原標題：樓市重磅！住建部、央行一起出手，影響大批房地產巨頭

　　中國基金報記者 文景

　　房地產行業又出了一則重磅消息！

　　今天（8月23日）中國人民銀行網站公布消息稱，8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責同志，以及部分房地產企業負責人參加會議。

　　來源：央行網站

　　重點房地產企業資金監測

　　和融資管理規則形成

　　該會議認為，黨的十九大以來，有關部門和地方貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，落實城市主體責任，穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產調控政策的連續性、穩定性，穩妥實施房地產長效機制，房地產市場保持了平穩健康發展。

　　會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

　　會議強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產行業長期穩健運行，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。

　　會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成“租購并舉”住房制度等進行了研究。

　　近期房地產調控措施頻頻

　　近期，隨著疫情的緩解，3月中國百城房價環比數據實現由負轉正來，在貨幣寬松環境下，房地產銷售逐步回暖，近期一線城市及部分熱點二線城市房價出現明顯上漲勢頭，深圳、杭州、南京、成都頻頻出現萬人搶樓盤的現象。中指研究院數據顯示，2020年7月，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米15528元人民幣，環比上漲0.43%，當月，100個城市中，80個城市房價環比上漲，19個城市環比下跌，1個城市與上月持平。7月百城新房平均價格較去年同期上漲3.21%，漲幅較上月擴大0.05個百分點。從成交看，5月份50個城市商品住宅成交量“轉正”之后，6月份和7月份成交量繼續回升，7月份成交同比漲幅升至10%。而在土地市場，很多房企敢于出手拿地，土地市場表現活躍，多個地塊溢價率超過30%，并且有區域地王出現。房地產市場的熱度，使居民中長期信貸持續大規模增加，金融資源被房地產過度占用的問題再度引發關注。

　　7月14日，銀保監會表態稱，嚴禁資金違規投向房地產。

　　7月24日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在北京主持召開房地產工作座談會。韓正強調，要堅持問題導向，高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，時刻繃緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。

　　8月6日，央行發布的2020年第二季度中國貨幣政策執行報告也指出，牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度。

　　此前，已有多個地區收緊房地產調控，7月以來，東莞、杭州、深圳、寧波、南京、陜西省咸陽市等多個城市陸續收緊樓市調控措施。

　　房地產公司影響幾何？

　　目前，央行網站并未刊登重點房地產企業資金監測和融資管理規則的細節。

　　7月來，房企融資刷新了歷史同期記錄。澎湃的報道援引中原地產首席分析師張大偉的話說，房企融資井噴是出現增加融資規則的主要原因，座談會的召開是為了避免房企過度融資，出現金融風險。從房企融資看，房企越來越重視境內融資。7月單月房企融資超過700億元，而且呈現利率降低，數量增加的趨勢。新的融資管理規則，或許會加大房企的合作。

　　報道還引用一家上市房企預計，具體的細則會更多體現在窗口指導。目前，所有涉房類企業發債只能借新還舊，接下來去申請發債時，看批文怎么給可能就知道各監管部門態度了。

　　不過，此前據21世紀經濟報道、第一財經等多家媒體披露，監管部門為控制房地產企業有息債務規模，計劃出臺新規對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設置了“三道紅線”，具體為剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。不過這些報道目前并未得到官方證實。

　　此前還有傳聞稱，銀行間市場交易商協會和交易所要求新備案的債券募集資金僅能用于償還舊債，8月10日后備案的項目將只允許償還不超過對應存量債務融資工具的85%，上述傳聞也沒有在官方得到證實。

　　據天風證券報告統計，目前50家頭部房地產公司，同時符合“剔除預收賬款資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、貨幣短債比小于1”這3個條件的共14家，包括融創中國、中國恒大、綠地控股、富力地產、華夏幸福等。符合2條的有10家，包括中南建設、佳兆業、陽光城、金科股份、榮盛發展等。符合1條的14家，包括藍光發展、遠洋集團、中國奧園、融信中國等。完全不符合的有12家，包括保利地產、濱江集團、金地集團、龍湖集團、中國海外發展、華潤置地等。

　　一位房地產行業研究員告訴基金君，雖然沒有看到重點房地產企業資金監測和融資管理規則細節，但房企融資大概率受到影響。房地產企業負債率較高，對資金占用的需求高，一旦難以通過舉借債務擴大經營規模，必然被迫加快銷售回款，降低杠桿。收緊融資，對高負債率的公司影響較大，對頭部的大房企影響有限。

　　一位房地產開發商研究部門的人士告訴基金君，上半年資金寬松，利率水平低，各類資金積極用低利息進入熱門地塊。如果融資收緊，企業拿地肯定會降溫。收緊融資，對中小房企影響比較大，行業整合將加速，頭部公司的集中度將上升。不過，他也指出，此次會議首次從房企的角度談了長效機制，長效機制包括市場、監管和企業。這不是簡單打壓開發商，而更多是希望從融資角度去看開發商未來融資和發展。會議繼續強調穩地價等內容，依然有助于穩定后續房企拿地。

　　房地產股怎么走？

　　長江證券研報數據顯示，二季度，公募對地產板塊的配置比例在歷史的20%分位，處于明顯低配狀態。前述房地產行業研究員向基金君表示，房地產板塊近兩年不受機構青睞，目前龍頭房地產企業估值很低，市場對收緊房地產融資的預期本來就有，這已經在前期股價表現中有所體現，上周房地產股出現了一定程度下跌，等到看到具體細節，就可以說利空落地了。

　　中信證券此前有研究報告指出，當前，地產開發板塊和地產產業鏈估值差異越來越大，目前產業鏈估值達到地產開發商估值的5.0倍，而龍頭地產公司已經逐漸平臺化，控股或參股一些產業鏈公司，這推動了上下游企業被占資的問題緩解，增強了產業鏈公司業績確定性。長期來看，地產產業鏈和地產公司是共贏的關系，市值有望持續壯大。地產產業鏈和地產開發商之間的估值繼續拉大是不合理的。報告認為，總體而言房地產政策的周期性特征越來越弱，應時決策的意味增加。8月之后即將進入推貨的高峰期，2020年下半年的推貨有望較之上半年增加50%，預計8月月報表現靚麗。報告認為，目前開發板塊和地產產業鏈之間的估值差距已經很大，板塊藍籌有望出現估值修復的行情。

　　興業證券全球首席策略分析師張憶東在8月18日的最新講話中指出，房地產方面貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”精神，使得房地產行業內部優勝劣汰、強者恒強，這也使得最牛的一批房地產龍頭公司的融資沒有像以前那么饑渴。對于地產來說，市場預期非常低，但是基本面已經在改善，找到里邊最優質的公司，在三季度，8月、9月可以逢低做一些配置。

　　此前一位外資機構權益負責人向基金君表示，對于偏好配置有安全邊際資產的機構說，房地產股龍頭PE、PB很低，行業可持續盈利能力很強，每年有20%左右的盈利增長，股息水平不錯，值得長期持有。他認為，一部分保險和明星基金經理重倉持有一些房地產股也說明他們看好這個板塊的龍頭。他還指出，房地產行業估值長期受政策因素被壓制，但“房住不炒”某種程度上是在強調住房的商品屬性而并非投資屬性，住房的消費升級意味著品牌房企會被青睞，低負債的行業龍頭，可以逐步不再看作是受政策影響的周期股，而是類消費股。估值長期看會逐步提升。

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責任編輯：潘翹楚