沈曉杰：取消普通市民經(jīng)濟(jì)適用房是不是違憲

　　編者按：本文系沈曉杰“中國(guó)房地產(chǎn)十大批判”系列文章之四——九問經(jīng)濟(jì)適用房系列(9)，作者授權(quán)新浪財(cái)經(jīng)獨(dú)家全文發(fā)表。我們將陸續(xù)刊出全部系列文章，敬請(qǐng)期待。

　　沈曉杰

　　從1998年的23號(hào)文件到2003年的18號(hào)文件，政府有關(guān)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的政策可以說是來了一個(gè)180度的大拐彎。從政策上允許80%的普通市民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，到現(xiàn)實(shí)中只有10%左右的市民才可以買經(jīng)濟(jì)適用房，兩者之間的變化之大、對(duì)普通市民的利益關(guān)系之深，都是其他一般的政策所不可比擬的。

　　按理說，像這樣變化幅度如此之大、牽涉人群如此之廣、關(guān)系到的群眾利益如此之深的“政策巨變”，至少應(yīng)該有一套完整和科學(xué)的決策體系，全面的評(píng)價(jià)“為什么要變”的社會(huì)因素，綜合的權(quán)衡制定和實(shí)施新的“綱領(lǐng)性文件”可能帶來的政治后果，這是“決策科學(xué)化”的基本要求。但從現(xiàn)已公開的資料來看，這項(xiàng)關(guān)系城市民生最大利益的政策改變，即沒有經(jīng)過公開的聽證，也沒有和人大、政協(xié)等方面的代表和委員的民主協(xié)商。不僅來得“神神秘秘”，而且造成的“轟動(dòng)效果”也對(duì)

　　“新舊房改”對(duì)比，究竟說明了什么？

　　在18號(hào)文件對(duì)外公布后的第二天，建設(shè)部的高官曾經(jīng)專門就該文件的“有關(guān)問題”做了“說明”。按照他的講法，『關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知』(18號(hào)文)的“形成過程是科學(xué)決策、民主決策的過程。《通知》是指導(dǎo)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展必將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。”確實(shí)，讓眾多開發(fā)商“喜形于色”和“歡欣鼓舞”的“新房改綱領(lǐng)性文件”，對(duì)后來的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了“翻天覆地”的影響，普通市民都“切身痛感”“新綱領(lǐng)性文件”的“巨大威力”。但這樣的“深遠(yuǎn)影響”，是促進(jìn)了“房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”，還是導(dǎo)致中國(guó)的房地產(chǎn)走向歧途？讓我們來看看18號(hào)文件前后的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，以事實(shí)來說明問題。

　　18號(hào)文件雖然是在2003年8月底對(duì)外公布的，但由于老房改政策(23號(hào)文)執(zhí)行的期限連續(xù)性，以及房改新政策(18號(hào)文)的“貫徹執(zhí)行”和落實(shí)到位也有一個(gè)后滯的過程，所以一般也把2003年底及2004年元旦看成是新老房改文件的“分水嶺”。我們也以此為界，看看前后兩種不同的房改政策的“市場(chǎng)效應(yīng)”究竟如何。

　　2003年9月18日，也就是在18號(hào)文件公布后的半個(gè)多月，在國(guó)務(wù)院新聞辦專門就我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況舉行的記者招待會(huì)上，建設(shè)部的一位副部長(zhǎng)對(duì)1998年-2002年(也就是實(shí)施23號(hào)文件的5年左右的時(shí)間)全國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行了“盤點(diǎn)”：

　　這5年，全國(guó)商品住房平均銷售價(jià)格年均上漲3.6%，房?jī)r(jià)是穩(wěn)中略升，低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長(zhǎng)幅度；

　　這5年，全國(guó)城鎮(zhèn)年均住宅竣工面積達(dá)到6.8億平方米，住宅建設(shè)累計(jì)竣工面積34億平方米，是改革開放以來年均住宅竣工面積的2倍以上；

　　經(jīng)過這5年的發(fā)展，到2002年，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到22.8平方米，比1997年提高5.2平方米；

