“看慣了廣州動輒5萬+的房價，就會覺得這里的房子好便宜啊。”這是柬埔寨首都金邊給陳阿姨留下的最深刻的印象。

　　今年10月，陳阿姨剛剛跟團“考察”了柬埔寨的房價，這個團就是由房地產中介組織的定向炒房團，包吃包住包玩，僅自付了幾百塊的往返機票。

　　近年來，隨著除新加坡以外的東南亞國家經濟高速發展，越來越多的中國投資客開始將目光從歐美轉向了家門口，而分享一個國家經濟發展成果最為簡單粗暴但同時又行之有效的方式，或許，就是買房。

圖為金邊國際房地產展現場（圖片來源：第一財經）

　　“現在，東南亞的房子賣得很火爆，不僅房價低，租金回報率還高，我們會不定期組團出國考察。”某海外房產中介人士對第一財經記者說。

　　而在東南亞市場，中國投資客比較聚集的地區主要包括馬來西亞、泰國、柬埔寨和越南，尤其是柬埔寨和越南在吸引投資上競爭更為激烈。

　　未來十年誰能比肩北上廣

　　東南亞是世界上人口密度最高的區域之一，相關數據顯示，2017年，東南亞11國GDP合計2.72萬億美元，人均GDP 4214美元。

　　其中，泰國去年GDP為4378.07億美元，位居東南亞地區第二位，人均GDP 6336美元，在東南亞地區人均GDP排名中處于中上水平。

　　馬來西亞去年GDP為3098.58億美元，但由于人口基金較小（3208萬人），所以人均GDP高于泰國，為9660美元，在東南亞11國中排行第三。

　　越南去年的GDP為2159.63億美元，人口9365萬人，人均GDP為2306美元。

　　而柬埔寨去年GDP為222.52億美元，人口僅1606萬人，人均GDP為1390美元。

圖為新加坡商人在金邊投資興建的Lumiere酒店（圖片來源：第一財經）

　　從GDP增速來看，越南和柬埔寨要高于泰國和馬來西亞。在2000年~2018年8年間，越南年均經濟增速達到6.3%，2018年第二季度越南GDP同比增長6.8%；2018年1月初，柬埔寨國家銀行宣布該國2017年經濟增速為6.9%，位列全球前例。

　　現如今，隨著中國“一帶一路”的推進，東南亞各國也以此為契機，推進各自的基礎設施建設，加強與中國之間的經濟合作，吸引更多來自中國的投資，在此過程當中，房地產行業首先受益。

　　今年前10個月，越南引進外國直接投資達279億美元。其中，加工制造業占比47.5%，其次就是房地產經營活動，投資額達57億美元，占比達到20.4%。

　　2015年7月1日，越南《住房法》修正案正式生效，放寬了外國人在越南的購房條件，取消了諸多限制，越南房地產再度成為投資焦點，一些房地產中介為了吸引內地投資客，更是打出“前十年看上海，未來十年看胡志明”的口號。

　　宣稱退出中國內地房地產市場的李嘉誠，旗下Alpha King Vietnam在胡志明一郡投資開發了集高端購物中心和公寓大樓的地標性項目阿爾法城（Alpha City），并賣出8000~10000美元/㎡的天價。

　　當然，這僅僅是個案，越南絕大部分房產還是在2000~5000美元/㎡之間。比如，位于胡志明二郡名為New City的項目，售價為2700美元/㎡起。由本地上市公司開發的“胡志明Golden River第一郡”位于西貢河邊，售價在4000~5000美元/㎡。

　　相對于越南，柬埔寨的國際化程度更高，以美元作為結算貨幣，在早前，在中國曾流行一段視頻：一位在吳哥窟以賣手工藝品為生的小男孩可以在漢語（包括廣東話）、法語、日語、英語、泰國語、韓語、西班牙語、德語、菲律賓語、馬來語之間流利切換。

