沈曉杰：中國城鎮(zhèn)居民住房小康出現(xiàn)驚人倒退

　　了解中國城鎮(zhèn)居民住房的真實狀況，了解中國人住房在世界居住水平中的位置，關(guān)鍵的目的，還是為了使制定國家住房和房地產(chǎn)政策的政府決策部門以及中國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的行業(yè) “領(lǐng)軍人物”們，能對中國普通市民真實的住房水平有清醒的認識。

　　不管是政府的決策部門，還是房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)大佬，面對“民怨鼎沸”的房地產(chǎn)市場，首先應(yīng)該進行的深刻的反思就是，現(xiàn)在的住房政策和房地產(chǎn)市場的實際導(dǎo)致的結(jié)果，是使普通的中國城鎮(zhèn)居民在住房上，離“全面小康的居住水平”是更近了，還是更遠了？是使更多的人買得起房，還是使商品房成了少數(shù)富人的“奢侈品”？是讓城市居民住的更好，還是相反？一句話，和市民切身利益關(guān)系最大的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)狀還能讓“人民滿意”嗎？！

　　要判斷現(xiàn)在的居民實際住房水平和“全面小康”標準的遠近，首先還是讓我們先來看看什么才是中國城鎮(zhèn)居民住房的“全面小康”的居住標準。

　　市民居住“全面小康”，人均住房有多大

　　盡管不同的部門和研究機構(gòu)對“全面小康的居住標準”有各種不同的解讀，但都把“人均住房建筑面積”當作最基本的、也是排在第一位的剛性指標。對“小康”的理解和要求的不同，使各自對多大面積才算的上“小康水平的居住標準”也有不同的尺度。

　　2002年11月，當時國家統(tǒng)計局的一位副局長在給人民日報記者描繪“全面小康什么樣”的時候，給出了1991年國家統(tǒng)計局等部門確定的城鎮(zhèn)居民在住房上“小康臨界值”及“小康基本標準”是“城鎮(zhèn)住房人均使用面積12平方米”(相當于建設(shè)部計算的住房建筑面積17平方米左右)。這是目前已知的在住房小康面積上制定最早、也是水平最低的“小康標準”；

　　幾乎在同時，中國建筑學會的理事長宋春華(原建設(shè)部副部長)推出了他的“后小康居住模式”：即到2005年，我國城市人均擁有建筑面積達22平方米，每戶建筑面積大約為70平方米)；到2010年，城市人均住房面積為25平方米，戶均面積大致是80平方米；

　　此后，不同的部門和地方也給出了各自不同版本的“全面小康的城鎮(zhèn)居住標準”。其中國家統(tǒng)計局統(tǒng)計科研所在其試點的全面小康體系課題中，公布的人均住房上“全面小康”的具體目標是“使用面積27平米”。雖然據(jù)稱這“27平米是經(jīng)過很仔細的測算”，但沒人解釋為什么僅僅在3年的時間里，國家統(tǒng)計局住房上的小康指標就翻了一倍以上，也沒人解釋這“27平方米的使用面積”指的是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村。而地方上在“小康指標”制定上“名聲遠揚”的江蘇，它在城鎮(zhèn)居民住房上的小康標準為人均建筑面積30平方米。以上的“小康指標”，盡管各有來頭，但并不為各地所公認。

　　2004年底，建設(shè)部政策研究中心經(jīng)過一年左右的研究，正式推出了《全面建設(shè)小康社會居住目標》，可謂是第一次系統(tǒng)闡述了“全面小康”下中國人的居住指標。特別是在城鎮(zhèn)居民的住房上，該報告首次在“全面小康”的框架下進行了具體的闡述。這就是到“2010年人均住房建筑面積為30平方米。2020年人均住房建筑面積為35平方米。平均每套住宅標準在120平方米左右，達到戶均一套、人均一間的總體目標。為保證居住的舒適度，合理的廚房面積應(yīng)不低于6平方米，衛(wèi)生間面積不低于4平方米，主臥室面積不低于12平方米。” 在農(nóng)村，住房的全面小康標準為“2010年農(nóng)村人均住房建筑面積達到35平方米。2020年為40平方米左右。”

