著名房地產專家、原中國社科院金融發展室主任易憲容

　　新浪財經訊 由金磚傳媒、《中國房地產金融》雜志主辦的 “2018第七屆金磚論壇”于11月20-21日在上海舉行，主題為：定義未來。著名房地產專家、原中國社科院金融發展室主任易憲容出席并演講。

　　易憲容稱，現在政府規定房地產價格既不能快速上漲，也不能下跌，要保持穩定，為此，出臺了無數個行政性的政策。他指出，這就表明，政府、房地產企業都認為，房地產市場作為拉動經濟主要動力的情況沒有改變。

　　所以說，幾年下來，盡管有些地方把房地產價格調低0.1%，0.2%，但中國整個房價都在上升，而且整個住房的銷售金額仍然出新。

　　以下為演講摘編：

　　易憲容：大家上午好！對于房地產市場來講，已經討論了幾十年了。我從1998年開始，這20年來，中國的房地產市場發生了翻天覆地的變化。這個變化來講，既對中國的經濟發展產生了重大影響，也為整個社會民族的觀念、人們的心理也發生重大影響。

　　所以講到那里，多數人問我，今年房地產勢頭怎么樣？要不要買房？剛才倪總說的，我一直告訴他不買房，我認為到現在為止，估計沒有好好的讀過我的文章，也從來沒有認認真真的聽我說房地產市場。其實這么多年來，去年和前年，習總書記說，住房是住的，不是炒作的。這么多年討論房地產問題，其實一個核心的概念，核心概念是什么？房地產勢頭如何發展？如何權威經濟發展動力？如何權威我們中國民眾能夠分享社會成果最重要的，住房就是消費，就是要成為每一個人能夠安居樂業，能夠有一個很好的生活環境。這是我幾十年來，一個基本的。價格漲和跌，和我一點關系都沒有。

　　我記得2005年，有人采訪過我，采訪什么？因為當時同濟大學幾個教授刻意跑到北京找我，說上海住房價格炒的怎么樣。當時我跟他們談這個以后，2005年又要開會，我就坐在周行長邊上，我就把這個情況匯報給他。匯報給他以后，2005年有一篇文章，我也寫了一個報告。因為我當時的同學是把的秘書，就把這篇文章發表在人民報社，講了什么東西？房地產系統來講，要權威消費場景，要權威每一個居民的生活居住空間。

　　這幾十年來講，就像剛剛倪總說的，就是說勸大家不要買房不要投資，其實我認為他從來沒有聽懂過我說房地產，這是一個概念。

　　第二個來講，其實房地產市場問題，這個不講了。我們1998年，到發展翻天覆地的變化。住房的銷售面積，大家可以看到，在1998年1.22億平方米到2017年16.9億平方米，是14倍。住房的銷售金額，大家看，1998年是2513億，2017年到了13.4萬億。2017年是1998年的53倍。我們住房整個銷售量上漲了，住房的銷售金額上漲了。整個房地產勢頭來講，其實這幾年的發展，基本上是房價快速推高所導致的。

　　房價為什么快速飆升？多數人看房地產企業都理解，說是央行印鈔票的結果。其實只能說大家對經營不理解、不熟悉。跟我們民眾所理解的，現在所有的貨幣流通、貨幣發行。央行的貨幣政策比較寬松的情況下，利率比較低的情況下，依然去借錢。大家看一看，我們的貨幣，從解放以來，1949-2008年，60年的時間，整個的貨幣量，47.5萬億。2009-2013年，達到50萬億。也就是說，我們2008年，整個房變政策全面的寬松。

　　2013-2017年，又達到多少呢？70萬億元，是前五年的1.4倍。大家看，1998年是1978年的60倍，2017年是1978年的725倍，2009年那時候只有9.6萬億，現在你看看，我們1-9月份已經達到了13.3萬億。我們房地產市場的價格，基本上是銀行信貸快速增長的一個結果。為什么能夠信貸增長這么快呢？我本來因為時間關系，前面沒講。我們通過經濟增長了，就是這樣的一個簡單的模型導致的結果。因為中國有了住房按揭貸款，有這樣住房按揭貸款的一個簡單的金融場景創新，就有了我們居民的高峰需求，有了房價的快速飆升。如果沒有這個按揭貸款，我們具備的按揭貸款現在達到什么程度呢？我們住房按揭貸款，到2003年的時候幾乎是0。到了2018年底達到多少呢？36萬億，這是什么概念？這個概念非常非常重要。我們居民的負債全面提升，這個概念，我們中國居民的負債率比歐美國家還要低，因為整個一筆，只有48%。

　　實際上，大家沒有想到人口的結構，中國有城鄉差別。我們這代人負債率非常非常低。第三個來講，中國的城市之間的差距非常非常大，房價也是。中國的居民這部分人里，他的負債率非常之高。這個就不講的太多了，我們房價市場的形成，GDP的增長有點小。我們現在所說的，中國房市場占GDP的比重25%左右。不是，他比我們想象的還要多的多。在未來的情況下，2003年開始，大家可以看到，從2003年開始，我關注這些問題，跟政府部門交流的比較多。在2004年曾經寫了一篇文章，有幾個領導就找我好好的談論。住房要回歸到消費市場，房價勢頭往下走，到了2014年、2015年的時候，房價勢頭相對調整，對GDP的影響非常大，政府2015年開始，貨幣政策放松，我們地方政府的政策放松，還有等等。到了2016年，2017年，2018年代，我們大家看到了，政府出臺的房地產政策非常的多，但是有一個東西一直沒有改變。

　　怎么沒有改變呢？政府還是希望房地產勢頭成為拉動經濟的主要動力。為什么？我價格來講，既不能快速上漲，也不能下跌，要保持穩定。所以就出臺了無數個行政性的政策。所以在這樣的一個背景下來講，無論是房產企業，還是地方政府，都認為政府在房地產市場拉動經濟的動力沒有改變，所以房價頭幾年下來，盡管有些地方把房地產價格做的房比下降0.1%，房比下降0.2%，但近幾年整個房價都在上升，而且上升的速度沒有那么快。整個的住房銷售一直在創記錄。

　　2016年創了記錄，2017年創記錄，今年仍然如此。住房的銷售金額多少？15%，房價還在上升，整個住房的銷售金額仍然出新。在這樣的情況下來講，大家可能看到了，十九大提出了如何讓房地產市場能夠持續穩定發展，如何讓房地產市場建立一個租售并里的模式。

　　昨天看到一篇文章，我們現在房地產整個總市值已達到了160萬美金，是美國、歐盟和日本三國的總和，比總和還要多。這樣意味著什么？不正意味著中國的經濟真的很厲害，不是。因為中國和其他國家的產品不一樣，為什么不一樣呢？是不動產，如果不動產，不走貿易的產品，價值過高意味什么？意味著基本上是信貸貨幣快速增長的情況。所以未來房地產市場，大家看到了，他會發生巨大的變化。房地產產品來講，會出現租售并舉。中國的房價勢頭是一個以消費率主導的市場，真正落實我們習主席所說的，住房是住的，不是炒作的。未來中國的房地產市場可以繁榮十年、二十年、三十年、五十年。謝謝大家！

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責任編輯：謝長杉