　　也是經(jīng)過這5年的發(fā)展，全國(guó)城鎮(zhèn)居民私有住房的比例已經(jīng)達(dá)到72.8%。

　　另外，從1997年到2002年，全國(guó)商品房竣工面積、銷售面積年均分別增長(zhǎng)15.5%和22.6%。

　　這就是“官方”公布的在“老房改政策”下取得的“成績(jī)單”。在23號(hào)文件的連續(xù)期及“房改新政”還未開始全面實(shí)施的2003年，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)資料，全國(guó)的商品住宅房?jī)r(jià)比上年增長(zhǎng)了3.9%，增幅只比前5年的平均水平多了0.3個(gè)百分點(diǎn)；平均銷售價(jià)格為2212元/平方米。全年竣工的商品住宅面積為2.66億平方米。

　　而進(jìn)入“18號(hào)綱領(lǐng)性文件”的“房改新時(shí)代”后，從2004年全面實(shí)施“房改新政”開始，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就發(fā)生了“天翻地覆”的巨變。2004年“房改新政”第一年，全國(guó)的商品住宅價(jià)格猛增了15.2%。不僅商品住宅房?jī)r(jià)的增幅是前幾年平均水平的4倍多，而且一年增長(zhǎng)的絕對(duì)值(平均每平方米房?jī)r(jià)增加的金額)，竟超過了過去6年增加的總和。當(dāng)年全國(guó)城市居民用于購(gòu)買商品住房的消費(fèi)支出額，也比2000年增長(zhǎng)了1.67倍。

　　到了2005年，全國(guó)的房?jī)r(jià)在上年高位的基礎(chǔ)上，依舊沿著“新政的大道”高開高走。據(jù)國(guó)家發(fā)改委2005年8月份發(fā)布的“房?jī)r(jià)問題的調(diào)研報(bào)告”，2005年1-2月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)18.9%，商品住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)19.1%。另據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，2005年一季度全國(guó)的商品房和商品住宅平均銷售價(jià)格比又比去年同期分別上漲12.5%和13.5%，“且有進(jìn)一步上升趨勢(shì)”。尤其是一些大中城市，“平均房?jī)r(jià)漲幅已連續(xù)二、三年在15%以上”(這些城市的經(jīng)濟(jì)適用房通常早已是名存實(shí)亡)。更為可怕的是，“新政效應(yīng)”的“普遍開花”，使得房?jī)r(jià)高漲之勢(shì)迅速由沿海大城市向內(nèi)地蔓延。房?jī)r(jià)的普遍暴漲，使之成為全國(guó)最為關(guān)注的社會(huì)熱點(diǎn)。當(dāng)時(shí)就有媒體稱：2005年，是中國(guó)的“房地產(chǎn)問題年”。有的學(xué)者甚至大聲疾呼：警惕房地產(chǎn)“綁架”中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)。連建設(shè)部的有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在年中的一次“房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)”報(bào)告中也不得不承認(rèn)：“如任其發(fā)展，將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，影響宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定”。

　　“房改新政”下房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的“不健康狀況”影響之大、問題之深，以至于在2005年十屆人大三次會(huì)議上，溫家寶總理第一次把“重點(diǎn)抑制”“房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲”、“ 繼續(xù)整頓和規(guī)范”房地產(chǎn)市場(chǎng)寫進(jìn)了政府工作報(bào)告中，作為當(dāng)年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)，并由此拉開了“治理整頓”房?jī)r(jià)上漲過快、供房結(jié)構(gòu)不合理和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的“政策組合拳”：　3月17日，中國(guó)人民銀行“為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展”，調(diào)整了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策，房貸利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)；十天后的3月26日，為了對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的問題“加以全局性控制”，國(guó)務(wù)院辦公廳又發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，就穩(wěn)定房?jī)r(jià)提出八條意見(“國(guó)八條”)；

　　4月27日，溫家寶總理又召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問題，并提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)(即“新國(guó)八條”)。有媒體稱：這八條措施都直指房?jī)r(jià)漲幅過快；5月11日，七部委又出臺(tái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)八條意見；5月31日，三部委出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，限制期房轉(zhuǎn)賣；8月15日央行又建議取消房屋預(yù)售制度；10月18日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》，強(qiáng)調(diào)要對(duì)20%個(gè)人所得稅進(jìn)行一體化征收。

