沈曉杰：是何人在放中國市民住房水平的衛星

　　編者按：本文系沈曉杰“中國房地產十大批判”系列文章之五（上），作者授權新浪財經獨家全文發表。我們將陸續刊出全部系列文章，敬請期待。

　　沈曉杰

　　中國城市居民今天的住房狀況究竟如何，長期以來一直是有兩種聲音。一種是來自政府有關部門、開發商和一些所謂的“專家”的說法。認為通過這些年的房改，中國城市居民的住房狀況已經得到了極大的改善，甚至在住房面積等方面超過了日本和香港等地，“居于世界較高水平”；而更多來自廣大民眾的聲音則是，現在的住房已經成為越來越沉重的負擔，不僅七成以上的市民買不起房，而且就是已經買房的很多人都成了高價房的“房奴”。老百姓對房地產的問題早已是“民怨沸騰”。

　　中國市民的住房水平，究竟被何人“放衛星”

　　后一種聲音一般人感同身受，不需累述。而前一種則大有必要“提煉”出來，示以大眾，讓老百姓看看政府的主管部門對房地產市場的“良好感覺”究竟來自何處，看看開發商高價房的“理論基礎”又是什么，再看看某些“專家”又是如何“幫腔”的。

　　對房地產市場發展最看好的，首推的還是作為政府主管部門的建設部。早在去年底的全國建設工作會議上，建設部的領導就“預計”：“2005年城鎮人均住房建筑面積將超過26平方米，比2000年提高6平方米”。按照他的“算法”，正好是每人每年人均建筑面積提高1個平方米。在今年2月份新華社的“十五”宣傳稿中，他又再一次的肯定了以上的說法，并稱城鄉居民住房條件和居住環境得到較大改善。在今年兩會的一次新聞發布會上，國家發改委的一位副主任又對房地產及住房的“變化”和“結果”作了進一步的肯定。按照他的話說，“1978年，我國城市居民人均住房面積只有6.7平方米”，“到2005年底，城市居民人均住房面積已超過25平方米”。兩位權威政府部門的高官，盡管在“非常正式”的場合公布的數字有所不同，但對房地產市場的肯定卻是一致的；

　　除了對城鎮居民在住房面積上感覺“一片大好”外，在居民的住房自有率上，建設部也放了一顆“地球衛星”。2002年在我國包頭舉行的一次國際會議上，建設部的一位副部長就宣布，我國的“城鎮家庭80%擁有住房，農村100%有住房，住房自有率在全世界是最高的。”

　　有了官員的“豪言壯語”，開發商自然也就不缺了說“大話”的底氣。據報道，不久前，由許榮茂、任志強、潘石屹等開發商為代表的中華全國工商業聯合會房地產商會的一位會長，就在天津聲稱，我國的人均住宅面積達到26平方米，這一數字居于世界較高水平，已經超過了香港和日本；住房持有率也非常高，現在達到80%以上，幾乎成為全世界最高。在她的描繪里，似乎現在的中國城市居民在住房上已經享受到“世界較高水平”。

　　而在一些所謂的“專家”的研究報告中，城市居民的住房改善更是“增長速度驚人”。最近某媒體上就刊出了上海的一家證券研究所提供的一份研究報告，聲稱從1998年到2005年這七年間，中國城市居民平均每年每人居住面積增長1.17平方米(相當于2個多平方米的建筑面積)。該報告還煞有介事的聲稱：“比照聯合國人居中心、世界銀行的相關研究報告”，從居住面積看，“中國城市居民的住房消費已經達到中高收入國家的水平，顯然已經脫離了經濟發展水平，屬于住房的超前消費。”

　　在中國城市居民的住房問題上，不同的部門和利益集團如此“默契”而“密集”地“發射”一顆又一顆的“人造衛星”，可謂是各有各的“心思”，算盤各有不同。但這真的就是當今中國城市居民真實的住房現狀嗎，還是讓我們用事實來說話。