　　這里應(yīng)該特別指出的是，該報告的另一大“亮點”，就是對城鎮(zhèn)最低收入家庭的住房有明確的規(guī)定：“到2020年，城鎮(zhèn)最低收入家庭人均住房建筑面積不低于20平方米，最低收入家庭的住房實現(xiàn)‘應(yīng)保盡保’，即保障面為98%以上。”

　　把城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積在2010年和2020年的“全面小康”水平定在30平方米和35平方米，其指標究竟是高還是低？它是“拍腦袋”出來的，還是系統(tǒng)分析研究的結(jié)果？它的可行性和依據(jù)又是什么？

　　應(yīng)該說，該報告的“全面小康”的住房指標，不僅真正體現(xiàn)了“小康”應(yīng)有的水準，而且也具有極大的現(xiàn)實性和可操作性。城鎮(zhèn)居民人均35平方米建筑面積的“小康終極目標”，不僅實事求是的只把上個世紀八九十年代發(fā)達國家的人均住房水平(人均住房建筑面積35-60平方米)的下限作為新世紀中國未來的標準，而且在現(xiàn)實中已有相當“提前小康”的家庭達到甚至超過了該項指標的水平。在全國居民的整體實現(xiàn)上，該指標還特別比照了和我國國情相似的日本、新加坡和我國香港等地的住房發(fā)展的現(xiàn)狀和經(jīng)驗。在指標的可持續(xù)發(fā)展的實現(xiàn)上，它也充分考慮了我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積年均增長的實際水平。在2001年前的15年里，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積平均年增長率為3.5%。而要在今后15年達到人均35平方米的水平，該報告測算只要增長率保持在3%即可實現(xiàn)。同時，建立在這樣水準上的“小康水平”，也滿足了“三口之家”在“舒適居住”上的面積要求。此外，對城鎮(zhèn)最低收入家庭人均20平方米和“保障面為98%以上”剛性指標，更是體現(xiàn)了“全面小康社會”應(yīng)有的社會公平和公正。

　　正是由于該報告“全面小康指標”所體現(xiàn)的系統(tǒng)性、科學性和可操作性，該權(quán)威報告一經(jīng)推出，就得到了社會各方認同。30和35平方米指標，也就成為全國個城鎮(zhèn)到2010年和2020年在住房上“全面小康”的公認目標。

　　2010-2020年，中國的城鎮(zhèn)將有多少人

　　有了一個比較完整和公認的城鎮(zhèn)居民住房“全面小康”標準后，接下來問題的核心和關(guān)鍵，就是要算清楚到了2010年和2020年，全國究竟要有多少人口居住在各個城鎮(zhèn)？面對數(shù)以億計的城鎮(zhèn)新增人口，我們現(xiàn)行的住房政策和房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實狀況，能不能保證全國的城鎮(zhèn)居民在住房水平和全社會的居住目標上，順利的實現(xiàn)整體的“全面小康”。

　　還是在十幾年前，前任建設(shè)部部長侯捷就曾說過一句影響廣泛的“經(jīng)典名言”：“小康不小康，關(guān)鍵看住房”。“住房小康”在中國社會實現(xiàn)“全面小康”中不可替代的舉足輕重的地位和影響，由此可見一斑。可以說，沒有住房上的“全面小康”，中國整個國家和社會的“全面小康”就失去了最重的份量。

　　那么，要在2010年和2020年分別實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積30和35平方米的目標，做好“全面小康”中“份量最重”的“人均”文章，在“分母”上我們總的城鎮(zhèn)人口的究竟是是多少？在“分子”上，全國城鎮(zhèn)每年新增的住房總量，能不能“跟上”全面小康的步伐？為了實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民在住房上全面小康的“兩步走”(2010人均30平方米，2020人均35平方米)的目標，我們現(xiàn)在還有多少“長征”要走？

　　這里牽涉到的幾個最主要的問題，首先就是對2010年和2020年，中國的城鎮(zhèn)究竟有多少人口進行科學的分析和預(yù)測；其次是在進一步摸清全國城鎮(zhèn)現(xiàn)有用于居民居住的住宅房建筑總量的基礎(chǔ)上，再預(yù)計到了2010年和2020年，在現(xiàn)有的“存量住宅房”中，又有多少會被“拆遷改造”掉；第三，現(xiàn)在的住房供應(yīng)政策及房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向，使城鎮(zhèn)居民的實際購房能力，能不能跟上“全面小康”的步伐。

