影響政策為什么要比操控市場讓開發商更賺錢

　　編者按：本文系沈曉杰“中國房地產十大批判”系列文章之四——九問經濟適用房系列(7)，作者授權新浪財經獨家全文發表。我們將陸續刊出全部系列文章，敬請期待。

　　沈曉杰

　　反思這幾年經濟適用房曲曲折折的發展直到最終被“修正”，人們不難發現，總有一股“強勢利益集團”的“影子”，從1998年國務院23號文宣布經濟適用房為新的住房供應主體伊始，就處心積慮地在打壓和圍剿經濟適用房這項事關市民最大利益的民生大業，直至最后“大功告成”。那么，這股“強勢利益集團”究竟是誰呢？

　　一般來說，要想從根本上“終結”向普通市民提供經濟適用房的政策，僅僅是官員們的“消極抵抗”是遠遠不夠的。某些地方官員就是再不喜歡經濟適用房，他們也只能是“不作為”或“少作為”，真敢明目張膽站出來挑戰和叫板中央制定的經濟適用房政策的，那也是不為官場的“游戲規則”所容的。當初南京的那位房產局長在喊出“取消經濟適用房”后沒幾天就不得不出來“更正”，就是“上面的壓力”結果。要徹底推翻“普通市民的經濟適用房政策”，還有比“不作為”的官員更“強勢”的“推手”。他們本身就是那些自身利益和經濟適用房的壯大發展形成尖銳對立的“利益集團”。經濟適用房每前進一步，他們的利益就會損失一片；相反，如果經濟適用房停滯不前或完全“消失”，整個房地產市場就會被他們所操控，這個“利益集團”的利益就可達到最大化�！暗厍蛉硕贾�道”，這就是房地產商利益集團。

　　開發商利益集團，為什么和經濟適用房“不共戴天”？

　　房地產商對經濟適用房究竟有多大的“不共戴天”的“利害關系”，我們還是先“站在”房地產商的立場，了解一下他們的“所思、所想、所慮”，就不難明白其中的奧秘。

　　前面，我們曾經說過2003年較早報道18號文的某財經媒體的記者，為取消普通市民的經濟適用房而“造勢吶喊”，寫下了號稱要把“經濟適用房打回原形？”一稿。讀讀這篇“奇文”，我們就可了解“鮮活的開發商利益樣本”。

　　當年，作者是“站在”北京知名的開發商——今典集團董事長張寶全位于北京東三環路 “蘋果社區”的工地上，為開發商而擔憂：張即將開盤的、建筑面積達高達60萬平方米“蘋果社區”，“均價6800元/平方米”；而在這東邊3公里處，就有一個“房價在4000元/平方米之下”、“總面積達50萬平方米”、同樣也是要“即將開盤的”經濟適用房項目——百子灣1號。如果普通市民都可以買后者這樣的經濟適用房，張的“蘋果社區”結局就可想而知。對“影響自己好事”的經濟適用房，“張保全們” “樂不起來”和“心情郁悶”就不難理解了。因為當時北京“包括新開工的經濟適用房項目數已達到了32個，遍布從二環到五環的各個方位，總建筑面積達到300萬平方米”。如果北京的經濟適用房和周邊的商品房都是像蘋果社區那樣每平方米有上千元甚至數千元的差價，如果普通市民都可以買到經濟適用房，那開發商開盤的高價房還有誰來“托市”！

　　我們也來“為開發商算一筆帳”：僅300萬平方米經濟適用房抵沖商品房一塊，由于兩者的差價在上千元到數千元，北京的開發商為此就“少賺”了幾十億甚至近百億；加上經濟適用房對開發商手上的高價商品房的“威脅”，開發商的為了有所競爭，在商品房定價上的“損失”就可能倍增。北京城的房地產大碗們，一年就可能少賺上超過百億甚至更多的“真金白銀”。

