?房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)到底有多重要 由于某種程度上已經(jīng)演變成一種流動性相對較高的金融資產(chǎn)，房地產(chǎn)一定程度上成為我國信用擴(kuò)張的重要載體。 文／中信建投宏觀固收首席分析師 黃文濤 眾所周知，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用，也是中國居民財富最重要的配置渠道之一。由于某種程度上已經(jīng)演變成一種流動性相對較高的金融資產(chǎn)，房地產(chǎn)一定程度上成為我國信用擴(kuò)張的重要載體。 房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長20年 1998年住房制度全面改革后，居民住房需求對中國經(jīng)濟(jì)的影響越來越大。 這種影響，不僅直接貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)投資、居民生活用房消費(fèi)領(lǐng)域，對建筑、建材、物流、金融等行業(yè)的生產(chǎn)活動也有廣泛的帶動作用。 經(jīng)過多年發(fā)展，2018年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額已超12萬億元，是1986年的1200倍，年均增長24.8%。這一過程中，房地產(chǎn)開發(fā)投資從1998年之前的大幅波動，到此后的高速平穩(wěn)增長，再到近年來增速下滑，經(jīng)歷了不同的階段。 其中，1998年住房制度改革之前，屬于大幅波動階段，其間，出現(xiàn)過1992~1993年房地產(chǎn)投資超過100%的增速，也出現(xiàn)過1990年和1997年房地產(chǎn)投資增速的負(fù)增長。隨后，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)了長期的高速增長。近年來，各種因素影下，雖有所下滑，仍然處于正增長區(qū)間。 從占全社會固定資產(chǎn)投資的比例來看，1986年至1995年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈明顯上升態(tài)勢，由3.2%增至15.7%。隨后雖有所調(diào)整，但在1998年后再次回升。2001年至今，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例，一直穩(wěn)定在17%~20%之間，成為繼制造業(yè)投資、基建投資之后，中國固定資產(chǎn)投資第三大主要投向。 此外，1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本總額占GDP的比重也在不斷上升，從4%左右升至7.6%（2013年），后逐步回落至6%左右。 占GDP比重仍低于發(fā)達(dá)國家 值得一提的是，雖然經(jīng)過20年的高速發(fā)展，我國居住相關(guān)消費(fèi)及房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重仍低于發(fā)達(dá)國家。 數(shù)據(jù)顯示，2013年至2017年我國房地產(chǎn)消費(fèi)占GDP的比重超過了8%，對GDP增速的拉動率也穩(wěn)步提升，2017年已達(dá)到0.75%。與此同時，海外多數(shù)經(jīng)濟(jì)體居住類消費(fèi)占GDP的比重均高于中國，美國和日本都在13%左右。 這一差距可以從兩方面尋找原因。一方面，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體多按照市場價格計算自有房屋的虛擬租金，而中國的歷史成本法則導(dǎo)致數(shù)據(jù)在一定程度上被低估；另一方面，由于人均收入的差距，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的服務(wù)品價格相對較高，因此消費(fèi)者在物業(yè)服務(wù)、公共事業(yè)等方面的支出也相應(yīng)的顯著高于中國。 此外，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重也低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。 我國房地產(chǎn)業(yè)增加值從1978年的80億元增至2018年的59846億元，增長了47.4倍，年均增長率為10.4%，比同期GDP年均增長率高0.9個百分點(diǎn)。與此同時，除2008年受次貸危機(jī)影響出現(xiàn)顯著下滑外，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重一直穩(wěn)步提升，2018年達(dá)到6.7%。 即便如此，中國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重仍然遠(yuǎn)低于美國和日本的12%，與韓國的水平大致相當(dāng)。 經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)關(guān)鍵因素之一 盡管我國居民房地產(chǎn)相關(guān)消費(fèi)的GDP占比并不高，但由于房地產(chǎn)某種程度上已經(jīng)演變成一種流動性相對較高的金融資產(chǎn)、是居民財富的重要儲存形式之一，其一定程度上成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的金融加速器。 數(shù)據(jù)顯示，2016年我國住宅市場總價值為250~300萬億元，占居民財富的比重超過50%，成為中國居民最重要的資產(chǎn)。相比之下，盡管美國居民2016年的總資產(chǎn)達(dá)到了761萬億元人民幣，遠(yuǎn)高于中國的444萬億元，但其住宅資產(chǎn)約為26萬億美元（約合180萬億元人民幣），反而低于中國，占居民財富的比重僅為24%。 這一背景下，中國房地產(chǎn)價格的變動，或?qū)砀鼜?qiáng)的財富效應(yīng)，也將對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生更大的影響。 另一方面，房地產(chǎn)一定程度上成為我國信用擴(kuò)張的重要載體。 2008年以來，房地產(chǎn)鏈條對我國信用擴(kuò)張的作用日益增強(qiáng)。此前，包括個人住房貸款及房地產(chǎn)開發(fā)貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)貸款，在我國貸款余額中的比重僅為約17%。此后規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，2012年之后，房地產(chǎn)貸款的增速持續(xù)高于貸款余額增速，尤其在2016年，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重甚至超過了50%，隨后幾年也基本維持在40%左右，使得中國經(jīng)濟(jì)的周期與房地產(chǎn)周期的相關(guān)性越來越強(qiáng)。 2008年以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三輪短周期變化，分別是2009~2011年、2012~2014年、2015年至今。數(shù)據(jù)顯示，我國商品房銷售額增速與廣義社融增速保持了強(qiáng)同步性。因此從某種意義上來講，我國的金融周期就是房地產(chǎn)周期，相對較高的投資需求使得房地產(chǎn)市場的波動對宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了更大的影響。 更重要的是，房地產(chǎn)在居民財富中的重要地位，使其發(fā)揮了強(qiáng)大的金融加速器作用。在“居民-地產(chǎn)商-地方政府-金融機(jī)構(gòu)鏈條”的高速運(yùn)轉(zhuǎn)下，房地產(chǎn)市場的冷暖對于我國信用擴(kuò)張的作用越來越重要。 目前來看，房地產(chǎn)市場仍處于平穩(wěn)運(yùn)行的狀態(tài)，這也是經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的關(guān)鍵因素之一。 （本刊記者王亭亭整理）

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