圖為金邊國際房地產展現場（圖片來源：第一財經）

　　大量涌入的外國人口也支撐了柬埔寨房地產市場的繁榮，以首都金邊為例，近年來房價平均年漲幅高達15%。

　　當然，相比越南，柬埔寨的房價便宜很多，比如，首都金邊號稱房價最貴的鉆石島上，合計4000美元/㎡，公攤28%，這代表了整個柬埔寨房價的最高水平。

　　在金邊市的瑪卡拉區，由徐氏太平洋集團&利鑫集團開發的“太平洋CEO”項目，均價為19778元/㎡（除非特別標注，下均為人民幣）；而在西哈努克城，由大鈺地產開發的“摩天墅”均價為12000元/㎡。

　　買房子就像買白菜一樣

　　曾在中國內地開過擔保公司也做過天使投資的陳岸前年開始考察了東南亞8個國家后，決定在柬埔寨“扎根”，開拓包括商務酒店等在內的多個產業。

　　在他看來，柬埔寨正處于經濟快速上行期，無論是投資還是置業，都能獲得較大的收益。

　　“我個人認為，人均GDP在1500~5000美元之間，是一個經濟體發展最為黃金的時期，遍地都是機會，泰國和馬來西亞雖然也有很多好的投資機會，但他們的人均GDP已經超過了5000美元，經濟增速會變得平緩。”他說。

　　就陳岸觀察，最早投資柬埔寨房地產市場的以日本人、韓國人居多，近兩年，越來越多的中國投資者開始進場，其中來自于長三角的投資客居多。

　　“長三角，尤其是上海，對于海外的投資機會比較敏感，有些投資人，一出手就是兩三套小戶型。”陳岸說，這一波中國投資客，以較為富裕的中產階層為主，他們最青睞金邊，但經濟特區西哈努克也越來越受到關注。

圖為金邊國際房地產展現場（圖片來源：第一財經）

　　在深圳福田區一座高檔寫字樓內，一家專注于海外房地產投資的中介公司每到周末都會迎來一周中最為忙碌的時候。投資顧問Candy在與第一財經記者攀談的一個半小時里，四次起身出去接待了五撥客人，為了安撫客戶耐心等待，公司還準備了各種精致的小茶點。

　　這家中介公司就是主攻柬埔寨市場，該公司人士對第一財經記者透露，內地某著名投資人在西哈努克一口氣就買了2000公頃具永久產權的土地。

　　當記者提及越南房價時，該中介人士認為，目前越南房地產整體價格已經偏高，并且已經出現泡沫化傾向，后續存在升值壓力。

　　而位于廣州的一家海外地產中介則對第一財經記者表示，越南的房產最具投資價值，“您想想看，柬埔寨全國算下來能有多少人，您的房子到時候要轉手，能賣給誰呀？”他說。

　　事實上，只要打開網頁，搜索東南亞房價，鋪天蓋地的廣告就會迎面而來，每家海外地產中介都會專注于一兩個市場，并極力游說推薦自家市場，同時貶低其他市場。

　　但對于絕大部分投資客戶而言，則會在馬來西亞、泰國、柬埔寨和越南之間來回權衡對比。

　　在陳岸看來，分析一個國家的房地產是否值得投資，首先要看宏觀環境，比如該國的發展速度、人口結構、經濟模式、貨幣情況、外部環境、內部政局等，再分析微觀因素，比如土地性質、產權、房價變動、租金、升值空間、付款方式、稅費等。

　　“有些投資者還是會比較分析一番的，仔細詢問房租回報、周邊配套、安保等，當然，也有些人用腳投票，看到別人買哪里，就跟風買了，反正一套小公寓也就40萬~50萬元，他們也不在乎能不能租出去，他們的真實需求就是海外投資，具體怎么投資、投資什么，其實沒有經驗。”陳岸說。

　　事實上，如果對比中國的房地產市場，在過去幾十年單邊上漲的黃金歲月中，即便是用腳投票，也能獲取高出其他類型資產平均水平的超額收益，關鍵是跟對了方向。這一理論也被廣大的海外地產中介照單全收。