　　中國市民，究竟多少人有房，人均又住上了多大的房？

　　在城市居民住房問題上，這一系列的“人造衛星”之所以被眾多的市民所懷疑，是因為老百姓對在住房上被戴上的“世界較高水平”的高帽，實在深感“冤枉”，這和他們現實生活中的實際感受相差甚遠。但具體“遠”到什么地步，還是讓我們就以建設部和國家統計局公布的數字來進行剖析。

　　根據建設部政府網站上的有關報告和相關的統計資料和圖表，我們按照中國住房政策及房改制度發展的幾個歷史性的階段，來對中國城市居民的住房狀況的發展進行一下梳理：

　　首先是從1978年開始改革開放到1998年底進行大規模的房改，取消福利分房，實行住房供應商品化。在建設部的政府網站資料里，對這一階段城市居民住房的改善和發展，專門有一統計圖表，列出了在這20年間我國城市居民人均住房面積的發展情況(見下表)：

　　從表中我們可以看出，1978年我國城市居民的人均居住面積還只有3.6平方米，到了1988年時，才提高到6.3平方米，直至1998年，我國城市居民的人均居住面積才達到9.3平方米。這20年間，幾乎是每10年，人均居住面積提高3個平方米左右。

　　有人會說，和現在的“人均26平方米”比較起來，8年前的人均住房面積為什么那么少？其實，這完全是由于“統計口徑”的改變所至。據建設部的有關人士介紹，人均居住面積是1985年我國進行第一次全國城鎮房屋普查時由建設部和國家統計局共同設計的一個指標體系。當年普查時，考慮到建國后新建的住房大多沒有客廳，家里進門就是臥室，甚至連廚房、衛生間都是幾家合用的，所以這個“人均居住面積”只計算臥室面積，不包括其他。后來隨著新建住房成套率的提高，這種計算方法已經不能全面的反映住房條件的改善。到2001年以后，國家計委在“十五”計劃中正式將“人均居住面積”改為“人均建筑面積”，以此作為衡量城鄉居民住房水平新的統計口徑。但“人均建筑面積”不僅把使用面積、有效面積都計算在內，而且還要包括分攤的公共面積。而國際上通常采用的是“人均使用面積”這種通用的統計方法，它能夠更加準確和實際的反映住房情況。建設部等有關方面前幾年就有改用國際通用的“人均使用面積”作為統計口徑的意向，也許是“建筑面積”要比“使用面積”在數字上更能凸現政績，所以至今“人均建筑面積”還在作為“中國特色”而繼續使用。

　　根據建設部的有關資料對比，1平方米的人均居住面積，相當于2平方米的人均建筑面積，或大約為1.5平方米的人均使用面積。所以盡管都是人均平方米，但不同的“口徑”，相差甚大。比如同樣是計算1998年人均住房水平，在建設部的有關報表中，人均居住面積只為9.3平方米，而人均建筑面積則高達19平方米。同樣通過統計表格也可以看出，在改革開放的頭20年及國力還十分薄弱的情況下，我國每年為城市居民人均提高建筑面積0.6個平方米。

　　第二個階段是1998年底開始的房改到2004年底，也就是從推行以經濟適用房為供應主體的住房商品化，到停止向大多數家庭供應經濟適用房這段時間。

　　這里主要有兩個方面的基本資料。一個是建設部的“十五”計劃綱要及部級高官在該時期內的不同總結材料，第二個是2005年中由建設部綜合財務司和住宅與房地產業司聯合推出的官方最權威的“2004年城鎮房屋概況統計公報”。

　　在2001年5月建設部下發的《建設事業“十五”計劃綱要》中，對“九五”期間全國城鎮的住宅發展是這樣概括的：“‘九五’期間，城鎮住宅竣工面積23.45億平方米，大大高于“九五”計劃12億平方米的目標”，到“2000年末，城鎮人均居住面積達到10平方米(筆者注：相當于人均建筑面積20平方米)”。