　　一年內(nèi)“打出如此密集的組合拳”，從本質(zhì)上來說，就是對(duì)18號(hào)文所產(chǎn)生的社會(huì)震蕩及后果進(jìn)行修正和調(diào)節(jié)。因?yàn)楫?dāng)初制定和發(fā)表18號(hào)文所期望的“供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”的“三個(gè)基本”調(diào)控目標(biāo)，不僅沒有實(shí)現(xiàn)，反而使矛盾加劇甚至激化。正由于此，才有后來的一系列的“政策組合拳”的出臺(tái)，力圖使房地產(chǎn)市場(chǎng)重新“健康發(fā)展”。所以在這些“組合拳”中，一個(gè)最重要的制約房?jī)r(jià)過快高漲的措施，就是要“重點(diǎn)改善市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，重新提出增加經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位商品房。尤其是在“新老國(guó)八條”中，“大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控”，都被列為具體措施的第一條。“此調(diào)整”和18號(hào)文的“彼調(diào)整”，正好是又來了一個(gè)180度的大拐彎。

　　這也就難怪有人形容2005年的中國(guó)房地產(chǎn)“經(jīng)歷了80年代以來最為劇烈的震蕩”，房地產(chǎn)的“問題年”同時(shí)又成為房地產(chǎn)的“政策年”。就是這樣“折騰”到2005年12月，全國(guó)70個(gè)城市的新建商品住房銷售價(jià)格同比又上漲了7.1%。可惜好景不長(zhǎng)，今年的頭幾個(gè)月，在北京等一些大城市，由于原有的經(jīng)濟(jì)適用房被改成了“拆遷房”或中低價(jià)房的欠缺，市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)的變化重新導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的又一輪高漲。

　　在今年的政府工作報(bào)告中，溫家寶總理又把房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題“拎”出來老話重提。不僅把“遏制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭”，視為去年“著力解決經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問題”的一項(xiàng)，而且把“繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房?jī)r(jià)上漲過快的問題”作為今年政府工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。溫家寶總理政府報(bào)告中還第一次以“相當(dāng)?shù)钠�幅”，把“要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度”以及“整頓規(guī)范房地產(chǎn)和建筑市場(chǎng)秩序”、“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)健康發(fā)展”，提升到政府“今年要著力做好”工作第一大項(xiàng)的一個(gè)重要的方面。所有這些，即表明了最高領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、抑制過高房?jī)r(jià)的決心，也反映出18號(hào)文這個(gè)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知”，不僅使房地產(chǎn)市場(chǎng)未能走上健康之路，而且還給國(guó)家的“宏觀經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)穩(wěn)定”帶來了極大的負(fù)面影響。現(xiàn)在再“回頭看”，有誰還能說建設(shè)部起草的18號(hào)文是“科學(xué)決策、民主決策的”的結(jié)果？！

　　事關(guān)市民的利益巨變，為什么不聽證審議

　　在前面我們已經(jīng)講過，買房現(xiàn)在已經(jīng)成為城市居民的最大負(fù)擔(dān)。普通市民要想“住房小康”，至少要拿出全家?guī)资�年四分之三的積累和收入所得，甚至是靠向銀行貸款做“負(fù)翁”，才能圓上“居者有其屋”之夢(mèng)。

