銀行惜貸 開發商搶跑出貨

　　[“從去年年底開始到現在還是以穩定金融、防范風險為主導，金融是非常重要的一個環節，各個金融機構有自己的訴求點，在國家宏觀調控導向之下，各個金融機構采取一些措施也是必要的。”]

　　羅韜

　　近日，恒大方面宣布其項目將以8.8折起進行降價銷售，以期獲得更多的銷售額。

　　“恒大在銀行的授信幾乎用完，有些信托的額度也用完，需要快速回款才能保證現金流。”一位銀行人士告訴記者。

　　種種跡象看，金融市場對房地產繼續保持嚴厲。恒大春季打折賣房是一個信號，很多房地產商也均有一定的價格優惠，開始慢慢選擇以價換量——他們都感受到房貸收緊對于樓市的影響。

　　“銀行按揭貸款速度越來越慢，我們的回款速度也越來越慢，感覺日子不好過。”一位開發商人士告訴記者。

　　春節過后，全國各地銀行房貸利率不斷提高，同時銀行的房貸額度也開始緊張，并進一步延長了放款周期。

　　增加購房成本

　　幾乎所有主流城市的銀行均不同程度上調了房貸利率，從記者了解情況看，目前的房貸利率在10%~20%左右。

　　目前北京大部分銀行已經開始執行首套房貸款利率為基準上浮5%~10%，除部分外資行及少數優質客戶執行上浮5%外，上浮10%逐漸成為北京房地產房貸利率的主流水平。

　　而在上海，融360監測的上海地區30家銀行中，首套房按揭貸款利率共13家銀行執行基準利率上浮，其中最高的1家上浮20%。

　　在深圳，包括南洋銀行、平安銀行、郵儲銀行等都暫停了房貸業務。

　　二線城市濟南同樣出現了這樣的情況，節后濟南各大銀行先后調整房貸利率折扣，四大行首套房最低上浮1.1倍，二套房至少上浮1.2倍。部分中小銀行的首套房利率上浮1.15倍、1.2倍甚至更高。

　　房貸持續“定向加息”，貸款買房的實際成本越來越高。即便如此，房貸額度從年初就吃緊，多數銀行一個月才放款一次。

　　成都的放款速度更慢。“我們放款速度通常是45天，很多額度還批不出來，這也間接拉高了購房成本。”一位成都建設銀行客戶經理告訴記者。記者了解到，成都大部分銀行房貸利率都在基準利率基礎上上浮10%~15%。

　　無錫一位房地產人士表示，無錫主流銀行首套房房貸基準利率上浮15%，最高有上浮至20%。

　　不難發現，首套房購房貸款利率上浮成為全國房地產市場普遍現象。

　　以100萬貸款還款25年為例，如果基準利率每月需要還款5307元，如果是按照目前普遍上浮10%計算每月需要還款6075元。

　　事實上，房貸的發放速度直接影響了購房者的購房意愿和開發商的回款，銀行的上調將在一定程度上讓市場進一步降溫。

　　“我最近計劃看房，發現按揭貸款的難度越來越大，房貸利率也非常高，感覺并不是最好的買房時機。”一位成都購房者余文婷告訴記者。

　　全國政協委員、房天下董事長莫天全認為，從去年年底開始到現在還是以穩定金融、防范風險為主導，房地產在過去幾年當中發展特別快，尤其是一些大城市，房價漲得特別快，這實際上是不正常的，調控過程中控制住了房價，但是也有一些問題需要完善。金融是非常重要的一個環節，各個金融機構有自己的訴求點，在國家宏觀調控導向之下，各個金融機構采取一些措施也是必要的。

　　開發商回款難度變大

　　收緊房貸，對于房企的回款影響也非常明顯。

　　“收款難度越來越大，我們的考核越來越嚴。”上述開發商人士表示。

　　易居中國CEO丁祖昱認為，房企今年應該重視現金流，重視應用金融手段來對應周期變化。

　　有業內人士指出，金融手段的收緊，將影響開發商的銷售節奏。

　　“房貸是影響房價走勢的重要指標之一，收緊的房貸疊加房地產調控政策，對約束房價上漲、抑制‘炒房’的作用更為明顯。”中原地產首席分析師張大偉指出。

　　易居智庫研究總監嚴躍進認為，對于當前市場來說，貸款政策收緊是必然的，無論是可貸資金的規模變動，還是銀行本身防范金融風險等角度，都會在此類貸款方面有所收緊。

　　“對于房貸市場來說，上浮的做法，多少是會對房地產交易形成利空的影響的。但是若嚴格來說，類似影響也還不是最主要的。當前市場的政策中，首付比例政策是最關鍵的，而上浮所增加的利息，相對來說不是主要的壓力來源。所以信號意義反而更強，即銀根收緊對房地產市場的影響是比較大的。”嚴躍進告訴記者。

　　融360分析，一旦更多銀行開始暫停房抵貸，市場上的流動性會驟然緊張，將進一步打擊投資炒房客的炒房熱情。

　　張大偉認為，持續上漲的貸款利率，對于市場來說，年貸款額度繼續吃緊，貸款利率繼續上升，將進一步影響市場信心，交易量將開始縮小。

　　開發商促銷或成趨勢

　　第一財經記者梳理發現，超過50家公司提出了千億銷售目標。

　　丁祖昱認為，今年TOP30都將進入千億規模。這意味著，很多公司將有更多的貨值推出，銷售壓力將進一步增加。

　　以時代地產、越秀地產為例，今年目標均為500億出頭，但兩家公司高管在業績發布會上表示，短期有沖千億計劃，所以貨量充足，今年預計去化率會下降，而市場也會因為資金面的緊張達到房價平穩的效果。

　　福晟集團董事兼福晟地產集團執行總裁郭國強表示，福晟2020年目標實現保底銷售規模1300億，行業排名至前30位。

　　未來三年，福晟將在2018年做實產品線及體系的搭建，2019年做深城市的占有率和區域的深耕，2020年做強產業鏈的完整的打造，實現由地產、商業、建筑和金融的四輪驅動。

　　規模之路的競爭下，每家閩系房企都不斷給自己加碼。泰禾集（000732.SZ）董事長黃其森不久前就曾對外表示，泰禾2018年計劃銷售額2000億，較2017年有100%的增長。

　　不過，規模的競爭使得每家企業選擇較高的杠桿，風險開始不斷增加。福晟地產集團執行總裁吳繼紅曾認為，高負債問題是不可避免的階段性問題，解決之道在于高周轉一定要彌補掉高負債的風險，“另外還要看資產是不是優質，如果資產沒有估值偏離的風險，則階段性高負債企業是可以承受的。”

　　來自上海中原的數據顯示，2017年房地產債權融資規模3481億，融資平均成本5.9%。而2016年房地產債權融資規模11283億，融資平均成本5.7%。

　　債權融資越來越難，作為資金密集型行業，饑渴的房企只能尋找其他辦法進行融資。而從目前銀行和信托人士處了解，房企今年在銀行獲取額度幾乎困難，融資成本還將增加。

　　“目前看價格其實很難有突破，估計未來保證現金流，大家都會考慮提前出貨。”一位開發商人士告訴記者。

責任編輯：謝海平