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沈曉杰：開發商--公眾利益對立者竟成房地產主宰http://www.sina.com.cn 2006年11月16日 18:08 新浪財經
編者按：本文系沈曉杰(blog)“中國房地產十大批判”系列文章之六（二a)開發商，公有制下異化出的怪胎，作者授權新浪財經獨家全文發表。我們將陸續刊出全部系列文章，敬請期待。 在當今的住房模式下，房地產市場90%以上的商品房的生產、供應和買賣，被各地的開發商所操控。那么，這些被稱之為“開發商”的“特殊人群”，究竟“何德何能”，使五、六億中國城市居民的基本民生和一生中最大的投入，被他們所左右、壟斷和操控？究竟又是誰賦予他們的“特許權利”，使數億公眾的一輩子的大部分收入，僅僅因為人類生存所必須的基本居住，而被吞進到了這幾十萬開發商的“血盆大口”，成為他們的“一夜暴富”的“饕餮大餐”？！ 開發商，為何成了“人民公敵”？ 如果要讓一般的老百姓來評價開發商，人們最可能選擇的形容詞會是是什么呢？在網上稍加搜索就不難發現，人民群眾對此是早有歸納和“定論”：如果要用一個字來形容的話，那就是“黑”；用兩個字來概括，那就是“暴利”(對他們個人來說就是“暴富”)；用三個字歸納，那就是“掠奪者”；用四個字總結，那就是“人民公敵”。當然還有“官商勾結”、“偷稅漏稅”和“最想揍的人”等等。這里雖然不能一一盡書，但億萬人民對“開發商的本質特征”認識的“入木三分”和“高度統一”，表明老百姓的眼睛是“雪亮”的。他們的“愛憎分明”，和與開發商“形影不離”的相關政府部門和地方官員相比，成了兩種截然不同的對照。 既然開發商和開發商模式在公眾的眼里不屬“好人”和“好事”之列，那么關系到幾億老百姓基本居住權利和生存保障的住房大事，為什么要單挑開發商來“擔當重任”？是因為蓋房屬“特別的高科技產品”，非開發商莫屬？估計此話一出，“地球人都笑了”。就在前幾天，當自視為“地產總理”的開發商“大嘴”任志強聲稱“如果沒有這些人(注：指他們開發商自己)蓋房子，房子的問題又解決不了”后，立馬就在最能直接反映民意的網上招來一片斥責和哄笑。因為誰都知道，正是因為開發商，才使得70-80%的普通市民買不起新房；也正是由于開發商，在壟斷和占據了中國城鎮90%以上的建房土地使用權的同時，卻把“全民國有土地資源”變成了“只為富人蓋房”的專利，而八成左右的“全民土地”的主人，卻被開發商用高房價趕出了商品住房市場之外。 可以說，正是由于開發商及開發商模式，使得中國的市民在住房問題上付出了太多太高的成本，使本來應該得到健康快速發展的住房業受到了極大的遏制，使住房問題成為中國城市社會最大的不和諧因素。當執政黨終于拉開“構建和諧社會”的大幕，我們也到了重新審視和徹底清算被公眾視為“人民公敵”和“利益對立者”的開發商特殊利益集團及開發商模式之時。 “特殊利益集團”，使房地產演變成最大的“暴富制造器” 要對開發商特殊利益集團有深入透徹的了解，首先就必須清楚的知道，在中國，壟斷和霸占著房地產市場的開發商究竟是一些什么人？ 從人口的比例來說，開發商在中國社會的人群中，可謂是“極少數中的極少數”。 根據國家統計局發布的“第一次全國經濟普查主要數據公報”， 截至到2004年末，全國共有房地產業企業法人單位12.9萬個。其中從事房地產開發經營的，只有5.9萬個(其他為物業管理和房地產中介等)。雖然在房地產開發經營上的就業人員有158.5萬，但由于從事房地產經營開發的絕大多數為私營和民營企業，所以在房地產開發企業中掌握絕對控制股權和受益權的“真正老板”——也就是開發商，全國加起來估計也就只有20萬人左右。