沈曉杰：中國住房自有率世界第一的真相是什么

　　既然開發(fā)商和一些政府的相關(guān)官員都要拿“住房自有率”說事，并把“中國城鎮(zhèn)的住房自有率世界第一”作為他們維護(hù)高房價(jià)暴利的“核武器”，那么我們就有必要認(rèn)真的探究究竟什么是“住房自有率”，中國人的住房自有率究竟在世界處于什么水平，抬高中國人住房自有率的，究竟是以前的福利分房還是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場。

　　在現(xiàn)在人們常見的官員報(bào)告和媒體輿論中，中國人住房自有率“高居世界一流”似乎已經(jīng)成為“鐵板釘釘?shù)氖聦?shí)”。在大大小小的文章標(biāo)題中，不是“中國人住房自有率世界第一”，就是“我國住房自有率世界居首”或“高出國際通常水平兩成”等等。在這些報(bào)告和文章中，我國城市居民住房自有率已高達(dá)80-90%，而發(fā)達(dá)國家比率最高的美國才達(dá)到68%，英國僅有56%，歐洲等其他國家甚至低到30%至50%。這些“論據(jù)”似乎都在說明，像中國這樣的發(fā)展中大國住房自有率比發(fā)達(dá)國家還要高出如許，這不是錯誤導(dǎo)向還是什么？人人買房房價(jià)能不高嗎？高房價(jià)下買房，成為“房奴”不是活該嗎？

　　中國人的住房自有率真的高出世界發(fā)達(dá)國家還高出“一大截”嗎？還是讓我們用事實(shí)來揭開事情的真相吧。

　　這里我們首先應(yīng)該知道的是，究竟什么是“住房自有率”。應(yīng)該特別需要搞清的是，什么是國際慣例中的“住房自有率”，什么又是“中國特色”的“住房自有率”。也許讀者會對此感到“詫異”，一個簡簡單單的名詞，中外賦予“住房自有率”的內(nèi)涵，真的會有很大的差異嗎？讓我們還是以事實(shí)來說話。

　　首先讓我們看看那些“自有率”水平最低的歐洲國家的住房自有率和住房私有率究竟是多少。在建設(shè)部的網(wǎng)站上，人們可以查到建設(shè)部的一些出國考察報(bào)告，其中就有談到這些國家住房狀況的。1999年10月下旬，建設(shè)部的一位副部長率團(tuán)考察了法國、荷蘭的住房政策。在談到當(dāng)時法國和荷蘭的住房情況時，該考察團(tuán)的報(bào)告是這樣描述的：“法國人口約6000萬，住房約2600萬套，其中私有房占55%，公共出租住房占17%，私人出租住房占28%，每年新建住房約30萬套。荷蘭人口約1600萬，住房約640萬套，其中私有住房占50%，公共出租住房占37%，私人出租住房占17%，每年新建住房約8萬套”。也就是說，當(dāng)時法國和荷蘭的住房自有率分別是55%和50%，而住房私有率卻高達(dá)83%和67%。2000年10至11月，建設(shè)部的另一考察團(tuán)到英國和德國考察住房保障制度。考察報(bào)告在介紹英國的住房狀況時寫道：“2000年，近70%的居民擁有自有住房產(chǎn)權(quán)，另外30%的居民租賃住房；其中，20%的居民從當(dāng)?shù)卣�府租賃公有住房、10%的居民租住私人房屋”。這就是說按照我們的算法，2000年時英國居民的住房自有率為近70%，而住房私有率也是高達(dá)80%。請注意，這里的居民住房自有率和住房私有率，是按照所有居民中擁有自己住房戶數(shù)的比率和住在私人住房的比率來計(jì)算的。

　　而中國的住房自有率又是怎么算的呢？筆者幾經(jīng)周折，終于找到了一個“標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算公式”。這就是我國的“住宅自有率是指報(bào)告期末，自有(私有)住宅的建筑面積占實(shí)有住宅建筑面積的比例。它的計(jì)算公式是：

　　住宅自有率(%)=自有(私有)住宅建筑面積÷實(shí)有住宅建筑面積×100% ”

　　在“標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算公式”，有關(guān)方面還特別注明，這里所指的“私有(自有)住宅是指私人所有的住宅，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的住宅建設(shè)面積之和。”

　　琢磨一下中國特色的“住房自有率”的“計(jì)算”標(biāo)準(zhǔn)，你會發(fā)現(xiàn)其中的奧秘真可謂是“妙趣無窮”。在這樣的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)下，想搞“住房自有率”的“世界之最”，是如何的“輕而易舉”。

