的官員在看中了當地一些高檔豪宅后，由公家負責購房，然后再由個人象征性的交一些“房改購房金”(有的只相當于該高檔特大住房市場價的十分之一甚至十幾分之一)后，這些高價高檔的特大商品住房就“名正言順”的成為官員自己“房改”后的“私房”(盡管這些高官中有的早已不知道“房改”了N多次)。還有的利用權力批地，專門由公家為官員個人建造大“豪司”(house)。在上述的住房供應“福利最大化”的操作中，有兩個基本的特點。一是官員個人支付的購房資金的比例最少，官員“買房”的福利化程度最高；二是住房的標準普遍大大超標。如某地專門為“副省級”官員建造的官員房，每套平均面積竟高達300平方米左右，遠遠超過了政策的有關規定。而在這棟豪宅“官房”的附近，普通的商品房的價格每平方米就高達1萬多元。這就是說，就這樣一套豪宅，給官員帶來的“受益”至少高達300-400萬元左右。

　　除了對這些“高級別”的官員在住房福利化供應上“特事特辦”外，一些 “黨政機關”和企事業單位還通過集資合建的“個人建房”等辦法，為它的官員和公務員群體提供“準福利化”的住房供應。這方面涉及的人數最多，盤子也最大，出現和全國房地產市場規模“旗鼓相當”情況，也就一點也不奇怪了。當然這些“個人建房”，也根據“情況的不同”，分成了三六九等。一些有權有勢的“核心單位”，他們憑借“權力和影響”搞起的“個人建房”的售價，不少甚至比建房的綜合成本還要低，和房地產市場上的高價商品住房形成了鮮明的對比。當然，也有一些有地的機關企事業單位為了提高和改善單位員工的住房條件，在單位園區搞起了名目繁多的合資建房。這些新建住房的“員工價”，一般都大于成本甚至小有贏利。但和房地產市場上的商品房相比，價格還是便宜的多。另外，還有一種專門為機關單位干部服務的、定向供應的“機關干部專用經濟適用房”。前一段時間媒體報道的鄭州市市級機關的“豪華經濟適用房”，以及今天媒體報道的建在“富人區”、單套最大面積近300平方米的山東省直機關經濟適用房，都屬于這種類型。據報道，山東這片當初是以“支持省直機關房改”的名義開發建設的“經濟適用房”住宅群，市場的售價是每平方米4290元到6000元，面積在160～295平方米之間。但銷售給“符合房改條件的省直機關職工”的“約定的價格均價是1900元每平方米”。我們就以市場價和“省直機關約定價”每平方米平均相差為3000元、每套平均面積為200平方米來計算，一下就可以知道，誰有權可以“分”到這樣的“經濟適用房”，就意味著誰能成為一次性可以獲得的60萬元“額外收入”的“特殊利益人士”。要知道貪官伸手拿個幾萬元、十幾萬元還要“掂量”一番，但住房供應上的“潛規則特權”，一下子就可給官員帶來幾十萬甚至數百萬的巨大財富，比不少人一輩子的收入還要多得多。

　　正是由于存在著如此巨大的“利益”之差，各地官員想方設法以“個人建房”和“合作建房”之名搞形形色色的變相福利分房。使得國有資產遭到了極大的蠶食。有的機關大院成了“機關宿舍”，有的部隊營房成了“私人公寓”，有的大學校園成了“教師花園”。這一代的官員依靠“潛規則”成了住房上的“特殊利益者”，但今后社會發展了，機關如何辦公，部隊如何訓練、學校如何辦學，這些“發展的硬道理”，在“住房特權者”的巨大的利益面前，都變得“無足輕重”了。

　　除了“權力部門”外，一些靠著壟斷地位而“暴富”起來的國有企業，如電力、煙草和石油等行業，也在把他們從全民身上“搜刮”來的壟斷利潤“轉移”到本單位內部人的住房福利上。他們有的是自己搞起房地產開發，老總之類的高層，幾萬元就可以“買”到一套大別墅；有的到開發商那兒搞“團購”，用國企的大把鈔票買房，然后再分給內部人員。國企的紅利，就這樣流入到私人的腰包。

　　房價越高，住房上的“特殊利益者”得利越多

　　在住房供應的問題上，任何人都是“利益悠關者”，官員和領導都不能例外。

　　人們在分析高房價和官員之間的關系時，通常從政績和腐敗尋租這兩個方面來做文章，但卻很少有人把官員當作一個普通人來做分析。認真研究一下他們個人利益究竟和高房價之間存在什么利害關系，對我們深刻認識官員的“立場”會有更深的幫助。