　　不僅如此，如果政府房改的“綱領性文件”——國務院(98)23號文得以全部落實的話，僅就北京而言，向市民提供的80%以上的住宅就應該是經濟適用房而不是商品房，開發商的商品房只能占到整個新建住宅房的10%。就是說，如果政策到位的話，在北京市2003年竣工的1800萬平方米的住宅房中，開發商手中的商品房的“政策份額”，只能是180萬平方米，而不是近1500萬平方米。相反，當年北京市經濟適用房的“政策總量”卻要高達近1500萬平方米。如果真的是這樣的話，開發商的在房地產市場中不僅市場的份額要降到只有過去的12%(180萬平方米÷1500萬平方米)。隨之而來的，則是由于住房供應的主體掌握在經濟適用房的手里，開發商本身習慣以高暴利銷售的高價商品房，隨著市場份額的大大減少及操控房價的基礎一去不回，其僅有的12%市場份額的商品房的盈利水平也將大大的“縮水”，利潤率能保持過去的一半就謝天謝地了。

　　經濟適用房政策的“到位”，可能使北京市開發商手中的商品住宅房的市場份額，大大縮減到只有以前的十分之一左右；

　　經濟適用房的發展，將使北京市所有開發商的總的利潤，只有過去的5%(按商品房只占整個新建住宅房市場十分之一時，其利潤率只有過去的一半計算)；

　　這就是在23號文的“威壓”之下，開發商頭頂時刻高懸的達摩克里斯之劍——“經濟適用房的政策噩夢”。

　　有時候，“噩夢”稍稍“初現”，就成為開發商最不愿見到的“可怕現實”：據報道，1999年上半年，北京的商品房價格急降近1000元，2002年北京房價同比下降了249元，這些都是經濟適用房所至。

　　厲害關系如此之深，開發商怎么會不對普通市民的經濟適用房政策“咬牙切齒”呢！

　　其實，開發商對經濟適用房的“又恨又怕”是一種全國性的普遍現象。早在2000年之前，南京的開發商由于擔心經濟適用房對自己商品房的沖擊，通過向政府種種施壓及“官員公關”，“成功”阻止了經濟適用房在南京新城區——河西的發展。短短幾年之內，就使得河西的房價由每平方米2000元不到，火箭一般的飛漲到后來的6000-7000多元。開發商個個賺的是盆滿缽盈。

　　所以，當18號文終于取消了普通市民經濟適用房的購買權后，開發商的喜悅之情就可想而知了。據報道，有著京城房地產商“大嘴”之稱的任志強，興奮之中向媒體吐露了一句真話，這就是：“當23號文件出臺時，我們就在呼吁經濟適用住房應列入城鎮低收入家庭的社會保障體系之中”。“任志強們”蓄謀已久的“滅”普通市民型經濟適用房之心，由此可見一斑。

　　房改的“政策之變”，究竟給開發商帶來了什么？

　　開發商幾年“艱苦不息”的努力終于成功了，中國房改的靈魂——經濟適用房的大眾化政策，終于在利益集團的合謀之下被“顛覆”了。占城市人口80%的普通市民憲法保障下居住權利，一夜之間就化為了烏有。作為“全民”的眾生，不僅要花巨資去買自己土地的使用權——交土地出讓金，而且更要承受開發商暴利的盤剝。因為你“別無選擇”！有人說，這是社會主義中國成立50多年來第一次“新富階層影響中央決策”。那么，它究竟給開發商這個“暴富”和“影響力”同樣“特別”的利益集團帶來了什么呢？

　　首先是開發商的房地產市場“地盤”急劇暴增。在23號文件精神中，須購買“市場價商品住房”的，還只是占人口10%左右的高收入人群。80%的市民購房，應該是由經濟適用房來解決；而到了18號文，這80%的城市居民中的絕大多數(大約在八分之七左右)被“驅趕”出可以購買經濟適用房的人群。開發商的商品房“客戶群”，理論上一下子由過去只占人口的10%，大幅增長到現在的80%以上(10%的高收入家庭＋70%以上被“趕出”經濟適用房的中等和中低收入家庭)。