　　在我國(guó)的不少大中城市，不僅房?jī)r(jià)收入比比世界上公認(rèn)的“國(guó)際房?jī)r(jià)最難承受地區(qū)(房?jī)r(jià)收入比為7)”還要高出一倍上下，而且導(dǎo)致的直接結(jié)果就是70%以上的市民買不起房。高房?jī)r(jià)不僅加劇了社會(huì)的兩極分化，而且還成為社會(huì)不穩(wěn)定之源。在這樣的情況下，保證使80%的普通市民購(gòu)買正宗的經(jīng)濟(jì)適用房，不僅可使居民在實(shí)現(xiàn)“住房小康”時(shí)，把占據(jù)家庭總支出四分之三以上的住房開支省下三分之一(在房?jī)r(jià)高居前茅的一些大城市，正宗的經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該是高價(jià)商品房一半甚至還不到)，從而讓更多的普通市民買得起房，而且政治上還可大大緩和日益突出的社會(huì)矛盾，經(jīng)濟(jì)上還可把社會(huì)的正常消費(fèi)從高房?jī)r(jià)的重壓之下釋放出來，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)更快的發(fā)展。對(duì)廣大市民來說，能不能買到經(jīng)濟(jì)適用房，不僅關(guān)系到能不能實(shí)現(xiàn)“住房小康”，更重要的是，“躲開”高價(jià)商品房所省下的十來萬甚至幾十萬的家庭資產(chǎn)，其財(cái)富效應(yīng)遠(yuǎn)比加多少級(jí)工資、搞所謂的“富民工程”以及減免稅負(fù)等等都要來得實(shí)惠得多。對(duì)5億多中國(guó)市民來說，兌現(xiàn)房改伊始政府的承諾，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行“普惠制”，就是最大的小康工程、富民工程和民心工程。

　　但所有的這一切，都隨著18號(hào)文的降臨嘎然而止。牽涉大幾億中國(guó)市民的最大富祉， 就由于這一紙文件而改變了命運(yùn)。在飽受了高房?jī)r(jià)這座“最沉重的民生大山”重壓之后，人們不僅要追問，剝奪了幾億人最大利益的“政策巨變”，經(jīng)過了價(jià)格聽證嗎？經(jīng)過人大的審議嗎？

　　我們都知道，現(xiàn)在不管是幾角錢的公車、電費(fèi)調(diào)整，還是塊把錢的自來水、燃?xì)赓M(fèi)提價(jià)，就是十幾、上百元的火車票漲價(jià)，都要進(jìn)行價(jià)格聽證。根據(jù)價(jià)格法的有關(guān)規(guī)定，“關(guān)系群眾切身利益的公用事業(yè)價(jià)格、公益性服務(wù)價(jià)格、自然壟斷經(jīng)營(yíng)的商品價(jià)格等”，都應(yīng)該進(jìn)行聽證。住房雖然也是商品，但它可謂是極為特別的“商品”，這不僅在于它具有公共產(chǎn)品的屬性，而且由于城市土地的不可替代性及政府和開發(fā)商對(duì)土地的高度控制和壟斷(市民既不可能把房子建為空中樓閣，也不可能同樣也更不被允許到農(nóng)村買地建房。他們買房的唯一選擇就是開發(fā)商)，所以它具有資源稀缺有限、高度自然壟斷、非同一般商品的特性。除此之外，它還是和公民切身利益關(guān)系最大的商品，并且還是生活的基本必需品。對(duì)這樣關(guān)系特別重大的特別商品，它實(shí)質(zhì)上的價(jià)格政策(普通市民從可以買經(jīng)濟(jì)適用房到只能買商品房)巨變，比其他任何商品和服務(wù)價(jià)格的改變，更應(yīng)該要進(jìn)行全社會(huì)的價(jià)格聽證。而不應(yīng)該僅僅在幾個(gè)政府部門內(nèi)部“畫圈圈”，更不能以開發(fā)商的“滿意度”來作為制定政策的依據(jù)。

　　但18號(hào)文件的出臺(tái)之時(shí)，最應(yīng)該必須的程序——公眾的聽證卻沒有出現(xiàn)，最“刺眼”的開發(fā)商的“歡天喜地”卻成為數(shù)億市民心中難解的結(jié)！

