沈曉杰：官商合謀高房價 把普通市民趕出房市

　　中國房地產早已成了極度萎縮的不健康市場

　　既然人均35平方米的全面小康的住房目標符合經濟發展的規律和人民提高生活水平的客觀要求，既然國家全面小康的發展大略已經把住房小康列為改善民生的首項，那么在比較全面小康標準推算出的全國每年城鎮居民住房應該有的15億平方米的供應總量，和現實中每年僅有的3.5億平方米的巨大落差時，我們就有極大的必要來重新審視本來就“民怨沸騰”的中國房地產市場，看看究竟是國家制定的住房全面小康的目標太高，還是現有的住房政策和房地產導向錯誤，造成了15億和3.5億之間的海量巨差。

　　首先讓我們從縱向上來對我國城鎮的住房供應做個比較。

　　據建設部的一位副部長在2003年初召開的全國住宅與房地產工作會議上的講話，在1998-2002年這5年，“全國城鎮住宅竣工面積約34億平方米，…年均住宅竣工面積達到6.8億平方米”。據他介紹，除此之外全國還有“約5億平方米的危舊住房得到改造”，總共“近5000萬個城鎮家庭改善了住房條件”。

　　這就是說，在經濟發展的基礎和水平還遠不如今天的中國住房政策改革的前5年(1998年-2002年也正是執行“國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知”及23號文件的期間)，在當時全國城鎮的平均人口只有2005年底全國城鎮人口78%(2005年全國城鎮人口為5.6212億，1998年為3.7942億，2002年為5.0212億，1998-2002這5年全國城鎮人口平均為4.4077億人)的情況下，全國城鎮每年新增的居民住房就達到了6.8億平方米，幾乎相當于今天的一倍。而按照這5年的水平，假設全國的經濟發展沒什么提高，城鎮新增居民住房的速度還是和前5年的增長速度一樣，現在全國城鎮每年新增的居民住房也應該達到8.7億平方米，但現實是現在3.5億的“盤子”，連它一半的水平還不到，何況還“空置”了1.2億多的商品住房。

　　按照常理，經濟越是發展，生活水平和基礎越是提高，人民改善住房的條件和空間就越大。據國家統計局的年報，1998年和2002年全國城鎮居民人均可支配收入分別是5425元和7703，這5年的城鎮居民人均收入中位數應該是6564元。而到了2005年，全國城鎮居民人均可支配收入已提高到10493元，比1998-2002這5年的平均水平提高了近60%，城鎮居民改善住房的速度應該也是同步高速發展。這種旺盛而客觀的需求，符合世界各國在人均住房35平方米之前住宅發展的一般規律。但恰恰就是在這樣經濟高速發展的“大好時機”，中國城鎮居民住房的“小康化”發展卻驟然停頓了下來，甚至還出現了部分倒退。這究竟又是為什么呢？

　　城鎮居民的“剛性的需求”被高房價壓趴

　　有人說，中國現今的房地產市場之所以住房供應總量大幅下滑，是因為經過前幾年的高速發展后，城鎮的房地產市場已經進入一個相對的飽和期，居民對住房的“旺盛需求”已經有了大幅的下降。也有人認為，每年15億平方米的新建居民住房的要求，是從“數字”中推算出來的。情況真的如此嗎？

　　還是讓我們來看看當今的中國城市，還存在不存在對居民住房的“旺盛而剛性需求”：

　　首先，看看全國城鎮的人口究竟會增加多少。根據現有的統計和權威的分析，我們已經知道全國城鎮每年新增人口都將在2000萬左右。這新增的2000萬人帶來的住房需求是多少呢？按照城鎮現有的人均17平方米多的水平來計算的話，一年全國城鎮需要的新增商品住房量就近3.5億平方米，相當于現在每年實際的商品住房銷售總量；如果就按照現實中房地產市場供應的套型及平均面積和全面小康住房標準來計算的話(現在城市實際供應的商品住房套型一般都在100平方米以上，我們還是以人均35平方米來計算)，這2000萬新增的城鎮人口每年需要的商品住房供應量就在7億平方米。