以此計算，他們也僅僅只占了同期全國人口的萬分之一點五(到2004年底，全國人口為129988萬人)。如果以全國城鎮人口的比例來計算的話，開發商也僅占到全國城鎮人口的萬分之三點七左右。 那么，就這占全國萬分之一點五的人口，通過掌控中國的房地產市場，攫取的利益究竟有多少呢？在前面的章節中我們已經知道，僅全國房地產市場商品住房一項，中國這20多萬的開發商一年獲取的凈利潤就高達5000億元左右人民幣(如果再加上商鋪和辦公房的開發建設，全國開發商一年通過房地產市場獲取的凈利潤，至少應高達6000多億元。但其中應減去屬國有和國有控股房地產上市公司的開發企業的總利潤，粗略估計為1000億元。全國私有民營的開發商一年獲取的總利潤依舊按5000億元計算)。照此類推，中國開發商一年人均獲取的房地產開發凈利潤，就高達250萬元。這也就是說，開發商如果搞個4-5年的房地產開發，到時就篤定躋身到千萬元戶的行列。 20萬個的開發商，一年攫取的超級利潤就高達5000億元，這在中國人的整體財力中，究竟占有什么樣的份量呢？我們在這里把它和全國的財政收入做個比較。截至去年，我國全國一年的財政收入剛剛達到3萬億元。這也就是說，僅僅占到全國人口萬分之一點五人口的20萬個開發商，一年所攫取的超額利潤，就相當于擁有13億人口的“泱泱大國”一年全國財政收入的六分之一。如果把這3萬億的財政收入分攤到13億國民身上，全國一年的人均財政收入所得，僅僅只有2294.3元(到2005年末，全國總人口為130756萬人)。這和全國開發商人均250萬元的人均年利潤相比，相差了1089倍。 實際上，由于開發商的“全國平均水平”包含了眾多的中小城鎮，所以這樣的“平均水平”要遠遠低于一些大中城市開發商“暴富的速度”。越是在大中城市土地越緊缺，商品房的利潤水平就越高，房地產業的規模化和集聚度也越高，開發商的暴富速度也就越快。在中國，雖然開發商在總體上還是在“本鄉本土”的地盤上“各自為政”，但經過這幾年的發展，也出現了一些地區性、甚至是全國性的房地產寡頭。在不久前公布的“2006中國房地產企業50強”中，前十名企業的房地產項目2005年的銷售收入總計為729.20億元，而上年前十名2004年銷售收入，總計也只有601.21億元。全國房地產十強的銷售收入，一年就增加了20%以上。 而最能說明房地產商暴富程度的，還屬胡潤的富豪榜，在今年十月份發布的“2006胡潤百富榜”上，登上前十名“中國首富”的，竟有6人全是靠房地產而一舉暴富(而其余的4人基本上是靠公司海外上市而登上首富榜的)。這六人的“身價”財富，都在100億以上，最高的達到了160億。雖然開發商在中國成百上千萬的“資本家”中只占了極少的一部分，但他們在今年“百富榜”中所占的比例，卻遠遠高居第一，占到了“百富榜”富豪的四分之一以上(高達25.5%)。所以把房地產稱之為中國的“暴富制造器”，沒有半點的夸張和“冤枉”。這點在“百富榜”的房地產富豪子榜上再一次得到了驗證。據報道，上了房地產富豪榜的50位房地產富豪，一共擁有的財富總值高達2010億元；平均每個房地產商的財富為40.2億元。而能夠登上房地產富豪子榜的，房地產商的個人財富起碼要達到15億元，行業的門檻之高，“蓋過”了其他所有的子榜。對此，連胡潤自己也不得不感嘆：房地產業是中國造就富豪最多的行業。 土地使用權壟斷：開發商“一夜暴富”的“寶典” 那么，僅僅占全國人口萬分之一點五的開發商，又是憑借什么“鬼斧神工”，使自己這個特殊的利益集團一年的利潤所得，高到竟然相當于全國年財政收入六分之一？ 重新審視商品住房建設的和供應的產業鏈，你會發現，在商品房從規劃、設計，再到建設，再到銷售完成的這些過程環節中，開發商可能是最“無足輕重”、可有可無的了。