房產稅的背景邏輯

　　文/本刊編輯部 圖/網絡供圖

　　說到房產稅，絕不是一個單一的問題，而是諸多問題相互交織產生化學反應之后的結果。下面我們從房產稅的產業鏈上游開始，一步一步解讀房產稅背后的邏輯。

　　一、政府為什么拼命印鈔票？歸根結底還是美國在印。美國拼命量化寬松，如果中國不印，就是傻子。所以中國明知道印多了鈔票會通貨膨脹，也要拼命印，而且印得比美國更厲害。

　　二、多印的人民幣怎么辦？美金是全球硬通貨，多印了，全世界人民幫著一起稀釋，一起承擔美國的通貨膨脹，這叫通貨輸出。中國也想學美國，讓人民幣變成硬通貨，或者有限范圍比如東亞的硬通貨，可惜美國絕對不會同意。因此，在以前，多印的人民幣只有一條路：在國內通貨膨脹。而以后，隨著我國一帶一路的推進，人民幣國際化進程的加快，這些多印的人民幣會有相應的去處。

　　三、嚴重的通貨膨脹后果是什么？參考1949年的金圓券，還有1989年的事情。嚴重的通貨膨脹后果肯定是政府垮臺。因此，可以有適度的通貨膨脹，但是不會坐視惡性通貨膨脹。

　　四、如何處理嚴重的通貨膨脹？政府的處理方法，就是挖一個超大的坑，把錢囤積在里面，不讓它流動，這樣多余的錢就不會進入民生市場，對糧食等基本生活用品形成沖擊。這就是一直在做的事情。房價一直在漲，囤積了大量超發的貨幣。

　　五、房價惡性上漲的后果是什么？房價惡性上漲，結果就是大多數人買不起房子，后果也很嚴重，可能導致群體事件和政局不穩。因此，房價可以漲，但是不能惡性上漲。政府必須對漲幅有所控制，同時加強保障房建設，讓最窮的人，最有革命性的人，在郊區有個小房子住，免得他們起來鬧事。

　　六、如果房市崩潰，下跌一半甚至更多，后果是什么？后果就是銀行呆賬急劇增加，銀行面臨破產。同時有很多行業倒掉，或者凋敝，造成失業增加，稅收減少，這是政府更不能接受的。所以，房價可以下跌，但必須在政府可以接受的幅度內。

　　七、關于房產稅大家都知道，賣地財政給政府帶來了滾滾財源，但土地一旦賣光，就不會有后續收入了。因此，必須找到一個替代的財源來填充政府的收入。這就是房產稅。所以，房產稅的推出，是板上釘釘的事情，只是時間早晚了，不可更改。之所以遲遲不出來，主要原因還是因為壓力太大，來自既得利益者們的壓力。但等大家達成共識，房產稅就會呼之欲出，不會有任何遲疑。

　　八、政府會放棄房地產業作為支柱行業嗎？不會?？纯闯擎偦诓贿h的將來，將有數以億計的農民搬進城鎮居住。房子從哪里來？還不是靠開發商建房子。再仔細看看各地的大開發商，以上海為例，50大開發商里面，有七成是國有或者政府背景的開發商。政府不可能放棄他們。

　　九、政府調控的目的是什么？上面可以得出推論，調控的目的，既不是為了讓房價上漲，更不是為了讓房價下跌。目的是讓房地產市場更加穩定，從而使經濟可以平穩健康的發展，儲蓄更多的貨幣，免得貨幣泛濫造成通貨膨脹，后果不堪設想。

　　十、為什么通過交易環節征重稅，而不是持有環節交稅？因為在持有環節交稅，就會造成大量拋盤，嚴重的甚至造成市場崩潰，所以要在交易環節征稅。交易環節征稅，以及限購的目的，就是讓交易減少，但又不妨礙真正的剛需購買第一套房子。打個比方，市場上本來有100套房子，每套1萬塊，那么市場上頂多需要100萬的資金就行了。后來，新建了200套房子，每套房子的價格變成了10萬塊，如果這300套房子全部進入市場交易，就需要3000萬的資金，需要銀行提供這么多資金，會造成進一步的通貨膨脹壓力。所以現在政府調控的思路，就是盡量凍結交易，把錢變成凝固的水泥，握在手里，不能輕易套現。