　　第二，除了城市新增人口一塊外，城市原有居民住房的“全面小康化”改善每年也需要極大的新建商品住房供應。現在全國城鎮人均17平方米多的水平，加上一些地方和官員偷偷摸摸的“自建房”，加在一起也就人均18平方米左右。和人均35平方米的城鎮居民住房全面小康的目標，還有17平方米之遙。如果要按時在2020年完成城鎮居民住房的全面小康的指標，每年人均的住房需增加1.13平方米。以2005年底全國5.6億多城鎮人口來計算的話，每年原有城鎮居民改善住房條件需增加的住房總量就達6.3億多平方米。

　　第三，就是每年全國城鎮2億多平方米“拆遷改造”所造成的被動需求。當每年數百萬的城鎮居民家庭的老宅不幸被“拆遷改造”的時候，他們對住房的需求就再“剛性”不過了。

　　這三項相加，正好就是我們所說的每年15億平方米的總量(新增人口住房小康指標的逐步到位和一次到位，在總的結果上是一樣的)。也許這宏觀上的數字看起來冷漠而無情，但在每個數字的背后，都包含著億萬中國市民太多的期望、無奈、悲愴甚至是熱血。

　　也許還是有人會說，把城鎮居民人均住房的全面小康指標定在35平方米有些高了。但有誰可以告訴我們，在今天就有相當比例的城鎮居民已經住上人均40-50平方米、戶均面積在120多平方米以上的住房的時候，在當今農村眾多的家庭住房面積早已達到人均35-40平方米的時候，再經過15年經濟的持續發展后，中國城鎮居民到2020年住上人均面積達到35平方米住房還能說是“奢侈的要求”嗎？

　　網上有份資料，引用了中國一駐外記者所描寫的處在動蕩不安之中的巴勒斯坦人“悲慘”生活。據報道，“悲慘生活”中絕大多數巴勒斯坦人都居住在有熱水淋盆浴和沖水衛生設備并有暖氣系統的住宅里，甚至難民營里的難民住房也是水泥磚或鋼筋混凝土建筑。平均每戶居住面積為145平方米， 平均每套有3.4個臥室；平均每套房子的占地面積分別為：城市為123平方，農村為109平方，難民營為103平方。此外，巴勒斯坦住房產權自有率為86%，其中城市為81%，農村為92%，難民營90%。

　　當今處在動亂和“悲慘”之中的巴勒斯坦人在居住上尚能如此，15年“全面小康”后的中國城鎮居民人均35平方米的住房要求就“不切實際”了嗎?!實際上，在現在城市供應的新建商品住房中，大多數的面積都已經超過了人均35平方米的水平。人均35平方米全面小康住房指標，不管是從現實的基礎，還是小康的歷史任務來說，都早已成為人們公認的指標。

　　這里就引出了一個關鍵的問題，就是“公認指標”下的15億平方米的基本要求和3.5億平方米的現實市場的海量差距，究竟是怎么產生的？

　　有關房地產部門和科研單位通過眾多城市購房人群的調查，得出一個大家比較認可的經驗性結論，就是“現在的大中城市有70%以上的市民買不起房”。另外還有一億多平方米的空置房。這幾個數字一比較，我們就會得出一個驚人的不謀而合的發現，這就是：

　　15億平方米是按照正常的經濟發展和人民生活水平提高的規律及小康的住房指標得出的數據，如果現實市場中有70%的人群買不起房，商品住房可實現的市場就是

　　15億平方米 ×30% ＝ 4.5億平方米；

　　如果再算上各個方面的實權官員和其他“特殊人群”通過各種旁門左道的關系搞到的正常商品房市場以外的住房(全國每年大概1-2億多平方米)，剩下的數據就正好和全國當前房地產市場的真實狀況基本吻合。

　　3億左右的城鎮商品住房實際購買力，不僅準確的反映了當前房地產市場的真相，而且也正好就驗證了億萬公眾對當前房地產市場的極大不滿。這就是：現實中錯誤的住房政策導向，以及未受政治及行政改革制約、管理極不規范的而又無法無天的房地產市場，早已把中國城鎮七成以上的普通市民，趕出了本應為全體大眾服務的住房市場！而這七八成的大眾人群，正好是原先經濟適用房的供應主體。當18號文件的一紙公文奪走了他們原先享有的經濟適用房后，在以暴利和高價為特征的當今中國的房地產市場中，他們就成了無人管、無人問的“流浪者”。建設部對此也不是毫不知情。據媒體報道，建設部有關負責人近日發表談話時說，多數城市未按要求為百姓供給普通商品房，大多數城市沒有按要求提出增加普通商品住房和經濟適用住房供應的具體措施，部分地區廉租房制度還沒有建立。

