樓市進入冰凍期，政策走向引關注！專家：“房住不炒”是底線

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　　萬科董事會主席郁亮在14日面對媒體時，依然保持了對市場前景的“悲觀”判斷。他稱，房地產行業不可能恢復過去的增長速度。

　　郁亮的如此判斷，來源于市場上的諸多信號。國家統計局14日發布數據顯示，今年1~11月，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比1~10月回落0.8個百分點。商品房銷售額129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個百分點。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，從細分單月的數據來看，今年的9、10、11月，全國房地產市場單月銷售面積已經出現連續三個月的同比下調?！?018年全年很可能出現商品房銷售金額刷新歷史紀錄，而成交面積持平的現象。如果2019年的政策不變，房地產市場將出現明顯調整，市場拐點已經出現。”張大偉稱。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷認為，未來樓市以“穩”為主，市場會在2019年觸底回暖，具體表現為：土地流拍明顯減少，房企降價促銷減少，二手房降價明顯減少，整個市場處于一個成交量和價格相對穩定但并不火熱的底部狀態。

　　無論是銷售面積、銷售金額，還是房地產投資，由增轉降的趨勢似乎無可避免?！按航喯戎保科笙騺韺徤?，它們的戰略變更也預示著房地產市場拐點的到來。業內更加關注的是：從緊的調控政策，在新房滯銷、房企融資渠道不暢的背景之下，是否會在未來靈活調整？

　　市場拐點隱現

　　臨近年末，房地產市場格局已定。從宏觀數據來看，2018年房地產市場仍然保持穩定。盡管銷售面積和銷售金額同比漲幅下降，但相比2017年全年銷售面積16億平方米和銷售金額13萬億元而言，今年全年數據不會相差太遠，整體保持平穩。

　　12月15日，國家統計局發布2018年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，各地11月房地產市場整體保持穩定。據初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲0.3%。其中：北京和上海分別上漲0.6%和0.5%，廣州持平，深圳下降0.2%。

　　企業層面，大部分公司仍然保持了銷售金額和面積的穩定提升。克而瑞統計的2018年1~11月房地產業銷售金額榜單顯示，碧桂園、萬科、恒大、融創以6645.5億元、5422.3億元、5391.4億元、4163.1億元的銷售額分列行業前四。

　　不過，在宏觀數據之外，市場上仍有許多信號透露出陣陣寒意。

　　自10月以來，存量房市場就遭遇了滑鐵盧。有數據顯示，北上廣深四個一線城市二手房交易量自今年年中以來就逐漸下降，并于10月錄得年內低點；而到了11月，4個一線城市二手住宅銷售價格下降0.4%，降幅比上月擴大0.2個百分點；而31個二線城市與35個三線城市的二手住宅銷售價格也僅上漲0.3%與0.4%。

　　張大偉認為，從二手房價格看，全國房價的拐點已經出現。已經連續2個月出現超過10個熱點城市二手房價格下調，這是最近4年來首次出現。預計未來幾個月，二手房價格的下調幅度將繼續加大，部分城市新建住宅價格也將逐漸開始調整。

　　另一方面，逼近年末，市場上的觀望氛圍也較上半年更為濃烈，購房者的買房意愿下降至冰點。這也在很大程度上影響著開發商一手樓盤的銷售節奏，導致年底的樓市出現了“旺季不旺”的局面，開發商只有采取大幅度降價促銷的行為，才能吸引購房者入市。

　　一手房市場的疲軟在“金九銀十”就已經顯現。據克而瑞數據，今年10月，百強房企單月業績較9月環比降低10.5%，銷售減速較為明顯。而百強房企單月業績的同比增速自三季度以來也持續放緩，從7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

　　與之相對應的是，大多數房企的推貨高峰期都在三、四季度，市場不給力的現實，給了房企沉重一擊，導致不少公司前11個月的銷售總額與其年初確定的銷售目標相比仍有較大差距。

　　截至目前，雖然大部分房企前11個月的銷售狀況同比仍錄得一定增長，但不少公司的增速顯著放緩，且部分房企已經很難完成自己確定的年度目標，因此，12月仍舊是沖量的關鍵時刻。

　　以萬科、碧桂園、恒大為例，2017年上述三家公司平均增長率為53%，但今年的增長幅度下降嚴重，而萬科前三季度的銷售金額同比增長不足一成。

　　房企銷售與籌資的雙重壓力

　　“我們公司的年度目標很難完成，沖刺一把后，大概還有100億元的缺口?！比A南一家上市房企營銷部門總監難以掩飾內心的焦慮。作為營銷口的負責人之一，其部門面臨著極大壓力，如果完不成任務，整個部門的年終獎將化為泡影。

　　留給房企的時間已經不多。市場上，房企積極推出新盤或低價促銷的案例越來越多。

　　11月26日晚，萬科旗下的豪宅項目臻山府，采用線上選房模式開盤，定價低于預期；11月28日，萬科星城線上開盤，當天晚上去化率近57%；更早之前，中國金茂在廈門鷺島的樓盤進行特價銷售，銷售價格比拿地樓面價還低，上演了“虧本”賣房的戲碼。

　　一家總部位于廣州的TOP10房企營銷部門負責人表示：“行業的整體氛圍還是偏悲觀，因此大多數公司都會加速去化以回籠資金，采取現金為王的策略。年底這一波促銷沖刺早在11月就已經開始，最后幾天應該還會有一些比較特殊的促銷案例出現?！?/p>

