　　按照房改政策制定者當初的政策設計，在停止住房實物分配后，新的國家住房保障體系在“逐步實行住房分配貨幣化”的同時，房改的一個最基本、也是最重要的核心，就是“建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系”。整個23號文，用了三分之一以上的篇幅，對此加以突出說明。文件中特別強調：“對不同收人家庭實行不同的住房供應政策。最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購買經濟適用住房；其它收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。按照當時的一般推算，文中所述的“最低收入家庭”和高收入家庭，分別占了城市總人口的5%和10%左右，有的城市這兩種家庭加在一起的比例，連10%還不到(如南京)。這也就是說，按照23號文新給出的住房供應體系，占到整個城市的85-90%家庭，應該是由政府向他們供應經濟適用房，而不是開發商搞的商品房。房改后中國房地產市場的基本主流，應該是占絕對主導的“經濟適用房模式”，而不是房地產商掌控的“開發商模式”。

　　經濟適用房在房改中的“核心作用”如此之大，以至于當時還是副總理的溫家寶再三對它高調力挺。他不僅特別強調大力發展經濟適用住房“既是這次房改的重要目的，也是房改是否成功的一個重要標志”，而且還語重心長的說：“中低收入家庭是目前城鎮家庭的主體，發展經濟適用住房可以滿足他們的需求，是實現本世紀末人民生活達到小康的重要條件。”他一再叮囑建設部的官員：“住房建設…以經濟適用住房為重點的住宅建設的方針、政策不要輕易改變。”為此，國家的十五計劃還明確提出發展房地產業要以經濟適用房為重點。

　　據了解，經濟適用房之所以被溫家寶作為房改的重要目的和衡量是否成功的標志，關鍵就在于它有著一般商品房所不具有的三大特性：行政劃撥土地、嚴控價格利潤、取消政府亂收費。正是這三點使它“與中低收人家庭的承受能力相適應”，使老百姓能夠買得起房。

　　但就在十五計劃才執行到一半、中國市民的住房水平離“初步小康”(人均30平米)還差一大截之時，2003年8月12日，由建設部起草的“關于促進房地產市場持續健康發展的通知”(國發[2003]18號，簡稱18號文)出臺了。這份新的“房改綱領性文件”，使普通百姓都不禁打了一個大大的“寒顫”。因為它宣告了占城市人口70-80%的“多數家庭”，今后不能再享有經濟適用房，只能到開發商那兒去“購買或承租普通商品住房”。在這份文件里，經濟適用房由“住房供應主體”被“閹割”成“具有保障性質的政策性商品住房”(2004年“房改新政”第一年，全國經濟適用房的實際銷售面積連住宅商品房市場的10%都不到)。

　　對這份號稱要“促進房地產持續健康發展”的文件出臺背景，很多人都表示出深深的不解和疑惑。因為就是按照建設部領導的說法，1998—2003年經濟適用住房累計竣工面積4.77億平方米，它對中國每個市民的“貢獻率”只有0.887平方米(根據國家統計局年報，到2003年底，全國有城鎮人口5.2376億)；而按照國家信息中心房地產信息處一份研究報告，從1999年正式開始到2004年終結的六年時間內，全國經濟適用房銷售面積達僅僅只有2.18億平方米，人均“貢獻率”連0.5平米都不到，僅有0.402平米(2004年全國城鎮人口為5.4283億)。人們疑惑的是，房改后的“住房供應主體”如此的“不作為”，“大力加強”還來不及，為何反而取消“普通市民的經濟適用房”呢？！

　　和市民的“寒心”和很多人的“不解和疑惑”形成截然對比的是，房地產商們對18號文都“按捺不住”興高采烈之情。據報道，潘石屹在參加了建設部組織的京城的一些房地產商學習18號令會議后，在接受媒體采訪時不禁喜形于色地說了一番“意味深長”話：“都是利好消息，只要讀懂了這個通知，房地產開發商都會很高興的”。報道稱，任志強看完后也發出會心的一笑。北京另一房地產商張寶全認為：該文件“很實在，句句都在點子上”。在一些媒體版面上，更是出現了“商人怒吼，房地產政策急轉彎”的大幅標題。

　　雖然取消經濟適用房對普通百姓意味著生活成本的“最大提高”，但對于究竟是“哪只手”和“為什么”要取消它，建設部等“相關官員”并沒多做解釋。倒是號稱“地產總理”的任志強在興奮之余向媒體吐露了一句真話：“當23號文件出臺時，我們就在呼吁經濟適用住房應列入城鎮低收入家庭的社會保障體系之中”。“任志強們”蓄謀已久的“滅”普通市民型經濟適用房之心，由此可見一斑。