　　十一、房價取決于什么？房價是漲是跌，并不取決于政府的調控，而是取決于人民幣對美元的走勢。美元貶值，人民幣升值，所以大量外資就涌進中國，由于強制結匯，所以央行就被迫發行更多人民幣，形成通貨膨脹壓力。如果美元走強，人民幣開始貶值，那么外資涌出中國，央行被迫收回人民幣，將儲備的美元還給外資企業，流出中國，于是通貨膨脹壓力減小，市場上人民幣減少，房價就下跌。所以，房價的漲跌基本上取決于人民幣兌美元的走勢。從過去幾年的人民幣走勢圖和房價上漲圖來看，兩者驚人的重合。

　　這就是房產稅背后的經濟和金融邏輯，之所以房產稅遲遲不能推出，是因為涉及的范圍太廣。房產稅，一個牽動經濟大動脈的稅種，到底會走向何方呢？讓我們翻閱下一篇文章《中國房產稅與體制政策的匹配度分析》。

　　中國房產稅與體制政策的匹配度分析

　　今年的兩會，房產稅被多次提及。3月4日，全國人大一次會議發言人張業遂答記者問時表示：“目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內部征求意見，爭取早日完成提請常委會初次審議準備工作”；3月5日，李克強總理在政府工作報告中指出：“健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法”；3月7日，財政部副部長史耀斌表示：“目前全國人大常委會預算工作委員會、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案”。

　　就跟個稅改革一樣，房產稅也是一定要實行的。不過，房地產稅模式看似簡單易行，有現成的模式可循，但實際上卻由于和現有制度存在體系上的內在沖突，特別是在成文法系下，操作難度極大。是否能找到一個土地使用權轉間接稅續期的模式？如果能夠設計一個機制，通過土地使用權續期，降低企業的成本，其效果等于為企業減稅。企業競爭力增加如果轉化為地方政府稅賦的增加，就可以間接為城市公共服務提供持久的稅源。這也就是所謂的“第三財政”--國企?！暗谌斦蹦Ｊ街械摹皣蟆辈⒎莻鹘y意義上的“國企”，只要大眾可以通過股份參與分紅，私人企業也可以視為廣義國企的一種。還可以采用公眾基金方案。比如可將城市化1.0階段壟斷土地一級市場的做法移植到資本市場。所有上市企業都必須有公眾基金（如社保、養老等）保薦。公眾基金按上市價購買原始股并在企業優先分紅。這一方案既可以避免對企業加稅（政府甚至可以對有公眾股的企業定向減稅），也可以減少對房地產稅的依賴。通過這一制度，可以重建政府-企業-居民間的關系。通過全民擁有資本，體現中國經濟制度“社會主義特色”。目前國企已經將部分利潤劃歸社?；?，就是基于這一思路。

　　一個可行的思路，就是將城市土地使用權免費續約同自住且在本地繳交“五險一金”掛鉤。凡是不符合這一條件的，土地使用權續期就采用房地產稅模式。凡是參與本地企業經濟活動（“五險一金”）而沒有其它住房的，均可享受土地使用權無償續約。按這樣的模式續期，和現有制度兼容性好，社會風險小。但前提是企業必須有足夠的競爭力。有多少城市能做到這一點，還需要進一步評估。

　　為什么在今年，房產稅頻率如此之高地進入官方話語？一方面說明官方在節奏把握上結束民間爭論期進入立法準備期；另一方面說明，新稅種開征的準備條件已經趨近成熟，在這個立法準備期或者第二個緩沖期有足夠時間完成更細致的配套改革，因而敢于設立時間表。按照兩會上主要相關官員的說法，房地產稅立法工作尚在初審準備階段。實際上，類似房地產稅這么重要的稅種的立法工作耗時時間往往超過預期。按照比較保守的估計，可能需要四到五年。房產稅的準備工作和配套改革還需要一段時間的攻堅。房地產稅是一個涉及面非常廣的全國性稅種，而中國國土之大、國情之復雜在房地產市場有非常明顯的體現，很多配套工作還沒有完成。

　　房產稅根子上不只是稅本身給民眾帶來的沖擊，更在于房地產問題本身牽動社會。房地產對中國社會影響太大，以至于關于它的細微政策變化都會牽動社會神經。反過來說，當中國社會的住房問題基本解決，房產稅焦慮也就迎刃而解，所謂皮之不存、毛將焉附。實際上，中國住房問題正在獲得實質性解決。一方面高層提出的“房住不炒”理念正在貫徹，無論是集體土地租賃住房市場的放開，還是城市保障房的大量建設以及即將逐步推進的宅基地三權分置，總的來說，住房供給越來越充沛；另一方面，中國房價整體得到控制，尤其一線二線城市的房價趨于穩定，而三四五線城市總體房子供大于求，未來可能會進入回調周期。

