沈曉杰：是誰使四分之三市民與房地產市場無緣

　　對未來中國房地產市場需求的預期，在發展目標和和市場現實之中，始終存在著兩種完全不同的聲音：

　　作為一種對中國城鎮居民住房全面小康目標理想的追求和執政黨對全面小康“歷史任務”的莊嚴承諾，到2020年中國城鎮居民住房水平將達到人均35平方米的全面小康目標。這就意味著從現在起的今后15年中，全國城鎮商品住房的供應總量每年都必須保持在15億平方米建筑面積的水平之上，只有這樣，全面小康目標中民生“份量最重”的住房指標才能完成。對于各級政府和官員來說，不折不扣的完成城鎮居民住房的全面小康目標，不僅是一個“取信于民”的官德問題，更重要的是檢驗行政者的政策傾向、執政水平和行政能力的政治問題。

　　但在現實之中，現在全國每年城鎮居民新增商品住房最高也沒超過3.5億平方米，它和每年15億平方米的全面小康住房目標的分解任務相比，兩者之間存在的巨大鴻溝，完全是常理所不可比擬的。那么，在這海量的巨差之中，誰才是真實、正常的中國城鎮居民住房需求呢？

　　有人認為現實的狀況頗能說明問題：現在全國城鎮雖然每年只供應了3.5億平方米的商品住房，但按照國家統計局的調查統計，還是“多出來了”1.23億平方米的空置房。房地產市場的“供求形勢”明擺在那兒，現在是市場供房“高度空置”，而不是本文作者所述的那樣“極端供不應求”。如果每年全國建15億平方米的城鎮居民住房，那不是一年就要“空置”出將近12億平方米的商品住宅房嗎？如果全國城鎮的平均房價按每平方米2750元來計算的話，不是一年又要一下子就積壓了3.3萬億元的資金沉淀嗎？要知道，去年全國一年的所有的財政收入加在一起，也才第一次突破3萬億元的大關；國家為解決銀行業“全面脫困”，近10年所有的注資也才3萬億多一些。現在為實現居民住房全面小康，全國城鎮每年要至少供應15億平方米建筑面積的居民住房，會不會又是“制造了”又一個最大的“經濟動亂”？

　　首先這里應該明確的是，按十六大提出的全面小康要求，按時實現城鎮居民住房人均35平方米的全面小康目標，它不僅是執政者造福于人民的基本承諾之一，而且也是伴隨著經濟高速發展，民眾對改善住房條件客觀而迫切的需求。根據世界各國住房發展的規律和經驗，在人均住房建筑面積達到35平方米(戶均100平方米)之前，居民將對住房保持旺盛的需求。所以全國每年15億平方米的城鎮住房供應總量，作為一項基本的硬性任務。它既不是某個人的杜撰，更不是頭腦發熱拍板的產物。

　　其次，對目前每年3.5億平方米不到的全國城鎮居民住房新增總量，幾乎沒有任何一個方面認為它是符合經濟發展規律、有利于提高人民生活水平的健康和正常的房地產市場應該的“作為”。

　　2003年，建設部的一位副部長在一份題為“全面建設小康社會時期住宅建設的基本矛盾與任務”報告中提出，“按照2020年我國城鎮居民人均住宅建筑面積達到32平方米估算，2003年-2020年間，我國城鎮新建住宅竣工面積應當達到140億平方米左右。”平均分解到每一年，就是7.8億平方米；

　　發布“中國房地產藍皮書”的中國社科院城市發展與環境研究中心的主任在今年4月的一次財富論壇上，就未來中國房地產的走勢進行分析和預測也宣稱：未來15年全國城鎮需要增加住宅面積150億平方米，每年平均要增加住宅面積10億平方米。

　　應該說，筆者得出15億數據的計算原則，和作為國家主管部門的建設部以及撰寫房地產藍皮書的權威科研機構所使用的方法是一致的。三者之間的不同之處主要還在于所引用的數據不同所至。

　　建設部副部長在他的報告中認為，城鎮住宅總量的需求來自于以下三個方面：“現有城鎮居民住房面積增長，年均約需要新建住宅2.8億平方米；城鎮化過程中新進城市人口住房需求，年均約需要新建住宅2.6億平方米；現有110多億平方米舊住宅更新改造，按照50年折舊計算，年均約需要新建住宅2.2億平方米。”他的18年新建140億平方米城鎮住宅房的總量，攤到每年只有近8億平方米，和筆者提出15年新建227.5億平方米目標，看起來差距極大，尤其是在每年供房總量上和筆者計算的每年15億平方米的相差近一倍，但問題恰恰不是出在算法的原則上，而是數據的引用上的“不同取向”。