　　而對于明年的市場，目前大多數行業人士并不持樂觀的態度，有分析人士更預測市場整體成交量將下降10%左右。

　　而除了銷售數據放緩之外，房地產投資增幅也逐漸出現放緩跡象，企業籌資的壓力也逐漸顯露。

　　國家統計局數據顯示，2018年1~11月份，全國房地產開發企業到位資金150077億元，同比增長7.6%，增速比1~10月份回落0.1個百分點。其中，國內貸款21807億元，下降3.7%；利用外資102億元，下降30.4%；自籌資金50619億元，增長10.0%；定金及預收款49551億元，增長15.7%；個人按揭貸款21420億元，下降0.9%。

　　這組數據說明，房企到位資金仍以銷售回款為主，貸款融資同比延續負增長，融資壓力仍然不小。

　　中金公司首席經濟學家梁紅預計，開發商的現金流趨緊，壓力可能會日益加劇。據測算，2019年房地產債券還款總額（包括計劃回售和到期）可能達7000億~8000億元人民幣，估計為2018年實際還款規模的2倍有余。

　　第一太平戴維斯華北區高級董事、評估部負責人胡建明（JamesWoo）對第一財經記者表示，2018年，在融資監管更加嚴格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊。整體來看，除資產證券化融資方式外，房企傳統的融資渠道均受到了一定影響，整體資金壓力開始逐步顯現。

　　但不同類型房地產企業的融資壓力也有所不同。大型國有房企融資優勢較大，中小房企融資成本普遍提高，其中信托融資成本較去年提高2~3個百分點。嚴監管環境下整體融資渠道收緊，尤其非標業務的嚴厲監管對中小房企影響較大。

　　胡建明對第一財經記者表示，在去杠桿與嚴監管的背景下，債市融資渠道明顯收窄，這讓之前幾年習慣于過度加杠桿，并向銀行、債市借了太多錢的企業面臨更大的債務壓力。

　　“當前房地產市場進入深度調整期，融資成本和土地成本居高不下，前幾年為了規模不斷擴充營銷和土地拓展體系的企業面臨的壓力更大。當前情況下，房地產百強企業選擇融資的方式較靈活；中小型開發商也使出渾身解數在寒冬里保持競爭力?！焙髡f。

　　政策走向引關注

　　7月31日，中共中央政治局召開會議提出，要下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。

　　在此前后，深圳等地持續出臺“三價合一”、“限售”等輕量級的行政手段，加碼調控力度的預期管理，警惕投資投機情緒的死灰復燃。

　　調控政策之下，新房滯銷，房企融資渠道不暢，今年全國土地流拍數量也大幅增加，甚至超過近年來土地市場最冷的2014年。

　　10月中旬，廣州傳出增城、花都、南沙取消限價限售政策的消息，隨后官方人士回應對外限售沒有取消，同時嚴禁開發企業拆分價格報備。這被市場迅速解讀為“限價放松”。

　　與此同時，其他地市也發布人才新政，對人才落戶購房給予補貼，曲線爭取放松空間。就連銀行也嘗試下調房貸利率，例如招商銀行深圳分行近日把首套按揭利率從基準上浮15%下調至上浮12%。

　　近日，國家發改委發布《關于支持優質企業直接融資的通知》（下稱《通知》），其對房地產行業融資的影響也引發了市場的高度關注。而今年以來交易所地產公司債審批速度也已加快，前11月通過交易所審批的地產公司債額度同比大幅增加，《通知》的下發是否可以看作房地產融資進一步放松的信號？

　　胡建明表示，雖然國家發改委支持優質企業發企業債，但具體分析發現，按照中央精神，目前只支持有關棚戶區改造、保障性住房、租賃住房等領域的項目，并不支持商業地產項目，不能因此認為房企融資開始松動了。

　　華創證券分析師袁豪分析稱，目前調控政策已見成效，政策無從緊必要，同時經濟也存在波動壓力，目前形勢下穩定或更為關鍵。他預計后續房地產市場政策環境有所改善。

　　今年的10月31日和12月13日的兩次中央政治局會議，在研究和部署經濟工作時只字未提房地產。張大偉認為，連續兩次政治局會議未提及房地產內容，對于房地產市場而言，意味著調控政策方向不會發生改變。從11~12月整體看，房地產政策基本平穩。

　　京東金融首席經濟學家沈建光預計，政府仍會堅持房住不炒的表態，同時強調房地產長效機制的確立?？紤]到當前房地產銷售回落、國內房地產企業貸款與按揭貸款增速仍在下降，預計明年房地產市場仍將整體處于調整通道。

　　摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家、研究部負責人章俊對第一財經表示，考慮到未來基建補短板的穩增長效應逐步顯現，預計至少年內和明年上半年之前，房地產調控立場和政策不會有明顯變化，其間房地產投資增速會持續下行。

　　而明年年中之后是否會重新調整房地產政策？章俊認為主要取決于基建投資效應衰減的速度和中美貿易談判的進程。

　　章俊預計，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策底線不會變，但可能會調整部分城市限購限售，放松首套房的首付比、認貸條件和利率等具體政策。

　　梁紅也表示，2019年房地產投資同比增速可能降至-10%~-5%之間。鑒于地產周期對宏觀經濟各個領域的深遠影響，當前地產需求及開發商融資的相關政策亟須調整，且政策調整宜早不宜遲。

　　（第一財經 張歆晨 劉展超）

責任編輯：張文