　　中國民間的房產稅焦慮癥在未來五年將會逐漸緩解、消融乃至最終獲得普遍接受，在2015年至2017年左右達到頂峰的房地產在中國社會中近乎畸形的“不能承受之重”也會逐漸得到扭轉。

　　房地產稅背后的投資邏輯

　　炒房族要分散風險

　　對于炒房族來說，也要“因城施策”。在一線城市，為了防止房價報復性上漲，出臺的政策已經生效，目前已經幾乎沒有庫存了?！靶乱痪€城市”在落戶購房等都有優惠，可是在房價上，這些城市基本上都限購了。在三四線城市，庫存過剩是個難題。所以，炒房的空間不大了。因為房地產稅的打擊對象是誰呢？正是搞投機炒房的人。

　　以衛星城的炒房者為例，一旦市場迎來集中的拋盤，投機者就會面臨“衛星城房子不好賣”的難題。虧本賣？舍不得，越套越深。目前，在衛星城囤了很多房子、承擔巨大債務的炒房者已經非常困難了。國家也在大力地發展共有產權房，重回“國家福利”的社會主義模式，投機性的炒房已經難以為繼。

　　從基礎設施中淘金

　　征收房地產稅，增加財政收入。它會成為持續穩定的稅種收入。政府有錢了，就能發展基礎設施——公共交通更加發達，上班族在地鐵吵架的頻率和力度都會降低。所以，在基礎設施上投資，或者選擇這類基礎建設的股票，就能享受征稅帶來的福利。

　　實體經濟迎來福音

　　房子是用來住的，不是用來炒的。房地產稅的征收，讓人們從房產投機中撤離，企業也擺脫了為員工還房貸的壓力，從而在國際市場上重現競爭力。

　　房地產稅的征收，將給企業減負，企業家也能專心搞實業了。短短的幾年，我們的勞動密集型產業被越南等東盟國家搶占了市場。誰的錯？房子的錯。這幾年，在中國辦企業太難了，要承擔員工的房貸等高成本，簡直是九死一生。華為想開了，在東莞實現了漂亮的轉身。不是說深圳房價高嗎？咱們直接撤，跑到東莞另開一攤！到東莞給員工蓋房子，成本遠遠低于深圳。大部分企業都沒有華為的條件，所以，需要房地產稅的配合，來控制住房成本。

　　實體好了，股市當然牛

　　實體經濟好了，股市就有了機會。雖說當前還不好進場，我們卻可以提前做功課了。不是說房地產稅要在2020年左右開征嗎？

　　當前的中國A股，藍籌泡沫慢慢出來了，可是中小創還是估值太高，找不到行業級的低估機會。歐美股市幾乎全面超過歷史的中值，有些是極端高估。在這種情況下，股市投資的難度大了很多。去年2月的港股，隨便買幾只股票，抱到現在就能賺個50%，而此刻來看，未來可能很辛苦也只能賺個10%。雖說股市沒有機會，可風險也在釋放。提前學習，到時股市一漲，房地產稅再來推波助瀾，穩穩地做股市贏家。

　　看好貨幣基金

　　以美國為代表，全球都開啟了加息模式。加息對于房貸族來說是個挑戰，因為每月還的房貸都增加了。再加上房地產稅的推波助瀾，房子不再是最好的資產，貨幣基金卻迎來了好機遇。

　　貨幣基金的收益率，也會隨著利息的升高有更好的表現。貨幣基金還是保本產品，違約的概率幾乎沒有，買入貨幣基金，賺取穩穩的幸福。

　　在評估房地產稅的影響時，我們會用到各種“邏輯”?？墒?，房地產稅牽涉到各方利益，角力之下，只能一拖再拖。面對這樣的復雜變局，在用邏輯推演之余，更要評估風險。明白自己的風險邊界在哪里，只做能力范圍內的事。