在中國的城市中，商品住房從規劃到立項，基本上都是政府相關的規劃、土地、建委和房管等部門進行的。項目正式定下立項后，是由設計部門進行房屋和環境的建筑設計和園林設計。設計好了以后，建筑公司和園林公司就可以憑借設計圖紙進行施工。施工基本完成后，可以委托房屋銷售公司或房產中介公司進行商品房銷售，直至全部完成該項目商品房的所有過程。在規劃、設計、施工和銷售這四個環節中，開發商的功能就是起著一個組織協調的作用。但在以上進行實際操作的規劃、設計、施工和銷售這四個環節中，任何一個都可以取代開發商，成為商品住房建設和消費產業鏈的組織者和協調者。這方面國外有成熟的經驗和現成的模式。眾所周知，新加坡85%以上的居民都居住在政府提供的組屋(相當于我們的經濟適用房)。但可能很少有人知道，這些占據了國家住房開發總量近9成的組屋，從規劃、建筑、分配、出售到租賃，都是由新加坡政府的國家建屋局直接操作。即保證了組屋的公利性和非贏利性，也從根本上保證了普通大眾以 較低的成本，就可以解決住房小康的問題。在美國和加拿大等地，房地產的“開發商”就是建筑商，沒有像“中國特色開發商”這樣房地產市場的“二道販子”和“投機倒把分子”，所以這也是他們的房地產的平均利潤水平在5%左右的制度因素。 那么，在中國，在一個稱之為社會主義制度的政體下，開發商這個本來就“可有可無”的群體，又是怎樣成為房地產這個民生基本保障產業鏈上最大、最貪得無厭、最具社會破壞力的“特殊食利集團”的呢？從政治和經濟的角度來分析，人們就會發現，關鍵就在他們掌控和壟斷了憲法上屬于全體人民所有的土地實際所有權——盡管名義上他們取得的是土地的使用權。 讓我們還是從現實說起。在高房價的擠壓下，人們紛紛開始想方設法，謀求繞開發商的暴利，“多途徑、多方位”的解決自己基本的居住問題。但走下來一圈，你會發現，“條條小道”都被“封堵”，最后就只能走上開發商這條“獨木橋”。 你想躲開城市的高房價，到農村買塊地，像村民那樣“自建房”。還沒等你“動作”，政府就會找上門來說你“非法”。但如果開發商和你一樣看中了農村的那塊地，你就會發現他可以輕而易舉的搞到土地的使用權，等你要從他的手上買房，那價格又不知道翻了多少倍；當你不得不回到城市，想和政府爭取和開發商同樣的權利，自己住的房子自己開發，并且和開發商一樣交土地出讓金和各種各樣的“七費八稅”(當然可能不會包括開發商的行賄成本)，以借此“逃脫”開發商的暴利盤剝。你可能就會失望的發現，根本就沒有相關官員理睬你，甚至他們還會在媒體上公開“打擊”你，說自建房組織不合法(當然一些有權有勢的官員自己私底下搞的名目繁多的集資房、合資房和經濟適用房等除外)。一句話，普通百姓要想“居者有其屋”，除了讓開發商暴宰，你別無選擇。也正是這種獨家壟斷，也正是由于住房是人們生存的基本而剛性的需求，才使得中國開發商敢于如此的強取豪奪和恣意妄為。 實際上，如果有任何一種住房的模式可以“逃離”開發商的暴利盤剝，中國普通百姓在在住房上的所付出的成本和代價，就將會大大的減少。在今天的新聞上人們就看見，全國首例個人集資建房項目有望在溫州動工。據組織者介紹，他們這個自建房項目的開發成本，還不到周邊樓盤房價的一半。 但現在的房地產市場和住房模式的導向，至今依舊被開發商所“獨家壟斷”。