宏觀調(diào)控措施沒有打破房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上各利益集團在土地升值預期下的一致行動機制

　　房地產(chǎn)：房價為什么不聽話

　　□本刊記者 張映光/文

　　且調(diào)且漲

　　觀察北京的房價，會發(fā)現(xiàn)一個有趣的悖論：在以2006年“國六條”為代表的一系列旨在抑制房價上漲的宏觀調(diào)控政策出臺后，北京房價不僅沒有出現(xiàn)走低跡象，反而有且調(diào)且漲之勢。

　　來自北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2006年12月，北京普通住宅銷售均價為10323元／平方米，比1月的7460元／平方米均價整整漲了34%。在調(diào)控政策和實施細則出臺之后的三季度，北京房屋銷售均價為9397元/平方米，與二季度相比上漲19.5%。

　　粗略估算，北京市2006年整體房價(含商品房及其他類型住宅)的漲幅接近20%，均價已達8000元/平方米以上。

　　2006年5月，國務院轉(zhuǎn)發(fā)九部委《關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)及穩(wěn)定價格的意見》(下稱“國六條”)。意見甫出，業(yè)界大嘩。市場人士普遍認為，“國六條”對房市的影響，與2005年疏可走馬的“國八條”相比，要直接狠辣得多。其一，“90平方米住宅需占總開發(fā)面積70%”的套型新政直接影響開發(fā)商的規(guī)劃報批和市場運作；其二，限價限戶型的“雙限政策”改變價高者得的拿地規(guī)則。

　　然而，細心者會注意到，文件中對于調(diào)控房價使用的是“穩(wěn)定”一詞。從這個詞的選擇上，政策制定者的矛盾心態(tài)可見一斑。一方面，房價飛漲引來的民怨沸騰與對房市泡沫的擔心交織，使得控制房價的上漲成為當務之急。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)與金融信貸和地方財政休戚相關(guān)——北京、上海等地方財政70%左右收入來自土地出讓金，銀行信貸資金則一半以上集中于房地產(chǎn)；如房價下跌過猛，勢必對銀行和地方財政健康造成巨大威脅。

　　因此，政策制定者的目標，從一開始便是希望通過某種不至傷筋動骨的結(jié)構(gòu)調(diào)整，在平衡地方財政、銀行等多方利益的同時，達到“適度”放緩房價漲幅、平抑民怨的目的。對政府而言，房價漲幅的理想模型是——房價指數(shù)持續(xù)上漲，但漲幅嚴格控制在某個范圍以內(nèi)。

　　這是一個承載了太多利益的復雜“理想”。至少從2006年的情形來看，房價并沒有朝著這個“理想方向”行進。

　　宏觀調(diào)控后遺癥

　　從2005年開始，房價就成為一個讓中國政府頭疼的問題。當年4月，國務院下發(fā)一份關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知，即“國八條”。文件從房價、土地供應、供應結(jié)構(gòu)、拆遷、消費觀點、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入，目標只有一個，就是穩(wěn)住房價。

　　其時，這一政策也曾引起市場廣泛震蕩，但結(jié)果不如人愿，房價在調(diào)控聲中繼續(xù)高漲。這直接導致了2006年“國六條”的出臺。

　　持續(xù)兩年的宏觀調(diào)控的結(jié)果，顯示了中央一級政府對于房價問題的憂慮。但是在各種利益格局的消化和左右之下，新政對市場的直接影響，只是刺激了新一輪的炒房熱潮。

　　回顧2006年調(diào)控，“90平方米占70%”的戶型限制，由于地方政府的實施細則或遲遲不出臺，或大打折扣，最終對待審批項目的影響十分有限。即使這項政策能有影響，也僅是在完成土地開發(fā)兩到三年后，能大大增加小戶型供應量，這是否會進一步影響房價，還要看市場的反應。