　　首先讓我們來分析和了解一下到了2010年和2020年，全國究竟會有多少的城鎮(zhèn)人口。國家計生委在1998年提出“并得到了中央的原則同意”的“20世紀末到21世紀中葉我國人口與計劃生育工作的奮斗目標”中稱，“2010年，總?cè)丝诳刂圃?4億以內(nèi)”；2000年國家計生委“中國未來人口發(fā)展與生育政策研究”課題組預(yù)測，“到2010年，我國人口規(guī)模將可能達到13.8億人”；去年起，國家計生委又把指標定在“十一五”期末(即2010年底)全國總?cè)丝诳刂圃?3.7億的目標上；到了今年，國家在公布的“十一五”規(guī)劃中， 2010年全國人口目標又修正為“控制在13.6億”。而根據(jù)中國的“國情”，一般認為2010年中國的人口在13.6億到13.8億之間。至于2020年，現(xiàn)在普遍的看法是“全國人口在15億以內(nèi)”。

　　全國的總?cè)丝谟羞@么多，那么又會有多少居住在城鎮(zhèn)里呢？綜合最新的研究成果，各方比較普遍的看法是，到2010年，居住在中國城市的人口，將占到全國總?cè)丝诘?0%，即在6.85億左右，到了2020年，中國的城市人口將達到總?cè)丝诘?0%，即近9億左右。保守一些估計，屆時我國的城鎮(zhèn)人口也將達到8.5億人。

　　如此龐大的城鎮(zhèn)人口群，比現(xiàn)在究竟新增了多少呢？按照國家統(tǒng)計局的2005年的統(tǒng)計公報，到去年底，全國的城鎮(zhèn)人口為5.6212億人，占全國總?cè)丝诘?3.0%(比上年增加1.2個百分點)。這也就是說，2010年和2020年全國城鎮(zhèn)的總?cè)丝冢瑢⒈痊F(xiàn)在分別高出1.2288億和2.8788億。按此計算，全國的城鎮(zhèn)人口每年增加約2000萬左右，占全國人口的比例，每年約遞增一個百分點。

　　我們在前面的文章中曾經(jīng)說過，到2005年底，我國城鎮(zhèn)的人均住房建筑面積為17.7平方米左右。而僅僅要維持這種只有“全面小康住房標準”一半的人均住房水平，全國每年就要為新增的2000萬城鎮(zhèn)人口提供3.54億的商品住宅房；如果再算上全國城鎮(zhèn)每年因城市改造和拆遷而減少的上億平方米左右建筑總量的住宅房，全國城鎮(zhèn)每年至少要新建近5億平方米的商品住宅房，才能使城鎮(zhèn)居民人均住房面積水平不至于下滑。但實際情況是，根據(jù)統(tǒng)計和測算，2004年全國城鎮(zhèn)商品住房銷售面積為3.38 億平方米，2005年全國新增住宅商品房約為3.42億平方米左右，這些都遠遠低于近5億平方米商品住宅房的“維持線水平”。導(dǎo)致的結(jié)果，就是全國城鎮(zhèn)居民人均住房水平的一路下滑，和全面小康的住房標準越來越遠。

　　為什么在這幾年中國經(jīng)濟高速增長、GDP的增速領(lǐng)跑全球的“大好形勢”下，作為衡量人民生活水準的“全面小康”指標，其中最重要的住房小康卻出現(xiàn)了驚人的倒退？造成這種“極不和諧”社會現(xiàn)象的原因究竟何在？是現(xiàn)有住房政策和房地產(chǎn)市場導(dǎo)向的必然結(jié)果還是一種偶然現(xiàn)象？這些事關(guān)“全面小康”重大問題，迫切需要政府的主管部門和房地產(chǎn)行業(yè)，面對數(shù)以億計的中國城鎮(zhèn)居民和國家的最高領(lǐng)導(dǎo)層，給出一個應(yīng)有的說法！