仔細分析和推敲一下這些“獨霸著”中國房地產市場開發所需土地使用權的開發商，你就會發現一些“極值得反思和回味”的東西： 他們雖然沒有自己的土地，但卻可以壟斷中國五六億城市公民在住房上所需的土地使用權，盡管住房是人類生存的基本保障； 他們用國家和全民的土地進行房地產的開發，實質上建房所用的土地還僅僅是一個“使用權”，但就這樣建在“全民土地和使用權”上的商品住房的利潤率，要比資本主義國家那些擁有私地、并且是連地(所有權)帶房一起賣的房屋建筑開發商的利潤水平，還要高出數倍、甚至是十多倍； 他們建造的商品房用的是老百姓的土地，但卻可以公開的叫囂不把房賣給“土地主人”(也就是他們所稱的買不起他們高價房的“窮人”，盡管這些“窮人”的比例占到城市居民總量的七八成的)，或者對不得不買房居住的“土地主人”實施房地產暴利，使“主人”成為自己的“房奴”； 作為社會中的“最大的食利人群”，他們憑借政策、憑借關系，甚至可以做起“無本萬利”的買賣。他們自己可以沒有多少“原始資本”，到銀行去借國民的儲蓄，到政府部門去挪用各種基金和經費(如社保基金)等，用公眾的錢反過來對公眾“強取豪奪”，從而一舉成為中國最快的暴富群體。 分析了解了開發商的這幾個“特性”，我們就不難理解什么是中國的特殊利益集團，以及開發商為什么會成為“特殊利益集團”中的“強勢群體”。 這里所謂的“特殊利益”，就是開發商把本來不屬于自己的權利，通過“運作”，成了他們利益集團暴利的工具。盡管從根本上來說，這種把人民的基本居住權利異化成極少數人暴富的“運作”，既不符合國家的根本大法(憲法)，也背離了社會政體的基本宗旨(社會主義公有制)，更是和執政黨“構建和諧社會”和“三個代表”的目標背道而駛。而造成這一切的根本原因，就是在現有的有關行政法規和相關官員的行政導向上，允許和默認開發商對全民國有土地使用權的壟斷。正是開發商在土地開發使用上的“壟斷權”，正是政府相關部門對開發商這種“壟斷權”的“網開一面”，在住房模式上“官商合謀”所造就的“權力資本”，才使得開發商成為當今中國“最強勢的特殊利益集團”之一。 在這里，人們情不自禁的會想起社會主義的鼻祖之一列寧的一段話：“所謂階級，就是這樣一些大的集團，這些集團在歷史上一定的社會生產體系中所處的地位不同，對生產資料的占有關系(這種關系大部分是在法律上明文規定了的)不同，在社會勞動組織中所起的作用不同，因而領得自己所支配的那份社會財富的方式和多寡也不同。所謂階級，就是這樣一些集團，由于它們在一定社會經濟結構中所處的地位不同，其中一個集團能夠占有另一個集團的勞動”。在這里，對照列寧的話，你就會發現，盡管我們的“法律上明文規定”從根本上是站在公民的一邊，但現實中出現的情況卻恰恰如列寧所講。而這種“變異”，正是由于開發商利益集團和官員中腐敗利益集團兩者的勾結所造成。 記得當年中國改革的“總設計師”鄧小平曾經說過，我們的改革“如果導致兩極分化，改革就算失敗了。”現在的問題是，從2003年開始的“住房改革新政”，不僅導致了社會極端的貧富不均，而且造成的兩極分化已經“極至”成中國城市社會最大的不和諧因素。面對這樣“極端失敗”，現有的開發商壟斷的住房模式還應該橫行多久！ 在今年6月29日中共中央政治局進行的第三十二次集體學習會上，中共中央總書記胡錦濤特別強調：科學、民主和依法執政的核心，是要為人民執好政、掌好權。要把堅持黨的領導、人民當家作主和依法治國有機統一起來，不斷改革和完善黨的領導方式和執政方式，不斷提高黨的執政能力和領導水平，在為人民治國理政的實踐中體現黨的先進性、發展黨的先進性、永葆黨的先進性。胡錦濤主席的講話，給人以深刻的啟迪。現在人們要問的是，在房地產和住房導向上，相關的政府部門和高官究竟有沒有“為人民執好政、掌好權”？他們在為億萬人民住房的“治國理政”上，執政黨的“先進性”究竟“體現、發揮”了多少？如果很少，如果就沒有，那么人民群眾在最基本的居住問題上，何時才能在等到和看見相關部門在“執政方式”和“執政能力”上的改革、完善和提高？！人民期待著。 沈曉杰系列文章： 更多內容請見沈曉杰博客
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