　　實際上，所有城市居民在房地產市場的選擇，只能是“非此即彼”。你買不到經濟適用房，又不“夠格”住廉租房，就只能到開發商的手上去買高價商品房。在2003年18號文件發布后，絕大多數城市的經濟適用房比例，加上為最低收入家庭提供的廉租房，連房地產市場份額的10%都不到。這也就是說，近九成的市民要想解決住房問題，只能到開發商那兒去買高價暴利的商品房。而隨著城市人口的大量增加、年輕人結婚的增多以及大規模的城市建設和拆遷，城市居民對住房的需求呈現極大的剛性；沒有住房，數以億計的城市居民就無從立業、安家。作為房地產市場多年的主宰者，開發商比任何人都知道，改變“游戲規則”，顛覆23號文件所制定的房改政策，對他們的利益集團意味著什么樣的“空前商機”。按照過去的房改政策，開發商只能靠10%的高收入人群賺錢，而18號文，則使80%的市民成了開發商的“盤中餐”和“宰割”的對象。這就是開發商“玩政治”的“最大成果”。

　　在“名正言順”的占據了房地產市場的八九成份額后，開發商就成了商品房市場的最大的“莊家”和“操盤手”。房地產市場的一切，盡在開發商的“掌控中”。從制造緊張的供求氣氛，到合謀價格獲取暴利，開發商的所作所為，在這個本來就規范不多、尋租不斷的房地產市場，“如魚得水”到了如入“無法之境”的地步。

　　在過去，盡管經濟適用房的發展遠遠低于政策的規定，但畢竟還是被政府作為一項“抑制房價過快增長”的尚方寶劍。而“房改新政”后，不僅“鏟除”了經濟適用房這個高價商品房最大的競爭對手，而且政府在政策上也失去了制止開發商不當得利、制造暴利高價房的有效手段。以前經濟適用房被當作“供應主體”的時候，開發商給自己商品房的銷售定價，大體上還是按規則辦。首先是算清所有的開發成本，在此基礎上加上5—15%左右的合理利潤，然后再參照周邊的經濟適用房及其他競爭對象，進行適當的調節(通常是向下調)。而現在，盡管房價已經成為百姓和政府越來越關注的社會問題，但開發商在定價上的游戲規則早已“飛離”了成本的軌道。他們新的“至理名言”就是“房價是由市場決定的，而市場是由供需關系決定的”。但他們“羞于”公示于人的是，“供需關系是可以由開發商來和地方政府合謀內定的”。這也就是為什么有那么多的開發商囤積土地的根本原因。

　　對房地產市場壟斷和合謀的直接結果，就是中國開發商對全社會財富的“巧取豪奪”。當全社會的平均利潤率還在10%上下徘徊、并有下降之勢的時候，當世界房地產業利潤一般都在5%左右的時候，中國的開發商托“房改新政的福”，利潤率已經從過去的百分之十幾暴漲到現在的50%上下，有的甚至超過了100%以上。

　　開發商主導下的房改新政，讓房地產市場“更健康”？

　　房地產市場的“政策威力”之大，使得多年“混跡于江湖”的開發商們也“眼界大開”。在18號文全面實施的第一年——2004年，中國的房地產市場就出現了“前所未有”的巨變。據2005年6月建設部的一位副部長“在房地產市場形勢報告會上的講話”中所引用的國家統計局的數據，2004年全國商品房的價格，不僅“首次出現兩位數增長”，而且還“首次超過居民收入增長”�！吧唐贩科骄鶅r格同比增長14.4%，其中商品住宅價格同比增長15.2%…；少數城市房價漲幅超過20%”。而房價這種暴漲之勢，一直到2005年還在“持續發威”。另據中國社科院等權威機構發布的、有中國房地產藍皮書之稱的《2004—2005中國房地產發展報告》，2004年全國商品房平均售價比1998年增加651元，達到2714元/平方米，年均增加為93元，但2004年一年的房價增長就比2003年多出了355元，增值是1998～2003年的年均增量的3.8倍。尤其是2004年商品住宅房價格達到2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中2004年比2003年就增加352元，占到整個增加值的50.6%。也就是說，實行“房改新政”后一年的房價飛漲，比過去的6年增長之和還要多。

