原標題：融資“強監管”時代到來 房企的資金鏈扛得住嗎？

　　來源：21世紀經濟報道

　　若融資政策趨嚴，很多房企的戰略將從進取逐漸變成收縮。而一些已經出現高負債的房企，則可能面臨資金鏈的緊張。

　　對于房企融資的“強監管”，正在變成一種常態。

　　21世紀經濟報道近期獨家報道稱，監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”。具體為紅線1：剔除預收款后的資產負債率大于70%；紅線2：凈負債率大于100%；紅線3：現金短債比小于1倍。

　　根據“三道紅線”觸線情況不同，將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值。

　　與此同時，央行、住建部于近期召集部分房地產公司在北京座談。外界猜測，座談內容或涉及這一監管政策。

　　近期，房地產政策層面不斷有新的表態和動作。在“房地產金融審慎管理制度”的框架下，對融資的監管正在趨于嚴厲。有房企人士向21世紀經濟報道表示，近期已感受到融資渠道收窄、審核趨嚴的現象。如果對融資領域的監管變成常態化行為，未來企業戰略將進入一個收縮期。

　　金融“強監管”將成常態

　　監管層對于房企融資領域的關注是有跡可循的。

　　自2016年首次提出“房住不炒”以來，監管層就不斷強化房地產的居住屬性，弱化投資屬性和金融屬性。具體做法為，在出臺抑制投機投資需求政策的同時，不斷推出以“去杠桿”為目的的政策手段，從而有效預防房地產領域的金融風險。

　　此后，在銀保監會等主管部門的表態上，“防控金融風險”成為時常被提及的內容。

　　今年兩會期間，政府工作報告提出“重大金融風險有效防控”。外界認為，在市場體量龐大、資金密集型的房地產領域，金融風險防控成為今年的政策重點。

　　5月和6月以來，房地產市場快速回暖，部分城市出現快速反彈。7月24日，“房地產工作座談會”以罕見的高規格召開，除繼續強調“房住不炒”、“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）等政策原則外，還首次提出，“要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場”。

　　有分析認為，對“房地產金融”的監管和控制，已經成為金融政策的重要獨立考量因素。其中，“房地產金融審慎管理制度”以“制度”的表述出現，說明對該領域的調控已經不再限于定向指導的手段，而將以制度化和常態化的形式存在。

　　北京某大型房企相關負責人甚至認為，對融資的強監管，有可能是房地產長效機制的一部分。他向21世紀經濟報道表示，近些年，無論在

　　開發貸款和按揭貸款方面，審核流程都是趨于嚴格的。

　　“如果要把‘三道紅線’做制度化的要求，就是多填一張表的事情，在操作上沒有太大難度。”該人士向21世紀經濟報道表示。

　　但對房地產金融的審慎管理，并不意味著房地產融資過度收縮。按照“三道紅線”的新規，房企的融資規模是比照2019年6月的上限規模制定的。某信托公司相關負責人指出，金融機構本身就已對房企的償債能力做了分類管理，新規只是對這種管理進行強化，在實際執行中，不會有太大的偏差。

　　土地市場或降溫

　　這個尚未正式落地的新規令一些房企感到緊張。

　　21世紀經濟報道了解到，不少企業已經拿到新規的相關細節，但并不知曉具體的執行尺度。有房企擔心，若融資收緊，企業的戰略會全盤受到影響。

　　融資和銷售是房企最重要的兩個資金渠道，去年以來，不少房企通過融資實現借新還舊，在改善負債結構的同時，也為今年的增長蓄力。前述房企人士指出，若融資政策趨嚴，很多房企的戰略將從進取逐漸變成收縮。而一些已經出現高負債的房企，則可能面臨資金鏈的緊張。

　　據悉，在去年實現銷售新高的基礎上，很多企業仍對今年的銷售目標做出上調。為此，近期市場掀起一股拿地熱潮，在部分二線城市，土地溢價率再度上升。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩指出，假如房企融資門檻提升，被新規限制融資的房企有可能延遲或取消近期土地投資計劃，土地市場將大概率出現降溫。

　　但同時，融資收緊使房企銷售回款端壓力驟升，房企大概率將啟動“加速銷售模式”。

　　在此過程中，中小房企受波及程度要遠大于規模房企。潘浩指出，中小房企自身抗風險能力不足，在新規影響下，融資受限，有可能選擇轉讓全部、部分股權或土地資源。而從長期看，去杠桿、降負債、預防系統性金融風險是確保房地產金融市場平穩健康的重要保障，房企或早或晚都將面臨這一道必考題。

　　據悉，調整負債結構、確保財務安全，是不少房企今年的重要策略。其中，為確保現金流，很多企業將回款率定在85%以上，并作為與銷售額同等的一個考核指標。

　　另一方面，提高投資精準度也是很多房企的內在要求。“由于市場的容錯空間大大縮小，因此前端的投資能力，往往成為決定項目成敗的關鍵因素。”西部某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道表示。

　　上海易居房地產研究院指出，從“三道紅線”的設置來看，監管部門高度關注房企負債結構及償債能力情況，房企應控制自身杠桿水平，保持充裕的現金流使其能夠完全覆蓋短期有息債務。同時還應未雨綢繆、量入為出，做好資金安排，保持經營活動的穩定性。

　　該機構還建議，對房企債務的監管主要集中在有息負債上，房企可運用資產證券化等融資方式，盤活存量資產，補充企業現金流。

　　（作者：張敏）

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責任編輯：潘翹楚