　　實際上，從官員的自身利益的來說，房價越高，他們可能的得益就越多；房價越低，給他們可能“造成的損失”也就越大。就拿一些城市的市長等高官來說，由于他們的住房都是通過“福利最大化”的運作“房改”來的。所以不管外面市場上的房價如何高漲，對他們的影響幾乎為零，因為他們為“買”房所付出的“成本”是一定的，不會隨著房價的高漲而要掏更多的腰包。但一旦房子到手后，它的資產價值就會隨著市場價格的波動而波動。房價越高，他們的住房的資產價值就越大，個人可能的得益就越多。如果這個市長“廉政”的話，他個人的最大財產，就應該是房產了。從這點來說，在房價上他可能和普通大眾不僅不是“利益共同體”，而且還是“實際利益的對立者”。因為房價升的越高，市長的“合法”不動產價值就越大，買賣房子的利潤空間也就越大。這就是市長的個人利益的關鍵。“市長們”如此，其他的官員也一樣，只不過高房價給各個不同級別官員帶來的“受益”程度不同而已。

　　這里還應特別指出的是，有些和房地產開發“高度關聯”的政府相關主管部門的“實權派”官員，也在利用權力、關系和高房價的市場炒房牟利。這些開發商得罪不起的“實權派”官員，通過運作手中的權力，從開發商的手中“買”到價格遠遠低于市場價的商品房(實質上就是“行賄房”)。這些超低價“商品房”，成了這些“實權派”官員發財的“原始股的”。在國家法律法規還不完善的情況下，這些“實權派”一方面不斷從開發商手中套取“原始房”，一方面又不斷把這些“原始房”拿到房地產的“二級大眾化市場”進行炒買炒賣。房地產的“股價”(房價)越高，他們的得益就越大。據了解，有的城市建委、房管局、國土資源局和規劃局等相關的“實力人物”，一年經手的“原始房”就有5-6套之多。在房價年年走高的形勢下，幾年炒房的受益，低的幾百萬，高的達到上千萬元。而就是這些高房價的得益者，往往也正是國家進行房地產調控和抑制房價增長的調控政策的主要執行者。

　　現在的問題就在于，中國房地產政策的制定、實施和住房導向的發展，決定權恰恰就掌握在這些“高房價得益者”的高官和“實力派”官員的手里。這樣的“相關官員”，不僅感覺不到百姓在住房上的“冷暖”，甚至自身的房屋財產“市場價”的波動，決定了在住房上他們的利益和普通公眾利益基本相背。

　　這樣就產生了一個住房政治上的怪圈：要求代表“最廣大人民群眾利益”的高官及房地產方面的行政官員，他們如果真的要代表人民、國家和執政黨的根本利益行政，切實調控房地產市場，抑制房價，就很可能損害他們其中一些人個人財產上的最大利益；而這些住房上不能與民“同甘共苦”、甚至“先天下之樂而樂”的“特殊利益者”——基本上靠“變相福利分房”來獲取個人住房上最大好處的官員，又在作為行政者代表官方來進行所謂的住房改革。他們不僅不能體會到普通市民在房地產市場買暴利商品房所受的開發商盤剝之苦，而且他們自身也和開發商一樣，是高房價的受益者。叫“特權者”在政府行政中代表最廣大人民群眾的利益，抑制和消弱自己階層的利益，這幾乎是“不可完成的任務”。

　　曾經就有人針對房地產市場出現的“民怨沸騰”狀況遲遲得不到解決提出過這樣的問題，在制定住房政策和執行國家房地產調控舉措的建設部官員及各地的建委、房管、國土和規劃方面的各級官員中，究竟有多少人自己的住房是按照他們參與制定的政策規定，是從房地產市場以正常的價格買來的商品房？如果這些官員本身的住房就是以后可以進入市場買賣的“變相福利房”，這對房地產方面的相關官員究竟在政策制定和實施中產生什么樣的影響？房地產市場和市民住房問題久久得不到解決，是不是和他們自身的利益有必然的關系！

　　在現在各種階層利益空前博弈的時代，社會公共政策的制定、執行和演繹，都是不同利益集團角力的結果。“病入膏肓”的中國房地產市場演繹和發展的結果證明，由“相關官員”和開發商組成的社會強勢群體，掌控了中國房地產市場的“話語權”和發展方向，早已不能代表最廣大人民群眾的利益。中國的房地產市場，已經到了必須從制度上進行根本反思，重新打造符合中國國情的新的住房模式的時候了。中國社會的和諧公正，應該先從住房供應上的公平正義開始。

　　更多內容請見沈曉杰博客blog.sina.com.cn/m/sxj

　　轉載需經作者同意cn_sxj@yahoo.com.cn

沈曉杰系列文章：

　　開篇前言：壓在當今中國市民身上最重的大山

　　之一：住房改革為何會把民眾買房負擔推向世界之最

　　之二：是誰盜取和倒賣了我們的基本居住權

　　之三：高房價洗劫了誰的財富讓我們成為了誰的長工

　　之四：九問經濟適用房

　　之五(上)：是何人在放中國市民住房水平的衛星

　　之五(中a)：中國城鎮居民住房水平真比日本高嗎

　　之五(中b)：中國城鎮居民住房小康出現驚人倒退

　　之五(中c)：現行政策將使住房小康成為完不成的歷史任務