　　在城鎮住房的拆遷總量的計算上，他和筆者的結果基本相似，甚至每年還稍多了2000萬平方米。而兩者之間的差別，首先是在全面小康的住房目標上。不知依據何在，他在報告中把全面小康的住房指標定在了32平方米；而他屬下的政策研究中心，經過長時間的調研和科學系統的比較分析，目標定為人均35平方米。按照到2020年全國的城鎮人口將達到8.5億來計算，這兩者之間的差別就是25.5億平方米。其次也是最大的差別，就是對城市人口的計算上及現有已經達到的城鎮人均水平究竟是多少。在國家統計局是統計年鑒中，“城市人均住宅建筑面積”一覽被特別注明了“由建設部提供”。這種“姿態”的本身就是一種“不敢茍同”的表現。

　　根據建設部自己的統計，到2004年底全國城鎮住宅建筑面積96.16億平方米，減去2003年和2004年兩年全國城鎮所有增加的10億多平方米的住宅房建筑總量的話，應該只有86億平方米。而根據國家統計局的年報，到2002年底，我國的城鎮人口為5.0212億人，如果按建設部對外宣布的2002年城市人均住房為22.8平方米來計算的話，全國的城鎮至少要有114.5億左右的居民住房總量，而這又和現實之間相差了28.5億平方米左右。

　　小康住房標準的不同和對城鎮人口依據的不同，使建設部副部長的推算的數據和科學計算出的總量的差別，兩者之間就有了54億左右的“落差”(標準不同的25.5億平方米差別 + 人均住房基數依據不同所產生的28.5億平方米)，成了194億和227.5億的“誰是誰非”問題。如果建設部再公布他們計算小康所依據的對到2020年城鎮人口預計，和現在大家比較一致的預計數的巨大差別，這30多億的“窟窿”會消失的“無影無蹤”，甚至可能建設部最后算出來的結果比我們計算出來的還要多。就在前兩天，建設部政策研究中心的主任在一次研討會上對媒體透露，未來5年僅農民工一項就會有2億人口“真正成為新城市人”。這就是說，到2010年全國的城鎮人口至少要達到7.62億人以上(去年底為5.6212億)。按照這樣的“推進速度”，到2020年時全國的城鎮人口將遠遠超過筆者所依據的8.5億人口的總數，城鎮居民全面小康所需要的住房面積將超過我們的預料。

　　在數據的采取上，建設部作為政府的主管部門，有其特有的“厲害關系”。至少在它副部長的報告中不能否認建設部已經對外公布的城鎮人均居住水平。另外在城鎮人口的取舍上，它希望參照的數據應該是更加突出自己的政績，而不是凸現了矛盾及不足。

　　而作為“中國房地產藍皮書”發布者的中國社科院城市發展與環境研究中心，預計的未來15年全國城鎮每年平均要增加住宅面積10億平方米。但在他的對總量的預計中見不到城市拆遷改造的“減量”，這一下就少計算了30多億平方米的總量；第二，他把城鎮居民全面小康的住房目標定在了人均34平方米的指標上，這一下又比人均35平方米的公認標準少了8.5億平方米(以到2020年全國城鎮人口以8.5億計算)；第三也是最重要的，就是他對未來城市人口的預期要遠遠小于公認的水平。他認為到2020年中國的城鎮人口只增加1.8億，而建設部政策研究中心認為未來5年僅農民工就會有2億人口“真正成為新城市人”。所以在人口基數上都以國家統計局公布的數字和國內公認的預測來計算的話，按照公認的人均35平方米的標準，任何人都可以算出每年15億平方米的居民住房建筑總量是完全必要和真實可信的。

　　綜上所述，每年15億平方米的全國城鎮居民住房新增總量，不僅是必須不折不扣完成全面小康建設的一項歷史任務，而且是經濟發展的客觀規律以及人們生活水平提高后對住房改善的迫切要求。現在每年全國城鎮3.5億平方米的現實，雖然是一種“存在”，但并不代表合理，更不能作為一種衡量房地產是否健康發展的標準。應該說，現在全國城鎮每年3.5億平方米的商品住房供應總量，是一個極不健康和正常的市場的產物。因為高房價早已把占全國人口七八成的普通民眾的購房需求排除在外。按照經濟和生活發展的規律，參照世界各國住房發展慣例，全國正常的城鎮住房年供應量應該是15億平方米。3.5億平方米和15億平方米之間的巨大差別，充分說明現有的房地產市場只滿足了四分之一人群和市場的需求，而四分之三的廣大民眾在住房上的基本需求，早已被拋在了社會主義中國的房地產市場之外。

　　現在人們最應該關心的問題是，是什么把中國城鎮四分之三的老百姓趕出了社會主義的房地產市場之外？