　　實(shí)際上，從價(jià)格法來評(píng)析經(jīng)濟(jì)適用房的政策之變，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能說明問題的嚴(yán)重性。我們?cè)陉U述經(jīng)濟(jì)適用房的基本屬性時(shí)，曾經(jīng)特別強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)適用房使憲法賦予公民的基本居住權(quán)利有了具體的“落腳點(diǎn)”。憲法第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有”，也就是說是全民所有，至少是城市的居民共同享有城市的土地使用權(quán)，這是社會(huì)主義的性質(zhì)和優(yōu)越性之所在。公民要在自己的土地上買房居住，不管是從人的生存權(quán)的角度，還是社會(huì)主義憲法的性質(zhì)來講，都不應(yīng)該為了土地的使用權(quán)而交納“土地出讓使用費(fèi)”，除非是某些市民對(duì)土地使用權(quán)過多、超額的占有。而只有“普通市民的經(jīng)濟(jì)適用房”政策，才使憲法的這一精神得以基本的體現(xiàn)。因?yàn)橹挥兴�至少可以保�?0%以上的市民在購(gòu)買和改善住房時(shí)，可以享受到“國(guó)家劃撥土地”的使用權(quán)。而18號(hào)文一來，就使得這些原本可以無償享有國(guó)家土地使用權(quán)的絕大多數(shù)公民，一下子從現(xiàn)實(shí)中喪失了憲法和人權(quán)所賦予的對(duì)土地使用權(quán)天然享有的基本居住權(quán)利。隨之而來的，不僅是要為在“自己的土地上”買房交“土地使用費(fèi)”，更要為開發(fā)商的暴利和地方政府的攤派亂收費(fèi)買單。城市居民民生的“最沉重的大山”就是這樣“堆積而成”。

　　一個(gè)行政主管部門起草的政府的文件，有沒有權(quán)力改變憲法精神賦予公民的居住權(quán)利？有沒有權(quán)力，對(duì)社會(huì)主義的“優(yōu)越性”及“國(guó)家義務(wù)”進(jìn)行“修正”？任何有法律意識(shí)和政治意識(shí)的人，對(duì)此都會(huì)毫不猶豫的作否定的回答。

　　人們還記得，在2006年的全國(guó)兩會(huì)上，溫家寶總理曾經(jīng)莊嚴(yán)宣布，“在我國(guó)實(shí)行了長(zhǎng)達(dá)2600年的”農(nóng)業(yè)稅“今年在全國(guó)徹底取消”，“這是具有劃時(shí)代意義的重大變革。”據(jù)了解，全國(guó)的農(nóng)業(yè)稅一年為336億元，加上一起取消的700億的各種集資和不合理收費(fèi)，我國(guó)的八億多農(nóng)民，每年可節(jié)省近130元錢。按70年計(jì)算的話，節(jié)省的金額為9000元左右。共和國(guó)總理為了民生的利益，可謂是錙銖必較。

　　但建設(shè)部起草的18號(hào)文，給民生帶來的又是什么樣的影響呢？如果按照人均30平方米、戶均90平方米的小康要求和標(biāo)準(zhǔn)來算的話，一套30-40萬元的商品房，如果屬正宗的經(jīng)濟(jì)適用房的話，至少可以少花土地出讓費(fèi)、開發(fā)商的暴利和政府亂收費(fèi)在10萬元以上；如果在房?jī)r(jià)高達(dá)6-7000元甚至更高的地方，節(jié)省的金額至少在20-30萬元以上甚至更多。

　　9000元和十幾萬元甚至是幾十萬元相比，誰輕誰重不言自明。何況兩者在性質(zhì)上又有極大的差別。前者是一個(gè)稅負(fù)減免的問題，后者則是對(duì)憲法精神所賦予居民的基本居住權(quán)利一種剝奪，涉嫌構(gòu)成了實(shí)質(zhì)上的“修憲”。

　　所以，18號(hào)文在經(jīng)濟(jì)適用房政策上對(duì)絕大多數(shù)普通市民權(quán)利上的剝奪，不僅有違23號(hào)文所代表的房改的基本精神和對(duì)廣大市民的承諾，而且從法律上和價(jià)格法也是相抵觸的。更重要的，還是它對(duì)憲法精神下居民居住權(quán)利的“侵吞”。