　　這里應該特別說明的是，我們在這里所說的七八成人買不起房，主要是指需要買房或者改善住房條件的新老市民群體。就拿北京為例，有人說現在的北京八成以上都有自己的產權房，和筆者所說的七八成人買不起房恰恰相反。我們暫些不論說八成北京人有自己的住房是否是“信口開河”，但多數老北京有著自己的房住卻是不爭的事實。不過，人們應該分清的是，在擁有自己住房的老北京中，有多少是靠了享受福利分房時代的“果子”，又有多少是在這幾年高房價的“房地產暴政”下靠自己來解決的。總不能用以前福利分房時代的“成果”，來為今天暴利的高房價的房地產市場“評功擺好”吧！這是兩種截然相反的政策導向的結果。在過去福利分房的時代，人們的住房水平雖然很低，但提高和改善住房的成本則更低，幾乎到了可以忽略不計的地步；現在雖然到處可以買到房，但高房價的門檻，使大多數人對改善住房的希冀變得可望而不可及。所以衡量今天的住房政策的好壞，評價今天房地產市場的功過，應該是看在今天的住房需求人群中，到底究竟有多少人買得起房。特別是應該到北京的各類辦公大樓、各種服務型企業、各類工廠、機關事業單位和教學科研院所中，看看在為北京創造財富和貢獻稅收的主流人群、尤其是中青年當中，究竟有多少人有自己的住房，有多少人真正可以做到“安居樂業”。而不能僅僅是看現在拿著北京戶口本的居民中有多少人住在自己的房子中。

　　七八成人買不起房的事實雖然眾所周知，但這樣不正常的狀況在任何一個法制健全、市場規范的國家中都是不能容忍的。發生這樣的狀況已不是一年兩年，而且至今還有眾多的地方政府的高官高喊著要把本地的房價“提上去”。作為相關的政府主管部門，建設部等也一再漠視現在不少大中城市的房價已經遠遠超出國民承受水平，高房價已把普通百姓排除在房地產市場之外的基本事實，還在一個勁的把調控的目標固守在“穩定房價”上，這到底又是為什么？！

　　人們現在要追問的是，在一個“負責任政府”治理下的國家，眾多大中城市70%以上的億萬民眾的住房難題幾年“無人問津”，是不是一個最大的行政過失?!

　　實際上，不管是一心一意要帶領人民奔小康的國家高層領導，還是只想使日子過得安逸和諧的普通百姓，上上下下都對中國房地產市場出現的、使大多數人買不起房這種在全世界住房保障和房地產市場都算的上奇怪絕頂的現象，從政府職責和民生政治的不同角度，表現出高度的關切。今年的兩會后，在四月和五月的國務院每月一次的常務會議上，溫家寶每次都在會議上強調對房地產市場的調控和對房價的控制。5月的國務院常務會議更是出臺了新的調控“國六條”。同時人們也在思考，對給大多數普通百姓在基本居住權利上制造最大困難的有關地方政府和作為主管部門的建設部，是不是該行使問責的權利；對不能代表最廣大人民群眾根本利益、胡亂作為動搖執政之基的相關官員，該不該依據憲法和法律進行彈劾。

　　追究行政過失和官員失責的目的，關鍵還是要行政者以對人民負責的精神，從國家和政府構筑和諧社會和科學發展觀的角度，對現今的住房政策和房地產市場進行徹底的反思：它究竟是更有利于普通市民買得起房、住的好房，還是使他們離“全面小康的居住水平”越來越遠？它究竟是代表“最廣大的人民群眾的利益”的“群眾滿意工程”，還是成了壓迫民生的“新三座大山”？如果按照溫家寶總理在今年2月在國務院第四次廉政工作會議上講話所述的那樣，“要把人民群眾滿意不滿意、高興不高興作為衡量政績的根本標準”的話，那么全國人民究竟應該給導致房地產現狀的建設部和一些大中城市的地方政府在保障公民住房上的“政績”打多少分呢？！