　　2003年9月，在國務院新聞辦召開的專門介紹我國房地產市場情況的記者招待會上，建設部的一位副部長在會上宣布，2002年，全國“城鎮人均住宅建筑面積達到22.8平方米，比1997年提高5.2平方米。”

　　不過，對全國城鎮居民住房“家底”調查最新、最全的，還數建設部去年8月公布的“2004年城鎮房屋概況統計公報”。這份統計公報究竟告訴我們什么呢？

　　首先，是全國城鎮究竟有多大面積的住宅建筑。根據公報，到“2004年底，全國城鎮房屋建筑面積149.06億平方米，其中住宅建筑面積96.16億平方米，占房屋建筑面積的比重為64.51%”。

　　第二，是全國城鎮居民住房的平均水平究竟有多少。統計公報顯示：全國城鎮人均住宅建筑面積24.97平方米；全國城鎮戶均住宅建筑面積79.15平方米，戶均成套住宅套數0.84套。

　　第三，是全國城鎮居民住宅的私有率和成套住宅的情況。公報顯示：全國城鎮私有住宅建筑面積77.67億平方米，住宅私有率為80.77%。此外，全國城鎮成套住宅建筑面積79.27億平方米，住宅成套率為82.44%。

　　但此“統計公報”中最“耐人尋味”的，還是這樣一份權威的公報，竟然故意“隱含”或“忽略”了一些最關鍵的數據，如全國城鎮的人口究竟算多少，全國又有多少城鎮居民是租房而居等。這和某些地方的政府為拔高當地的“小康富裕水平”所玩的數字游戲如出一轍。不過，好在“統計報告”的最后扭扭捏捏還是標注了“按戶籍人口統計計算”的字樣。

　　應該說，這份“統計公告”可謂是“制造”中國城鎮居民住房進入“世界較高水平”之類輿論的基礎和最集中的體現。后來的我國城市居民人均住房建筑面積高達26平方米的“衛星”也是由此而生。那么，讓我們同樣通過這份公告所透露的一些基本數據，結合國家統計局的有關城市人口的等方面的統計，也來進行基本的計算，看看中國城鎮居民真實的住房水平究竟如何。

　　首先，全國城鎮的人均居住水平究竟是多少？這里的一個最關鍵的問題，就是全國究竟有多少城鎮居民。這個分母的大小，直接關系到人均水平的高低。建設部的統計公告中，這個最關鍵的數據“無影無蹤”。但我們可以推算出來。用公告中的“住宅建筑面積96.16億平方米”÷公告中的“全國城鎮人均住宅建筑面積24.97平方米”，就可得出公告所依據并“隱含”的全國城鎮人口為3.851億。但人們無從得知的是，這是否就是公安部的全國城鎮戶籍人口數。建設部的統計公告為什么要“隱含”這個基本的數字呢？讓我們看看國家統計局的2004年的國家統計公告，就不難發現其中的“奧妙”。

　　在國家統計局的“中華人民共和國2004年國民經濟和社會發展統計公報”中，到2004年“年末全國總人口為129988萬人”，其中城鎮人口為5.4283億，占到全國總人口的41.8%。建設部公告的這一“瞞”，就將1.5773億人從城鎮人口中“劃去”。這一人數不僅比日本全國的總人口(1.26億)還要多得多，而且比2004年全國在第二、第三產業就業的總人數還要多個幾千萬人。如此“大手筆”，中國市民的人均住房水平怎么能不“沖上世界較高水平”呢！

　　按照國家的統計法及國家統計局的城鎮人口數據，中國城鎮居民的人均住房水平應該是：

　　全國住宅建筑面積96.16億平方米÷全國城鎮5.4283億人口＝17.73平方米。

　　即：到2004年末，中國城鎮人均住宅建筑面積只有17.73平方米，比建設部公布的24.97平方米，少了7.238平方米。

　　以此類推，同樣根據國家統計局的年報，就可以計算出最新的2005年全國城鎮人均住房水平。2005地全國城鎮的人口總數5.6212億，全年商品房竣工面積4.8793萬平方米，扣除辦公用房、商業用房和農村拆遷安置等非城鎮住宅因素，城鎮住宅房在整個商品房中的比例約為七成，也就是當年新增住宅商品房為3.41551億平方米，加上以前的存量房產96.16億平方米，到2005年底，全國城鎮住宅建筑面積99.57551億平方米。那么，到去年底最新的全國城鎮人均住宅建筑面積就是：