　　從目前來看，房型限制政策立竿見影的影響是，超過90平方米的“大戶型”成為新一輪炒房熱的主題。該政策公布僅一周，北京90平方米以上住宅均價便明顯上漲。由于該戶型住宅在北京的總供應中占70%以上，導致三季度房價拉升近20%。超過90平方米的大戶型本來就是目前市場銷售的主題。在市場人士看來，三口以上家庭為改善居住條件升級住房，是需求的重要組成部分。

　　又如，在二手房強制征收個稅政策及經(jīng)濟適用房回購政策出臺前，均出現(xiàn)集中交易導致價格上漲的現(xiàn)象。2006年，北京二手市場交易價格上漲達25%左右。

　　另一方面，宏觀調(diào)控直接導致市場供應與投資的集中波動，這一波動亦最終傳導至房價上。北京自二季度宏觀調(diào)控后，商品房竣工面積大幅度下降。

　　來自北京市房地產(chǎn)管理局的統(tǒng)計顯示，1月-9月，全市商品房竣工面積1259萬平方米，比上年同期下降29.5%。其中住宅894萬平方米，下降36.4%；商業(yè)及服務業(yè)等經(jīng)營性用房76.4萬平方米，下降10.2%。至10月，普通住宅月均供應面積較2005年減少了28.5%，別墅公寓月均供應面積減少38.9%。

　　宏觀調(diào)控導致的市場空白期，間接助長了開發(fā)商囤盤沽價的行為，直接刺激了由投機主導的存量住宅的銷售。至2006年7月末，北京商品房空置面積955.5萬平方米，比上年末減少418.5萬平方米；其中住宅空置面積511.9萬平方米，比上年末減少287.8萬平方米。在全部商品房空置面積中，位于四環(huán)路以外的面積有544.7萬平方米，占全部空置面積的57%，空置時間在三年以上的面積為110.7萬平方米，占全部空置面積的11.5%。

　　事實上，自2004年以來，每一輪宏觀調(diào)控都會帶來市場供應的一段空白期，這種人為制造的供應波動，加重了供求的不平衡，也是刺激房價上漲的重要因素。這一因素影響將延續(xù)至2007年。而北京地區(qū)因2008年舉辦奧運會對土地開發(fā)的限制，更加劇供求失衡，很可能形成“擠壓下的井噴”。

　　在“2008效應”下，自2006年中開始，北京開發(fā)商均加大了對現(xiàn)有土地儲備項目的開發(fā)。其中，2006年1月-10月的新開工面積，較2005年同期提升14%。據(jù)偉業(yè)顧問公司預測，2007年北京有效供給住宅面積將達2145萬平方米，比2006年增加50%。

　　但是，預售面積的大幅增長會導致房價下跌嗎？答案是不一定，因為土地成本還在攀高。房價的構(gòu)成主要包括房屋開發(fā)成本(包括建設成本稅收等)和土地成本。前者一般在1000元/平方米至4000元/平方米間，歷年變化不大，地價則相反。2006年1月-10月，北京住宅用地平均土地價格為3463元/平方米，比2005年的2546元/平米方增長36%。

　　“崩盤”可能？

　　對土地增值與人民幣升值的雙重預期，構(gòu)成了熱錢涌入中國房地產(chǎn)市場的動因。但是，與資金快速進出房市相對應的是資金在房地產(chǎn)開發(fā)中的低效率運轉(zhuǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為兩年左右。開發(fā)商一半以上的先期投入來自銀行信貸，銀行與地產(chǎn)商這一利益共同體對土地持續(xù)升值的信心，令這一開發(fā)周期進一步延長。大部分地產(chǎn)龍頭企業(yè)均囤積大量土地。在房地產(chǎn)行業(yè)，另一條不成文的潛規(guī)則是先蓋再付款，前期投入由施工方墊付，這也主要來自施工方對土地和房產(chǎn)增值的預期。