　　也正是在這樣的“政策指引”下，本文開頭說到的北京蘋果社區的房價，從2004年1月開盤時的6500元，暴漲到現在的“均價15250元”，這就是兩年時間的“政策造化”。

　　任志強在對媒體評點18號文件時，說過一句很“經典”的話。他說：這次的文件“明確了市場化的條件下政府只干政府應干的事，市場的事交給市場去做”(注：也就是讓開發商來掌握市場)。而任所說其中的重要一點，就是“政府將不再是利用經濟適用住房平衡市場的房價，不再是利用經濟適用住房調控市場�！�

　　18號文件可以說是讓全國人民和房地產業按照房地產商的意志“思路”和走了一趟。帶來的結果究竟是什么？房地產市場是變得更加健康，還是更加不健康？房改的政策之變，究竟是更加“利國利民”，還是逐漸滑向“禍國殃民”？這些大是大非問題的答案，億萬市民早已用自己的血汗“作答”。

　　但百姓不能就這樣不明不白的為一項“房改新政”的后果買單，至少要知道自己究竟損失了多少財富。按照中國社科院藍皮書提供的數據，1998年至2003年全國商品住宅房每平方米的價格只增加343元(7年增加總合695元-2003年增加的352元)，年均增加為57元。而2004年全面實施號稱“促進房地產市場持續健康發展”的18號文的第一年，每平方米的房價就比上年暴漲了352元，比前六年年均增加的57元平均水平要多出295元。根據藍皮書的數據，2004年全國商品房的銷售量達到38231.64萬平方米，其中商品住宅房占了九成左右，大約為3.44億平方米。用這個總面積和“房改新政”后房價暴漲超出往年平均水平差數相乘，就可以得出了買單的明細單：

　　295元×3.44億平方米＝1014.8億元

　　這就是說，按照開發商的意志實施的“房改新政”第一年，中國的城市居民就為高漲的房價，多付出了千億元的巨額“學費”。中國數萬個開發商，一同分享了這上千億的“改革成果”。

　　看見這樣的“房改新政”的“成績單”，人們不禁要問，在我們實施關系數以億計城市居民最大利益的住房改革中，行政部門究竟是“以民為本”，還是“以商為瞻”！

　　毛澤東曾經說過一句至理名言：“政策和策略是黨的生命，各級領導同志務必充分注意，萬萬不可粗心大意�！比藗冊谶@里還想多問一句的是：18號文及其所導致的結果，真的是“粗心大意”所至嗎？！

　　沈曉杰的BLOG

    （未經作者本人許可，任何其他媒體不得轉載）

　　開篇前言：壓在當今中國市民身上最重的大山

　　之一：住房改革為何會把民眾買房負擔推向世界之最

　　之二：是誰盜取和倒賣了我們的基本居住權

　　之三：高房價洗劫了誰的財富 讓我們成為了誰的長工

　　之四(1)：經濟適用房是被誰導向成了低收入者保障房的

　　之四(2)：沒有經濟適用房 房改還有立身之本嗎

　　之四(3)：是誰在半途貪污了市民的經濟適用房

　　之四(4)：經濟適用房究竟完成了多少歷史使命

　　之四(5)：經濟適用房全面落敗的根本原因是什么

　　之四(6)：大中城市的經濟適用房是怎么異化的

　　之四(7)：影響政策為什么要比操控市場讓開發商更賺錢

　　之四(8)：官員失責為什么要拿百姓的利益買單

　　之四(9)：取消普通市民經濟適用房是不是違憲

　　之五(上)：是何人在放中國市民住房水平的衛星

    之五（中a）：中國城鎮居民住房水平真比日本高嗎