　　全國城鎮住宅建筑面積99.57551億平方÷全國城鎮總人口5.6212億＝17.714平方米

　　這個數字不僅要比2004年的要低，表明中國城鎮的住房建設已經跟不上城市化的發展，而且還印證了進入“十五”以后，中國城鎮居民的實際住房水平存在逐步下降的趨勢，至少在住房面積上，2005年全國城鎮人均住宅建筑面積比1998年的水平下降了1.586個平方米左右。

　　從國家統計局的資料可以看出，造成城鎮居民人均住房建筑面積逐年下降的關鍵，就在于城市化的發展及城市人口的不斷增加。根據國家統計局的年報資料，1998年全國城鎮的人口還只有3. 7942億，當時還是只占到整個全國人口的30.4%，但到了2005年底，全國城鎮人口一下子提高到5.6212億，不僅比1998年增加了1.827億人，增幅高達48.15%，而且占總人口比例，也由1998年的30.4%提高到2005年的43.0%。

　　就在人均住房水平的“分母”在急劇增加的同時，作為“分子”的住宅商品房的增長，卻出現了大幅的下降。2003年建設部的一位副部長在介紹全國房地產基本情況的一次新聞發布會上就透露，1998年到2002年這5年間，全國“城鎮住宅建設累計竣工面積34億平方米，年均住宅竣工面積達到6.8億平方米”。但同樣根據建設部的有關報告和資料計算，2001年全國城鎮商品住宅一共只銷售了1.51億平方米左右；2002年全國城鎮的商品住宅竣工面積1.06億平方米，銷售面積也只有1.04億平方米。這充分說明，這5年間全國城市住宅建設的大規模發展，主要是在1998年宣布取消福利分房后，各地在此后一兩年間出現的福利分房“最后一班車”效應所造成的巨量增長所至。而從2001年開始，“搶福利分房”的“疾風暴雨”過后，加上中央的“三令五申”，全國城市鎮商品住宅房的竣工及銷售面積的增長一下子就開始出現了較大幅度的下滑 。直到2003年左右全國城鎮商品住房的銷售才開始正常恢復。但城鎮住房增量的增長，遠遠低于新增城鎮人口對住房的需求。根據國家權威方面資料，2004年全國城鎮商品住房銷售面積為3.38億平方米；再據前面的推算，2005年全國新增住宅商品房為3.42億平方米左右。而這兩年全國城鎮新增的人口就有多少呢？根據國家統計局的年報公告，從2003年到2005年，全國城鎮人口各年分別為5.2376億、5.4283億和5.6212億，也就是2004年和2005年，全國的城鎮人口分別增加了1907萬人和1929萬人。而這兩年全國城鎮新增的住宅商品房，就是全部用于這些新增人口的話，每個人平均也只能攤到17.72平方米和17.73平方米。如果再把這幾年大規模的城市拆遷改造等方面因素所造成的原有城市住宅建筑總量的減少算上的話，城鎮居民人均住房面積的明顯下降也就實屬必然。

　　根據有關材料，全國城鎮的實際居住人口，有可能比國家統計局所公布的數字還要高。不久前，深圳市公安局長在該市人大會議上透露，深圳最新的常住人口“公布口徑”是827.75萬。但這位局長同時也承認，按照治安管理信息，深圳人口是1200萬，實際人口至少在這個數。而據去年的一項報道，到去年中，深圳市共有暫住人口1035萬，而戶籍人口僅有171萬，戶籍人口與暫住人口比例為1:6。可能深圳的情況比一般的地方來得有些“特殊”，但在全國眾多的大中城市，城市實際居住的人口和戶籍人口之間的差距正在越來越大，在上海、北京、廣州等一些發達的大中城市以及像蘇州、東莞等新興城市，每個城市新增的外來人口和戶籍人口之差，大部分都在上百萬、甚至是數百萬之多。