　　也就是說，歸根溯源，銀行、地產(chǎn)商與施工方的利益驅(qū)動均主要來自于對未來土地升值的預期，土地增值會令房地產(chǎn)項目的利潤遠高于其他行業(yè)。

　　在操盤過程中，開發(fā)商更有多種方式來降低資金壓力，而不必依靠實際銷售回籠資金。例如通過內(nèi)部認購的方式，合法的項目轉(zhuǎn)讓，發(fā)行信托、固定資產(chǎn)抵押，乃至假按揭等，有多種途徑套現(xiàn)。

　　這種資金運轉(zhuǎn)模式，是導致地產(chǎn)商囤地囤房的主因。有數(shù)據(jù)顯示，北京至今仍有近8000萬平方米土地被開發(fā)商囤積，按照北京市政府公布的日售600套住宅的速度，如全部開發(fā)成住宅，可賣到2015年。至2006年10月，商品房空置面積為893.9萬平方米，同期竣工面積僅為1433萬平方米，而2005年的數(shù)字為3771萬平米。

　　另一方面，與房價飆升形成鮮明對比的，是商品房新開工面積近年來開始遞減。2004年該數(shù)字為3054萬平方米，2005年為2966萬平方米，2006年僅為2164萬平方米。

　　可見，在土地形成住宅實際銷售的整個過程中，對土地升值的預期，始終主宰著各個利益方的行為。對這一預期的任何一點風吹草動都會引發(fā)市場恐慌，這由土地增值稅政策出臺對地產(chǎn)股引發(fā)的震蕩可見一斑。

　　這種土地供應稀缺，因而長遠來看持續(xù)增值的信念來源，是開發(fā)商認為中國房價持續(xù)升高的夢想之源。

　　在他們看來，人多地少的國情，以及城市的聚合效應，構(gòu)成了土地升值的基礎，其發(fā)展瓶頸會一直延續(xù)至城市老齡化——屆時，獨生子女繼承大量房產(chǎn)將構(gòu)成對房價的最大威脅，但這至少要20年后才可能出現(xiàn)。

　　不過，這一論點忽略了一個更樸素的因素，那便是房價上漲是否會超過買方承受能力的極限？

　　在上述長期預期和短期人為因素影響下不斷翻倍升值的土地，一旦超過消費者的承受能力，則很可能在上升到某個高點后迅速崩潰。

　　北京常住人口的購房沖動正在下降。北京市發(fā)改委的《2006年房地產(chǎn)藍皮書》顯示：2005年，北京全市普通商品住宅交易中外省市個人購買占36.8%；公寓別墅交易中，外省市個人購買占39.2%，已超過本市個人購買的比重(38.4%)。

　　這種下降與房價水平和個人信貸壓力有關(guān)。有學者計算，如以2006年北京平均商品住房銷售價格近8000元/平方米計算，購買一套符合“國策標準”的90平方米的住房，其每套價格為72萬元，加上契稅、公共維修基金等為74.52萬元。再根據(jù)2006年1月-7月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，預計今年每個家庭(2.8人)的可支配收入為56515元，住房價格與城市居民家庭可支配收入的比值約為13∶1。如果按照兩成首付和6.84%的房貸利率抵押貸款20年，每月需要歸還月供4042元，約為家庭月收入4710元的85.8%。個人住房信貸面臨著極高的風險。

　　不過，中國向來缺乏對房屋實際銷售數(shù)字等基礎數(shù)據(jù)的權(quán)威統(tǒng)計，這也使得各種對房價的預測都顯得不夠有說服力。

　　2006年下半年的房價走勢，也許還不足以說明宏觀調(diào)控措施的完全失效。但只要政府仍然扮演著土地控制者的角色，同時又擔負著穩(wěn)定市場的監(jiān)管職責，調(diào)控便可能永遠無法擺脫利益趨動與抑制風險的悖論。-

    更多精彩內(nèi)容請見《財經(jīng)》雜志網(wǎng)站