　　反思18號(hào)文出臺(tái)的前前后后，人們不得不對(duì)行政主管部門的“作為”打上一串大大的問號(hào)：為什么中央高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)百姓的民生牽掛在心，而各級(jí)行政部門則對(duì)公民的權(quán)利和利益如此冷漠和隨意？為什么事關(guān)5億多城市居民最大利益的政策之變，未經(jīng)過人大審議就倉(cāng)促實(shí)施？試想一下，如果把城市居民買房用地要交“土地使用費(fèi)”的思維模式照搬到農(nóng)村去，農(nóng)民在自己的宅基地建房也要向政府交巨額的“土地使用費(fèi)”，那又會(huì)是一種什么樣的情況？農(nóng)村包產(chǎn)到戶幾十年后，原來的農(nóng)業(yè)稅和各種攤派亂收費(fèi)現(xiàn)已取消，而城市居民為什么原先自然享有的土地使用權(quán)，現(xiàn)在卻只能在交上巨額的“出讓金”和為開發(fā)商的暴利買單后才能取得，這到底是什么使然？！

　　當(dāng)中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展被18號(hào)文這樣的 “新的綱領(lǐng)性文件”導(dǎo)向了非健康的歧途，當(dāng)這種極度不規(guī)范不健康的市場(chǎng)導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)，已經(jīng)越來越成為改變社會(huì)性質(zhì)、制造社會(huì)動(dòng)蕩的最大的不穩(wěn)定因素，當(dāng)這樣的“新房改政策”產(chǎn)生，不管是在程序上還是在效果上已嚴(yán)重涉嫌違憲違法的時(shí)候，這種以犧牲5億多中國(guó)城市居民最大利益為代價(jià)的“新房改文件”，還有存在的基礎(chǔ)和繼續(xù)執(zhí)行的必要嗎？！

　　經(jīng)濟(jì)適用房，降低高房?jī)r(jià)的最有力的杠桿

　　作為一個(gè)“代表中國(guó)最廣大人民根本利益”的負(fù)責(zé)任的政府，它所制定的住房政策的最根本的核心，就是要讓老百姓買得起房，要維護(hù)普通市民的基本住房權(quán)益。經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)初之所以被看成“房改的重要目的”和是房改是否成功的重要標(biāo)志，就是因?yàn)橹挥兴�才能勝任“維護(hù)普通市民的住房權(quán)益、讓老百姓買得起房”的歷史使命。

　　有兩個(gè)城市的“經(jīng)典對(duì)比”就很能說明問題。在江蘇的蘇北，有兩個(gè)城市——徐州和鹽城。這幾年一個(gè)大力發(fā)展了經(jīng)濟(jì)適用房，一個(gè)停建和取消了經(jīng)濟(jì)適用房，結(jié)果兩個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，出現(xiàn)了兩種完全不同的走向。

　　徐州是蘇北最大的一個(gè)城市，是蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心，素稱“五省通衢”。徐州自房改實(shí)行以來一直大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，據(jù)報(bào)道，有時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房甚至占到全年住宅建設(shè)總量的一半。徐州的房?jī)r(jià)也一直很平穩(wěn)。2004年初的時(shí)候，徐州市區(qū)的平均房?jī)r(jià)為每平方米1873元，直到今年一季度，徐州市區(qū)商品住宅均價(jià)才爬到了每平方米2367元。也就是在全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最高的這兩年里，徐州的平均房改只漲了連500元還不到。究其原因，是因?yàn)樾熘莸慕?jīng)濟(jì)適用房在“打壓”房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)。據(jù)報(bào)道，今年一月份推出了1000套經(jīng)濟(jì)適用房的銷售方案，銷售基價(jià)每平方米連1000元都不到。

　　而鹽城則是蘇北發(fā)展起來的一個(gè)新興城市，據(jù)江蘇省統(tǒng)計(jì)局的資料，2004年的時(shí)候，它的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比徐州還要略低。據(jù)報(bào)道，也是在2004年初的時(shí)候，它的城區(qū)的商品房售價(jià)也只有每平方米1698元。但由于它停建取消了經(jīng)濟(jì)適用房，房?jī)r(jià)是一路高漲。2004年當(dāng)年就創(chuàng)下了房?jī)r(jià)上漲30.9%的“驚人業(yè)績(jī)”，并在蘇北5城市中最早“跨過”了每平方米2300元的“房?jī)r(jià)門檻”。這就是有沒有經(jīng)濟(jì)適用房給城市房?jī)r(jià)帶來的直接結(jié)果。

