新浪財經訊 12月14日，由冶金工業經濟發展研究中心、上海鋼聯共同主辦的“2020中國鋼鐵市場展望暨我的鋼鐵年會”在上海召開。億翰智庫首席研究員張化東出席大會并發表了《找尋房地產行業確定性——2020年度策略報告》的主題演講。

億翰智庫首席研究員 張化東

　　首先，他回顧了2019年房地產市場。他表示，2019年房地產行業政策調控的主要邏輯是“因城施策+因企施策”，一切以“穩”為主，房住不炒是主基調。

　　其中，在針對市場的“因城施策”指導下，2019年房地產開發投資、新開工面積增速雖有所放緩，但仍維持較高增速；2019年9月，全國70大中城市新建商品住宅價格同環比上漲城市數量占比分別為98%和76%，二手住宅分別為84%和57%。

　　在針對房產企業的“因企施策”指導下，2018年和2019年央行雖多次降準降息，但多為定向放水，地產行業難受益，且房地產行業全鏈條融資被封鎖。此外，房地產企業降負債雖取得一定成效，但仍維持較高水平，收緊房企融資，防范金融風險仍有必要。

　　隨后，張化東研究員對2020年房地產行業進行了展望。從城市方面來看，他強調2020年需關注兩類三四線城市：一是縣域及以下人口較多且占比較大的城市，二是常住人口減少但戶籍人口下降較慢的城市。

　　從區域方面來看，他主要對環渤海、長三角、珠三角、中西部四個區域進行了研判。整體來看，他預測2020年一線城市的成交量占比3%，環渤海、長三角、珠三角均表現出“量穩價穩”的態勢。二線城市的成交量占比28.6%，其中，環渤海、珠三角呈“量跌價跌”態勢，長三角呈“量升價升”趨勢，中西部呈“量升價穩”格局。三四線城市的成交量占比68.4%，其中，除環渤海呈“量升價升”趨勢，其余三個區域均表現出“量跌價滯”態勢。

　　對于房地產新開工方面，他基于對銷售預期的研判，認為2020年新開工面積同比增速前低后高，全年下行7%左右。對于開發投資方面，他基于對2020年各能級城市兩類投資的研判，認為2020年房地產行業投資總額增速放緩至5%左右。

　　最后，他分析了房產企業面臨三大難題，即融資難題、銷售難題和拿地難題。針對這三大難題，他認為需要調整策略，各個擊破：在融資上，尋求IPO，加強資產結構管理；在銷售上，把握剛需剛改，用產品力提升去化率；在投資上，區域聚焦，擇機而入。

責任編輯：張瑤