圖為中國商人興建的金邊綜合建材批發市場（圖片來源：第一財經）

　　中國地產商下南洋

　　中國的地產商們顯然早一步看到了這個機會，目前包括富力地產、保利地產、碧桂園、時代地產等房地產商已經紛紛下南洋。

　　在柬埔寨的金邊，由富力地產開發的金邊富力城正在發售，根據中介信息，其主力戶型包括一房一廳一衛（55m2）和兩房一廳一衛（78m2），總價在87萬~112萬元之間。

　　根據此前媒體報道，這是富力地產在柬埔寨布局的第一個項目，總投資約7億美元，總占地約7.7公頃，總建筑面積近56萬平方米。

　　廣州本地上市公司粵泰集團也是較早進入柬埔寨的房地產商之一，自2011年就開始布局，媒體報道，粵泰取得若干標志性建筑項目，其中有East One和East View兩個城市綜合體項目、East Commercial商業廣場中心。名為粵泰逸園的商務住宅正在發售，均價為10240元/㎡，這個項目在內地的宣傳也不遺余力，多家地產中介都在推薦。

　　此前，碧桂園位于馬來西亞的項目森林城市也受到格外關注，資料顯示，馬來西亞是碧桂園海外最大的市場，除了森林城市項目外，碧桂園在馬來西亞還有金海灣、鉆石城、雙文丹和中央公園四個項目。

　　事實上，無論是馬來西亞、泰國、柬埔寨或者越南，海外中介推介的房產幾乎都是期房，購房人也是根據工程進度分期付款，漫長的交房期存在太多的不確定性，所以，中國投資客更傾向于中國地產商開發的房子，萬一爛尾了，起碼還能找到這家公司討說法。

　　有些房地產商為了打消客戶疑慮，甚至在工地裝了攝像頭，客戶坐在家里，能夠實時監控那個遙遠彼國的某一個工地的施工進展。

　　但顯然，中國的房地產商一旦出了海，面對的都是來自于全球各大房地產商的直面競爭。

　　“還是弱了點，有些水土不服，比如在金邊的房地產商，很多都是國際知名的實力派，中國的地產商有的時候并不太清楚自己的客戶定位。”陳岸說。

　　“比如，我們的地產商喜歡復制國內作品，打造花園式住宅，高容積率，售價主要面向中產，但金邊的實際情況是，本地中產都喜歡住聯排別墅，外國中產喜歡住性價比比較高的密集型公寓，所以這就導致中間的斷層。”陳岸說，在金邊，如果一個物業的出租率達不到60%，那是很失敗的。

　　所以，這就出現了關于租金和房價之間的關系。

　　目前，在馬來西亞、泰國、柬埔寨和越南四個國家的首都，前兩者的房價已經較高，月租金在2萬~4萬元之間，租金回報率比較穩定，在6%左右。而在柬埔寨和越南，兩個經濟體處于起飛階段，房價較低，租金回報率也不等，5%、6%、7%甚至8%都是存在的。

　　“比如在金邊，公寓供需關系很不平衡，供遠小于需，截至2016年末，有公寓租賃需求的外國人大概6萬~8萬人，而預計到2018年公寓的數量也就大約在13000~15000套左右，仍舊無法滿足市場的需求，而且柬埔寨國家整體平均年齡在26歲左右，未來成家立業的數量將激增，也會帶來市場需求的極大膨脹，所以這里的房價和租金還會處于上漲的趨勢。”陳岸說。

　　據他介紹，就金邊的租賃市場而言，1套一室一廳公寓的平均租金每月達1200美元，兩室一廳的公寓平均租金為每月1500美元。在萬景崗1分區（BKK1）地區，租金更高達2000~2500美元/月，特別是服務式公寓。

　　就產權來說，柬埔寨的房產為永久產權，普通住宅中，外國投資人只能購買第二層及以上；越南產權為50%，到期可續。

　　但事實上，作為投資客來說，幾乎很少有人會持有到期，所以，流通性很關鍵，正如位于廣州的海外地產中介所說，接盤俠是誰？

　　而這個問題，在還未發生系統性風險的背景下，其實是最重要的。

　　（來源：第一財經 記者：安卓）

責任編輯：謝海平