　　首先，“中國式標(biāo)準(zhǔn)”中的“住房自有率”，竟然就等同于住房私有率。在中國的“標(biāo)準(zhǔn)”中，“自有”就是“私有”，這實(shí)在是開了一個國際大玩笑。稍有頭腦的人都知道，“住房自有”是指住在自己購買的住宅中，而住房私有，則是除了住在“自有房”外，還要加上租賃其他私人房產(chǎn)來解決居住問題的人群。這兩者在國際標(biāo)準(zhǔn)中是完全不同、相差甚大的不同概念。如上述的法國、荷蘭和英國，他們的住房自有率分別是55%、50%和70%，但各自的住房私有率卻分別高達(dá)83%、67%和80%。若按照“中國特色的標(biāo)準(zhǔn)”，“自有率”就是“私有率”，那么法國和英國的“住房自有率”就都在80%的世界一流水平之上，住房保障搞得較好的荷蘭的“住房自有率”也在67%；

　　第二，國際上通用的住房自有率，一般都是按以擁有自己住房的家庭戶數(shù)為單位，來計(jì)算具體的比率。而“中國標(biāo)準(zhǔn)”則采用的是私有住房建筑面積占全部住宅建筑面積的之比來推到出具體的比率。以面積之比取代戶數(shù)之比，掩蓋了貧富差距和兩極分化日益擴(kuò)大下住房自有率的真實(shí)狀況。我們可以以100戶家庭、100平方米房型來舉例，看看以戶數(shù)之比和以面積之比計(jì)算出來的住房自有率的差別究竟有多大。

　　根據(jù)現(xiàn)有的社會狀況我們來做一個模擬假設(shè)：

　　在社會最富有5%的家庭中，戶均擁有3套住房，合計(jì)15套房，1500平方米；

　　在社會較富的15%的家庭中，戶均擁有2套住房，合計(jì)30套房，3000平方米；

　　在社會一般的40%的家庭中，戶均擁有1套住房，合計(jì)40套房，4000平方米；

　　(注：實(shí)際上不同階層人群的住房面積差別較大，為了簡單明了的說明問題，統(tǒng)一用戶均100平方米來計(jì)算。在總的人均住房面積上，它和不同階層的實(shí)際水平比較接近)

　　此外，有40%的家庭是無房戶，其中：

　　有10%通過國家的廉租房解決居住問題，合計(jì)10套房，1000平方米；

　　另外30%是通過向私人租房居住，合計(jì)30套房，3000平方米(為簡單明了假設(shè)為100平米)。

　　根據(jù)以上的數(shù)據(jù)，我們來看看不同算法下得出的“住房自有率”究竟差別有多大。

　　按照國際上的通行算法很簡單，60%家庭擁有自己的住房(不管他有幾套)，住房自有率為60%；

　　如果按照中國現(xiàn)行的算法，只要是私人住房都在“自有率”的名下，那么在這總計(jì)125套、12500平方米中，只有10套房1000平方米為公房，其他都為私房，那么“中國標(biāo)準(zhǔn)”下的“住房自有率”就高達(dá)92%(私房面積11500平方米÷住房總面積12500平方米)。這“標(biāo)準(zhǔn)”一變，就使中國人在住房狀況完全相同的情況下，一下子提高了30多個百分點(diǎn)；

　　如果按照國際上的算法，但用面積之比替代戶數(shù)之比，那么在上述情況下的“住房自有率”也可“提高”到68%(前三項(xiàng)之和的8500平方米÷總量的12500平方米)。

　　這里還需指出的是，在“中國人住房自有率世界第一”的“政績”中，還有著“海外和國際友人”的“貢獻(xiàn)”。因?yàn)樵凇爸袊�式的統(tǒng)計(jì)”中，除了中國公民外，“港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的住宅建設(shè)面積之和”也記在了中國大陸居民的“私有(自有)住宅”的名分之下。

　　所以，在居民住房相同的情況下，不同的標(biāo)準(zhǔn)及不同的算法，可以“魔術(shù)般”的得出“住房自有率”不同的數(shù)字，相差最大的可以達(dá)到32%甚至更多。“魔幻游戲的功力”之大，能使一個國家這方面的住房水平一下子從“世界末流”崩極到“全球第一”。從這點(diǎn)來說，所謂的“中國住房自有率世界第一”的結(jié)論，不是蓋房子“蓋”出來的，而是相關(guān)的官員和開發(fā)商為了各自的利益做數(shù)字游戲“做”出來的。

　　這就是“一個發(fā)展中國家”，如何“僅用幾年時間”，就“創(chuàng)造”出“城市居民住房自有率達(dá)到世界第一”這個“世界奇跡”的真相所在！