　　18號文為什么會使百姓和開發商的“感覺”“冰火兩重天”呢？關鍵是它的實施，給老百姓和開發商兩種完全不同的結果。

　　據中國社科院藍皮書報告，在全面實施號稱“促進房地產市場持續健康發展”的18號文的第一年——2004年，每平方米的房價就比上年暴漲了352元。而在此前從1998年至2003年全國商品住宅房每平方米的價格只增加343元，年均增加為57元。也就是說，2004年全國房價一年的增長水平，要比前六年年均增加的57元平均水平要高出295元。這就是“政策的威力”。因為正是在“18號文件”的“指引”下，全國90%的市民，只能到開發商那兒去買商品住房。而按照當初98房改的政策設計，他們應該享受的是政府提供的經濟適用房。一旦住房市場的絕對操控權掌握在開發商的手里，在一個住房保障和房地產市場法律欠缺、公民對官員“胡亂作為”難以制約的社會體系中，“吸血成性”的開發商能干出什么樣的“好事”就再清楚不過了。

　　據計算，僅2004年一年開發商通過操控房價“超速增長”而榨取的額外暴利就高達1000多億元。這幾年房地產市場在開發商“特殊利益集團”的操控下，房價更是一路暴漲，連來自中央最高決策層的調控措施也在開發商強勢“反作用”和相關官員的“合謀”下屢屢“失控”。根據計算，現在開發商一年僅在商品住房上的暴利所得就高達4000億元左右。

　　實際上，從2002年初開始，在全國的眾多城市就出現了成批取消經濟適用房的情況。應該說，這是中國房改“右傾化”的開始。和國際上5%左右的住房開發利潤率相比，和國內平均不到10%的投資回報率相比，中國開發商的平均利潤水平竟然高達50%左右，其中超額暴利部分占到35%上下。可以說，中國開發商之所以攫取如此高的暴利，完全是因為我們房改的實際導向“右傾化”導致的結果。粗略計算一下，房改“右傾化”的這五年，中國開發商通過控制房地產市場，攫取的暴利所得至少在上萬億元以上。這是在任何一個法律和制度健全、房地產市場健康發展的國家都難以想象的。

　　這10000多億，既是開發商利益集團通過游說和影響政府決策所獲得到的“紅利”，也是老百姓用天文數字般的血汗錢，為房地產市場導向的“右傾化”及一項“并不健康”的“房改新政”所付出的額外成本。這樣的“房改新政”究竟代表了誰，人們就再清楚不過了。

　　“讓老百姓買得起房”，為何成了官員的“禁忌”？

　　在1998年公布實行的房改23號綱領性文件中，在其指導思想上有一個“基本原則”，就是房改要能“不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求”。當時的建設部長俞正聲就再三強調：讓百姓買得起房、買放心房，一直是政府制定住房政策、調控房地產市場的根本目標和出發點，也是住房領域落實 “三個代表”中代表廣大人民群眾根本利益的重要內容。在官方媒體中，建設部也聲稱其多年來“一直把讓百姓愿意買房、買得起房和放心買房作為實踐‘三個代表’的一項重要工作來抓。”

　　為了鼓勵老百姓在房改后購買住房和“買得起房”，這份綱領性的房改文件還特別要求“經濟適用住房價格與中低收人家庭的承受能力相適應”。并且還特別注明：“房價收入比(即本地區一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比)在4倍以上”，財政和單位可以對無房和未達標的職工“實行住房補貼 ”。這樣的“好事”，經歷了8年房改后的今天的人們，恐怕連想也不想不出來。除此以外，這份文件還指出，“可以繼續發展集資建房和合作建房，多渠道加快經濟適用住房建設”。當初的房改政策設計者可能再也想象不到，房改8年后，這些都成了今天有關部門和地方政府決定房地產和住房政策的行政官員的“政策禁忌”。

　　在房改8年后的今天，老百姓不僅在政府的各級執行層面，再也聽不見有誰要把“讓老百姓買得起房”的口號，作為住房政策的“根本目標和出發點”這一負責任政府的基本承諾，而且住房模式和房地產市場實際導向的結果，使中國的高房價和住房問題，成為公認的城市社會中“最大的不和諧因素”。

　　一項號稱要為民造福的“改革”，在歷經了漫長的“八年抗戰”后，竟然成了制造社會最大不公、壓迫民生和窒息經濟的“最大的不和諧因素”，這多少有些黑色幽默式的諷刺意味。那么，這樣的蛻變和異化的過程，又是怎樣“得逞”的呢？對比一下23號文和18號文各自出臺的“大背景”，人們就不難發現其中的“異化”過程。

　　1998年的23號文，標志著房改的真正開始。可以說，數以億計的城市居民從住房要靠“公家買單”，到走向市場自己買房，國家和政府提供的以經濟適用住房為主的城鎮住房供應體系，即是他們接受這項關系切身利益最大的新的住房改革的基礎和條件，也是政府推行城鎮住房制度改革時對城市居民所作的基本承諾，是新房改的“政策底線”。

　　23號文對經濟適用房的定性和把居民買房的合理承受水平的標準定在“房價收入比4倍”，根本的目的只有一個，就是政府現在雖然已不向老百姓提供實物福利分房了，但政府一定要叫老百姓買得起房。實行新的城鎮住房制度改革后，政府雖然“卸掉了”福利分房的巨大財政包袱，但更有責任擔當起讓居民買得起房的國家和政府義務。對于一個“負責任的政府”來說，這是一條剛性的要求。所以說，作為房改“綱領性文件” 23號文，基本的立場是站在民生的角度進行通篇考量。它即保證了普通大眾的公民居住權利，“讓老百姓買得起房”，也促進了住房制度的商品化改革，兼顧了公平和效率，其“導向”沒有錯。