　　怎樣實現力所能及的“理財收益最大化”呢？

　　第一、越不確定，就越要分散。并且，多元化配置的資產之間沒有多大的關連；

　　第二、理財已進入“機構投資時代”，挑選靠譜的理財機構；

　　第三、很多理財產品不保本了，注意賠本的風險；

　　第四、慎重使用高杠桿。

　　智能理財，房稅無憂

　　房子是用來住的，不是用來炒的，這是當前的大政策。和大氣候對著干，有幾個人能全身而退呢？何況房地產還有風險，征稅牽涉多方利益，所以一拖再拖，成了房市的隱形炸彈。

　　還有安全穩妥的投資嗎？

　　有。

　　智能投顧是理財行業的未來。智能投顧就是“機器人理財”，它有強悍的計算力，通過歷史數據的分析，精確定位，為高風險喜好者提供高風險高收益的產品組合，為風險厭惡者提供穩健的產品組合，人人“各取所需”。而機器代替人，是必然的趨勢。

　　以陶陶智投App為例，它擁有242個用戶畫像因子，對數據的每日運算量，達到了2.42萬億次。通過如此強悍的計算力，細梳用戶的需求，匹配合適的理財產品。它首先考慮用戶承受的風險，而不僅僅是追求收益。因為，選擇理財產品，用戶首先考慮資金是否安全，第二位的才是穩定的收益。陶陶智投的數據模型，為全球最大的資產管理公司BlackRock、量化鼻祖BGI長期使用，有效性也經過了工行、中信證券、華夏基金等眾多頂級金融機構的驗證。

　　它相當于一個基金超市，超市里賣的是中國的公募基金——股票型基金、QDII、黃金ETF、債券型基金、貨幣基金。2018年是公募基金20周年，20年來，公募基金從“老十家”成長至今，規模超過11萬億元，累計分紅數萬億元，已經高度成熟。中國證監會和銀監會也嚴密地監管著這個行業。在基金超市里買產品，錢直接打到公募基金那里，比如說華夏基金的理財賬戶中。作為中間平臺的理財超市并不經手，資金安全得很。

　　除了安全，收益也穩定。國內很多投資者還處在散戶的階段，希望賺快錢賺大錢，對短期虧錢的承受能力也不強。他們買了一堆產品，卻完全不了解其原理，發現了短期虧損，就會罵一句：“靠，真不靠譜！”面對這樣的用戶，智能投顧就會把他們推薦到貨幣基金的行列中去。因為貨幣基金相當于保本產品，每年能穩穩地賺到4%以上的收益，并且可以隨時取錢。

　　然而，真正厲害的投資達人，關心的卻是投資組合，而不限定在貨幣基金。因為投資組合可以引入股票型基金等，能夠拿到更高的收益。對于喜歡高收益的用戶，陶陶智投會在股票型基金、QDII、黃金ETF、債券型基金、貨幣基金等五大類資產中構建組合。就像老中醫望聞問切，然后為這類用戶配備只適用于個體的藥方——先精選基金，再把基金的配置比例設好，正對應著投資體質的脾胃虛實。

　　智能投顧的操作也十分簡單。例如，下載一個陶陶智投APP，用手機就能查看組合明細。足不出戶，真正的一鍵理財。就算只有兩萬塊錢，選擇了智能投顧里的貨幣基金，一年下來，差不多還能凈賺八百多塊呢。躺著賺錢不是傳說，而是眼下正在發生的事實。

　　機器理財的優勢在于計算能力——“千人千時千面”。資本市場有時突變，而智能投顧卻是全天候的守護者，當遇到風險時，它的機器大腦就會自動預警，提醒用戶靈活調節。人類靠血肉之軀，可以靠勤奮，對數十家基金勤加鉆研，卻無力面對數千只基金產品。人身也有局限，成了攔路的心理“七賊”——因為喜怒憂思悲驚恐，基民們追高買入，逢低止損，整體的虧損面極大。中國基民們用了二十年，證明了一個殘忍的事實，那就是血肉之軀無法完勝市場。帶著機器上戰場，動用智能投顧，顯然是新的理財道路。

　　人機協作，成為智能化交易的贏家，歸根結底，在于投資者自身的不斷成長。所以，放下人類的虛榮，與機器相伴成長，才是理財的重中之重。2017年，圍棋機器人完勝世界冠軍李世石與柯潔，打響了機器人反攻人類世界的第一槍。2018年，我們要更新觀念，與機器為伍，讓理財愈發成熟，獲得更好收益。

責任編輯：張琳珮