　　建設部等在全國城鎮居民人均居住面積上“放衛星”的基本常識性的錯誤就在于，這些新增人口在這些發達的大中城市及新興城市所購買的住宅商品房都被統計在該市的商品房銷售總量中，但在計算該市的城鎮人口時，這些新增城鎮人口又被“排除”在該市人口之外。這種連小學生都不會犯的“平均數字”計算上錯誤，就這樣成為國家的“官方數據”及建設部門的“政績”。

　　除了在城鎮居民住房人均面積上“低級錯誤”外，建設部的高官宣布的中國城鎮居民“住房自有率在全世界是最高的”的斷言就更是來得荒唐。據了解，全國城鎮居民住房80%的自有率的依據，主要是來自1998年房改后公有住房向城鎮居民個人出售及公房出售的比例大約為80%來認定的。但經過這八年的發展，城市人口的急劇增加和居民住房性質的巨大變化后，再抱著老數據來“做新文章”，就顯得“不可思議”到了極致。全國僅就城鎮新增的人口而言，八年就高達1.8270億人，比1998年的3.7942億人增加了將近50%。而在這些新增人口中，基本上沒有公房可售，有相當大比例的人口也買不起房(到現在，買不起房的城鎮人口比例已經高達70%)，“租其屋”已經成為他們大多數人解決住房問題的主要手段。在城鎮居民的住房狀況已經發生了如此巨大的變化情況下，官員和開發商還拿著原來的數據，究竟是想做什么樣的“新文章”呢？！

　　在住房自有率的統計中，有關方面同樣也“不知為何”犯了一項基本的常識錯誤。這就是把城鎮居民的住房自有率和住房私有率混為一談。前者是指居民住在自己所購買的房屋中，后者則是指居民住在私人產權的房屋中，不管是你購買的，還是你向私人房東所租的。而這兩者可謂是“天大的區別”。現在城鎮的住房大多數是個人所有，公房已經很少。同樣，“租房一族”也可以說是95%以上是向私人租房居住。當住房私有率高達80%以上時，住房自有率可能連60%也達不到。這方面沒有任何權威的全國性調查，但人們可以在實際生活中“深切的感受”。不少官員和先富階層，一家可能有好幾套房，而眾多的城市新增居民，則只能靠租房過日子。在城鎮居民人均住房問題上，本來就存在極大的兩極分化。如果對這點都含糊其辭，或者干脆是故意混淆，人們就不得不問，“放衛星”的官員、開發商和“學者”，你們究竟想干什么？！

　　沈曉杰的BLOG

    （未經作者本人許可，任何其他媒體不得轉載）

　　開篇前言：壓在當今中國市民身上最重的大山

　　之一：住房改革為何會把民眾買房負擔推向世界之最

　　之二：是誰盜取和倒賣了我們的基本居住權

　　之三：高房價洗劫了誰的財富 讓我們成為了誰的長工

　　之四(1)：經濟適用房是被誰導向成了低收入者保障房的

　　之四(2)：沒有經濟適用房 房改還有立身之本嗎

　　之四(3)：是誰在半途貪污了市民的經濟適用房

　　之四(4)：經濟適用房究竟完成了多少歷史使命

　　之四(5)：經濟適用房全面落敗的根本原因是什么

　　之四(6)：大中城市的經濟適用房是怎么異化的

　　之四(7)：影響政策為什么要比操控市場讓開發商更賺錢

　　之四(8)：官員失責為什么要拿百姓的利益買單

　　之四(9)：取消普通市民經濟適用房是不是違憲

　　之五(上)：是何人在放中國市民住房水平的衛星

    之五（中a）：中國城鎮居民住房水平真比日本高嗎