　　也許由于蘇北還比較落后，它房?jī)r(jià)的基數(shù)還比較低，所以經(jīng)濟(jì)適用房的“沖擊力”看起來還沒有那樣“驚心動(dòng)魄”。但像北京這樣的高房?jī)r(jià)城市，經(jīng)濟(jì)適用房的有無就“意義非凡”了。今年前兩月，北京一下子暴漲了17.3%，分析一下市場(chǎng)的供求，最大的變化就是北京原來每年有200-300萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，都改成了“定向”的拆遷安置房。正是在“失去”了經(jīng)濟(jì)適用房之后，北京人才能更切身的體會(huì)它的價(jià)值所在。當(dāng)然，北京人也不會(huì)忘記“經(jīng)濟(jì)適用房的福”：在1999年上半年，經(jīng)濟(jì)適用房曾一下子把北京的商品房?jī)r(jià)拉下了近千元；2002年北京房?jī)r(jià)同比下降249元，也是經(jīng)濟(jì)適用房作用的結(jié)果。

　　所有這些事例都表明，什么時(shí)候經(jīng)濟(jì)適用房得到了健康快速的發(fā)展，什么時(shí)候城市的房?jī)r(jià)就更接近老百姓的承受能力，廣大市民的住房權(quán)益就得到了加強(qiáng)，更多的民眾就能買得起房。這也就是為什么要把經(jīng)濟(jì)適用房作為衡量房改是否成功的根本原因所在。

　　2000年12月，溫家寶還是副總理的時(shí)候就對(duì)建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)再三強(qiáng)調(diào)：“加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，對(duì)改善居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大住房消費(fèi)，平抑房?jī)r(jià)，防止出現(xiàn)新的房地產(chǎn)過熱，有重要作用。”在后來全國(guó)房?jī)r(jià)暴漲后中央出臺(tái)的一系列“政策組合拳”中，增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)也被視為抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)不可替代的最重要的舉措。但就是這個(gè)抑制房?jī)r(jià)的最根本的措施，又有多少的地方政府在認(rèn)認(rèn)真真的執(zhí)行？自從2004年全國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房投資所占比重“大幅度下滑到為4.6%”后，又有多少地方政府 “撥亂反正”，加大、加快了經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展？這也就難怪控制房?jī)r(jià)年年喊，年年房?jī)r(jià)照樣飛(漲)。

　　現(xiàn)在，當(dāng)高房?jī)r(jià)已成為洗劫民眾財(cái)富、危害經(jīng)濟(jì)發(fā)展、制造社會(huì)不安的最大的不穩(wěn)定因素的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)適用房，已刻不容緩的到了“該出手”的時(shí)候了！

　　沈曉杰的BLOG

    （未經(jīng)作者本人許可，任何其他媒體不得轉(zhuǎn)載）

　　開篇前言：壓在當(dāng)今中國(guó)市民身上最重的大山

　　之一：住房改革為何會(huì)把民眾買房負(fù)擔(dān)推向世界之最

　　之二：是誰盜取和倒賣了我們的基本居住權(quán)

　　之三：高房?jī)r(jià)洗劫了誰的財(cái)富 讓我們成為了誰的長(zhǎng)工

　　之四(1)：經(jīng)濟(jì)適用房是被誰導(dǎo)向成了低收入者保障房的

　　之四(2)：沒有經(jīng)濟(jì)適用房 房改還有立身之本嗎

　　之四(3)：是誰在半途貪污了市民的經(jīng)濟(jì)適用房

　　之四(4)：經(jīng)濟(jì)適用房究竟完成了多少歷史使命

　　之四(5)：經(jīng)濟(jì)適用房全面落敗的根本原因是什么

　　之四(6)：大中城市的經(jīng)濟(jì)適用房是怎么異化的

　　之四(7)：影響政策為什么要比操控市場(chǎng)讓開發(fā)商更賺錢

　　之四(8)：官員失責(zé)為什么要拿百姓的利益買單

　　之四(9)：取消普通市民經(jīng)濟(jì)適用房是不是違憲

　　之五(上)：是何人在放中國(guó)市民住房水平的衛(wèi)星

    之五（中a）：中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房水平真比日本高嗎