　　但到了2003年，“時代的大背景”就不同了。2003年的前幾年，正是“增長就是硬道理”大行其道之時，唯GDP增長為上等“非科學發展觀”甚囂塵上。幾乎沒有一個城市的書記市長，不是急著想通過抬高房價來提高GDP和為城市的形象工程增加“資本”。實事求是的說，早在18號文件取消普通市民的經濟適用房之前，像上海等城市的經濟適用房就已經“失蹤”。所以在2003年發布的“房改新政”(18號文)上，其“指導思想”上要“明確”的，一是把房地產業作為“促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展”的“國民經濟的支柱產業”，二是房地產市場化發展。但恰恰就在如何做到讓平民百姓買得起房這個大是大非的問題上不見“說法”。“房改新政”不知對此是“忘了”，還是有意回避。但“新政”執行后有一點普通百姓不可能不“銘刻在心”的就是：現在的人們越來越買不起房了。

　　如果說開發商的游說和影響力“打造”，是使中國的住房政策決策向右轉的“外因”的話，那么相關政府官員錯誤的“政績觀”和對“代表性、先進性”的麻木甚至“顛倒”，則是中國住房政策“右傾”的主要“內因”。

　　住房模式“換位”，房地產成了加速貧富不均的工具

　　給8年的“房改”做一個基本的梳理，人們就會發現，不管以行政為主導的房改喊過什么樣的口號，不管各級政府相關部門如何表態要“講政治、做代表”，但房改8年博弈的最后結果，最大的嬴家還是以“壟斷和暴利”為特征的開發商。各級眾多的房地產政策導向的行政者,不僅成了開發商的“真正代表”，而且也最終使開發商成為中國房地產市場實際主宰者。開發商在房地產市場的“強勢”如此之大，以至于當中央對房地產市場的宏觀調控和他們的利益相沖突時，其號稱“地產總理”的代言人甚至公開叫囂“不蓋房”。比這些公開的叫囂更具“實實在在”威脅的是，中央對房價和房地產市場的一次又一次的調控，在開發商暗中的“強力作用”下，一次又一次的“失控”。在真正掌控市場的開發商模式的作用下，中國的城市房價繼續是一路高漲，離世界公認的房價合理水平越走越遠。以至于有人面對越發不可思議的高房價，發出無奈的調侃和由衷的悲嘆：現在的社會，房價跟美國接軌工資跟非洲接軌。

　　實際上，在當初取消福利分房、開始實行住房制度改革之時，以供應商品房為主的開發商模式，不僅不是其中的唯一選項，而且也不是主要的選項。它只是新的房改政策中，專門為占人口10%左右的高收入家庭所制定的一種住房供應模式。當時這也是一種對富人收入進行“調節”的辦法。但誰也沒想到的是，這種原本只為富人設計的“開發商模式”，僅僅過了幾年，就取代經濟適用房模式，成為中國房地產市場的真正主宰。18號文件的一紙公文，硬是把占中國城市人口80%、4億多的普通大眾，從政府保障的經濟適用房模式的“懷抱”里，推向了張著“血盆大口”的開發商的手中，并美名其曰“堅持住房市場化的基本方向”。

　　官員們的“縱容”結果，首先使開發商成了當今中國最強勢的“特殊利益集團”：在最近公布的“首富排行榜”上，中國的前十名首富除了4人是靠公司海外上市而登上首富榜的以外，其余6人全是靠房地產而一舉暴富。開發商成了拿全民資源、肥自己腰包的“暴富制造器”。當全世界的住房商還在為3-5%的平均利潤率而勞作之時，當中國其他行業的社會平均利潤率還只能在10%上下“搖擺”的時候，中國開發商正在以自有資金300%左右高的離譜“暴利率”，強取豪奪著社會公眾的財富。

　　看到這里，人們就不難明白，當中國的房地產市場由“經濟適用房模式”換位為“開發商模式”，當絕大多數市民買房只能任由開發商宰割，中國的房地產導向，就不僅不是對富人的“調節”工具，反而成了開發商特殊利益集團對全民財富洗劫的利器。

　　當一個市場，沒人再喊“讓老百姓買得起房”；

　　當行政的“公仆”和官員，沒人敢對開發商的暴利說不；

　　當作為基本民生的住房，使70-80%民眾對它“可望而不可及”；

　　當人民的居住權利，被“虛擬化”和“高價化”；

　　當社會主義的住房優越性，被“變異”到連資本主義的市場還不如…

　　我們，就到了不得不重新審視中國的住房制度導向和路線的時候了。

　　尤其是在進行構建和諧社會的“新長征”之時，

　　尤其是當我們還能記起當年紅軍戰士“打土豪、分田地”的革命口號…

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